三季报显示开发商不差钱 降价促销或加速行业洗牌

　　张艳红

　　常规的思维总认为开发商是因为资金紧张而选择降价促销，但事实远非如此。

　　进入第四季度，国内楼市降价促销的新闻不断见诸报端，一线城市颇有几分风声鹤唳的感觉，其情形有点类似2008年的翻版。

　　广东省房地产业协会在10月27日发布的《2011年前三季度广东省房地产市场分析报告》称，房地产企业资金充裕度(本年到位资金小计/本年完成投资额)在今年前三季度为149%，已回到近2010年低位水平，与2004、2005年同期相当，因此，当前房地产业总体资金情况已相当紧张。

　　不过，行业的资金紧张并不代表所有公司的资金都紧张，尤其是大型房地产开发商。事实上，地产巨头们目前的状态仅是“紧张”而不“慌张”，手中充裕的现金流为其静观其变及加速市场整合提供了足够筹码。

　　近期接连发布的多家上市公司三季报显示，大多数公司现金余额充裕，如果未来一年没有大量购地或增加投资，其流动性风险并不显著。

　　现金余额最丰富的万科公布的三季报显示，公司持有货币资金339亿元，高于短期有息负债的总和237.8亿元。剔除预收账款后，万科其他负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，净负债率为30.29%。

　　金地(微博)集团的三季报也反映期末现金余额超过150亿。值得关注的是，金地在今年前三季度的现金，三季度末较年初增加30%。前三季度销售商品和提供劳务收到现金同比增加32%，筹资活动产生的现金流量净额同比增加26.5%，筹资流入资金净额远超过经营流出资金净额。

　　安信证券发布报告称，金地集团短期偿债能力指标远好于2008年下半年，储备大量现金为明年的拓展提供保障。该报告同时称，资本市场可能存在对开发商资金链断裂的担忧，对于龙头公司而言这种看法偏于过度悲观。

　　无独有偶，今年在土地市场上表现相对激进的招商地产(微博)，其现金流也呈现逐步修复迹象，第三季度期末现金余额较去年底上升约30亿。同时，华侨城的现金余额也较年初有所上升。

　　因此，虽然各家公司的情况不尽相同，但加速现金回笼的趋势十分明显。在H股市场上，中资地产股的资金状况也无短期忧虑。

　　24日，穆迪投资者服务公司表示，穆迪大部分受评房地产开发商均可应付持续性融资限制及销售放缓所造成的短期挑战。

　　穆迪助理副总裁兼分析师曾启贤称：“穆迪分析显示，即使在保守的假设下，大部分受评开发商均拥有稳健的流动性，主要原因是开发商持有大量现金，截至2011年6月的总现金达人民币1910亿元。”

　　据悉，在穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。

　　颇有意思的是，现金充足的开发商，却不会放弃对市场的争夺。进入第四季度，万科、中海、招商地产、保利地产等多家地产公司的出货速度仍在加剧。

　　10月25日，万科执行副总裁肖莉在一个电话会议上对投资者表示，国内的房地产市场已经转向，未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。对此，万科的策略是继续加速销售。

　　事实上，万科延续了一贯的凌厉作风，早在年初就已经启动了积极出货的策略，这也使得该公司成为销售完成情况较好的企业。数据显示，截至9月末，万科今年至今累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，如果加上10月上旬的销售，万科已再度跨过了千亿销售大关。

　　相对于万科的较早行动，中海地产则以更加直接的方式来刺激销售。近期，该集团在华东的多个项目因显著降价而引发老业主不满，但此举却为该公司抢占市场带来直接好处。

　　10月18日，中海地产发布截至今年第三季度经营数据显示，截至2011年9月30日的九个月，其经营业务营业额为357.9亿港元，增长38.2%，经营溢利约为167.3亿港元，增长46.8%，营业额和经营溢利对比去年同期都录得显著增长。今年前9个月完成销售总额(包括合营和联营的销售)约为713.4亿港元，比去年同期增加54.7%；对应销售面积约为439万平方米，比去年周期增加22.1%。

　　广州一位业内人士评论：中海过去两年利润高，资金状况良好，而且土地成本相对不算太高，导致该公司可降价的空间较其他大多数公司充分，因此，目前的市场销售手法也显得更为灵活和主动。

　　种种迹象显示，虽然市场整体成交量呈下降趋势，但聪明的地产巨头们一点也没有闲着。他们左手忙着降价促销抢占市场份额，右手却手握重金随时准备再度出击进一步扩大势力范围。而始终观望摇摆不定的小公司，却不得不在资金收紧的压力下逐渐淘汰出局。