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万科再降价:全国性降价潮大幕或开启

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-01 04:13 来源: 21世纪经济报道

  张晓玲

  万科降价了!

  本报记者获悉,万科北京公司旗下金隅万科城(微博)即将于11月推出三期新房源,均价14000元/平方米,比之上期房源低了3000元/平方米;与此同时,万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源,比此前开盘价优惠约1000元左右。

  此外,深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。事实上,2011年以来,万科的降价一直在持续,只不过更为隐蔽,降幅也呈递进式,随着一期期新房源的推出,价格也更为优惠。

  不只是万科,在深圳,招商果岭在10月29日以低于区域均价数千元的价格入市,在惠州,卓越蔚蓝海岸更推出均价4900元/平方米的成本价房源。

  几大房产大鳄中,继中海、龙湖之后,随着11月份的到来,深圳开发商接棒上海,万科、招商、卓越等开发商领衔掀起又一轮降价潮,大型开发商降价背后,既有“调控将长期持续”预期下市场竞争的压力,也有年度冲击业绩的压力,而更多的中小开发商则跟风跳水或转手,全国性的降价潮大幕或将开启。

  隐性降价

  降价信息来得有些隐蔽。

  10月31日,深圳万科宣布,位于龙岗坪山的金域缇香新一批产品将在11月推出,全部为约74-89平的2-4居室。“入市价格将会非常吸引人,不少单元在10000元/平米左右,还送精装。”深圳万科内部人士说。

  不同的是,开发商并未大张旗鼓宣传降价。

  但实际上仔细对比,这比一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少。深圳万科对这个楼盘的性价比充满信心并表示:除金域缇香外,客户只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌开发商开发的盘,且项目带全屋精装修的,即可获得1万元现金奖励。

  “换言之,金域缇香是一年来深圳最划算的精装房了,”深圳业内房产人士评价。

  深圳万科旗下另一项目“万科公园里”则推出买房送8万家私礼金券的优惠,该盘曾在9月底以16000元/平方米入市,比同区域均价低了2000元左右/平方米。

  同样,万科清林径11月初将会加推2-3房新房源,在总价直减6万的基础上,再打9.8折。

  位于大深圳区域内的东莞万科紫台(微博),更将价格从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米,最低至11000元/平方米。

  凡此种种。

  国金证券房地产行业研究报告显示,深圳万科公园里、金域缇香9月开盘房源,相对原预计价格,前者降幅15%左右,后者20%左右。

  此番万科又提高了优惠幅度。不过,深圳万科有关人士却并不承认公司在降价。“今年以来万科的降价未受市场关注,也未引起纠纷,因其营销策略太灵活,手段方法多样,”上述深圳业内人士说。

  竞相出货

  缘何此时降价?对于万科来说,市场竞争压力在陡增。

  万科三季报显示,今年三季度主要城市商品住宅供应量增加,而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山等万科进入的14个城市商品住宅批准预售面积同比上升5.1%,成交面积则同比下降20.9%。

  万科董秘谭华杰坦承,市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响:10月前后历来都是新盘上市高峰,未来一段时期,预计新房供应还将继续增加,市场存货压力也会进一步加大。

  数据更显示,万科存货三季度增至1926亿,同比增长约57%。其中,万科三大吸金区域北京、上海、深圳占据大头。

  深圳万科上半年销售的仅有四个项目,而下半年推出的房源高达11个,总共1万套房源,占深圳同期新盘供应量的1/3强。

  和如此巨大的供应量相比,深圳楼市的需求在限购政策下不断萎缩,而限价政策又令不少同行挥起价格利器。10月29日,招商地产(微博)(微博)推出果岭项目,以低于周边4000-5000元的单价开盘;在万科双月湾项目所在地惠州,卓越地产推出4900元/平方米的蔚蓝海岸新房源,在此之前,碧桂园十里银滩(微博)也以低至6000元左右开盘。

  “深圳开发商目前不是降不降价,而是降多少才能卖出去的问题。世联地产(微博)首席分析师王海斌说,深圳三季度的成交量持续低迷,二季度的一些优惠措施已不足以打动购房者,必须要有更为实质的降价。

  从全国来看,万科也面临销售放缓。山西证券平海庆认为,万科销售额减速已成定局。“销售额同比增速小于销售面积同比增速,表明公司在以价格换销量。”平表示,由于未来三个月房地产市场持续低迷可能性非常大,全年销售增速将低于30%。

  而作为万科总部所在地,通常占全公司销售比重1/10的深圳万科今年销售业绩并不如人意。今年年初,深圳万科预计销售目标是140亿(约占全公司1/10),但截至7月,深圳万科仅实现40亿元左右。在三季度接连推出几个新盘之后,初步估计深圳回笼资金约40亿,距离140亿尚有很大差距。

  王海斌认为,如若真要实现年度销售目标,年底前将是上市公司冲击年度业绩的关键时期,大型开发商选择在此时降价出货的几率很大。尤其是今年,多数开发商预期调控将长期持续,对后市看淡,降价的概率又增加了。

  拐点将至?

  从中海、碧桂园、保利到龙湖、万科、招商、绿地;从上海到北京、深圳,及其周边区域,此轮降价潮中,均是大型开发商率先,中小开发商跟进。

  这与行业对于调控趋势的判断有关。10月25日,万科执行副总裁肖莉在投资者电话会议上表示,过去一年里政府为遏制楼价飙升而采取的一系列努力,正造成严重冲击,开发商受到挤压。

  “国内的房地产市场已经转向,未来几个月里情况将变得更加糟糕,销售量和价格进一步下降。”这是肖的预期。

  万科预期,即使那些有购买力的买家,也将选择持币等待,因为他们预期房价将继续下探。

  上海易居房地产研究院院长杨红旭(微博)认为,楼市价格拐点已经发生。“春节之前,楼市将保持价跌量平态势,明年一季度继续低迷,”他说,在明年一季度信贷显著宽松之前,很多开发商必须促销以回笼资金,以解年度之前各种到期债务的燃眉之急。

  北京中原地产(微博)市场总监张大伟认为,降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延,从大户型向中小户型蔓延,“目前市场购房者信心已经降低到谷底,”张说。

  杨红旭则预测,未来十年,中国楼市暴利时代不再,投机性购房需求也将萎缩,市场波动的频率和幅度,将明显小于过去十年。

  万科对未来的预测也表现谨慎。万科已将很多销售未结资源放到了未来2-3年。截至9月末,万科已售未结资源规模达1208万平方米,对应合同金额合计约1380亿元,相比中期时分别提升18.2%和16.3%,提前锁定未来2-3年业绩增长。

  工银国际分析师罗佳明在分析龙湖等房企此前调价行为时称,预期此前减价不会对龙湖的盈利能力造成太大损害,反而可以更好的储备充足粮水渡过行业寒冬期。

  “我们对房地产行业维持审慎,因短期内中央应不会放松政策调控,而且减价才刚开始。上海当前的降价潮应该只是行业下行的开端,相信明年第1季是最坏时期”。

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