广州卖地算盘被打乱 火车南站推地近乎失守

　　张艳红

　　广州市有意将火车南站板块包装成明星，无奈她的首场秀却黯然落幕！11月1日，2011年最大规模一场土地拍卖，挂牌出让的15宗南站地块中，仅3幅底价成交。

　　对于计划在今年最后一个季度卖出35宗南站地块的广州市国土房管局来说，如此惨淡开局无异于当头一棒。最为关键的是，如果南站这批土地不能如愿成交，那么广州今年的土地出让收益将现巨大缺口，难以补足。

　　华丽登场

　　直到11月1日下午3时的土地出让签约仪式上，广州市土地交易中心相关负责人仍然用“比珠江新城更值得期待”的字眼来形容南站区域，足见其对这片土地的推销已经不遗余力。

　　广州南站，这片被誉为“将取代珠江新城”的神奇土地是如何走上前台的？

　　资料显示，广州南站作为第三代火车站，未来将依托多条客运专线、港澳直通车以及城际轨道，带动以汉溪、长隆为核心的番禺新城地区，发展高端商务、商贸，形成广州南部的公共中心，目前被定位为“华南地区综合客运交通枢纽，现代商务、商贸服务业新都会”。

　　据悉，目前南站整体规划面积达到36平方公里，如果结合南海等地的规划来看，南站片区将形成一个50~60平方公里的区域。仅从面积上看，南站片区的面积至少是珠江新城的5倍。

　　今年6月，广州市国土房管局公布的2011年《广州市经营性用地供地蓝皮书》中，南站地块就被作为重中之重位列众地块之首，并刊发了4宗居住类以及16宗商业地块的详细信息，其中包括了规划高达350米的地标用地。

　　不久之后，广州市国土房管局有官员再次就南站土地出让计划披露了更新信息，称将争取在最后一季出让南站地块35宗。

　　因此，9月中旬起，该局先后多次挂出南站地块的出让信息，截至目前，被挂牌土地总数达到29宗，总面积超过41万平方米。业内人士估算，短短两个月南站的挂牌量相当于整个珠江新城花城广场的面积，而且该核心区域内具备出让条件的所有地块悉数推出。据悉，即使这些地块全部底价出让，也可以为广州市政府带来至少157亿元的土地出让金收入，相当于去年全年广州土地出让金收入的60%。

　　政府在南站土地上的经营手法可谓前所未有的雷厉风行，堪比当年轰动全国的亚运城。广州市国土房管局相关负责人也曾表示，南站地块与以往的土地开发模式不同，是“整体规划、整体出让、整体建设”。按照政府部门的设想，南站核心商务区的所有土地争取在今明两年内全部推向市场，并在5年内基本建设成型。

　　政府对南站的信心来源主要来自庞大的交通客流。南站目前日均客流可达10万人次，未来全部线路开通后日均客流可达30万人次，这个华南地区最大的交通枢纽可以为南站的开发带来充足的客流保障。尽管这30万人次很难直接转化为消费力，但这并未妨碍政府的信心。

　　10月26日，广州南站核心商务中心区规划与单体设计方案公众咨询活动在市国土房管局16楼礼堂举行。香港许李严建筑师事务有限公司的曾国樑、Zaha Hadid设计公司的Simon、香港中文大学建筑系冯国安教授等境内外知名设计大师悉数捧场，而开发商方面则有奥园地产、华润置地、招商集团、南丰集团等众多开发企业参观了当日的展览。

　　国土部门携豪华设计阵容在公众面前亮相还是第一次，显示出其对南站寄予的厚望：“前十年看珠江新城，后十年看广州南站商务区。”

　　黯然落幕

　　关于南站板块，广州的大多数业内人士均极为看好其前景，但这依然难以掩饰这个“明星”在首场表演当中的失落。

　　首先是多宗南站地块的出让时间几经更改，从最早确定的10月24日延后2次到11月1日。当日中午，当大多数业内人士都以为南站15宗地块可顺利出让之际，广州国土房管局临时取消了其中12块的出让计划，避免地块流拍，剩下3宗勉强以底价成交。

　　所幸的是，中国奥园作为本地企业的代表积极进场托市，斥资约6.6亿揽下BA0501009和BA0501034两宗商业金融业地块，成为进驻南站片区的第一个开发商。另一个居住类地块则被广州尚泰投资有限公司摘得。

　　两家公司的到场，让南站的商业和居住类用地总算有买家“剪彩”，而不至于落得过于凄惨。奥园集团行政总裁郭梓宁更是给足了面子，亲自出席成交签约仪式，并声称“非常荣幸”！

　　即便如此，南站后续的地块出让前景，却因此被蒙上一层阴影。广州政协委员、房地产业协会副会长曹志伟在其微薄中直接爆出其对南站流拍的几个看法，其中提到开发商资金回笼受限制、年底工程款支付巨大以及融资困境等几方面原因造成了开发商拿地意愿减弱的主观因素，以及南站地块出让底价过高的客观因素。

　　事实上，即便开发商热情不再，但业内对南站的前景依然颇为看好。合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师龙斌评论：此次底价成交结果，绝对不会影响开发商对南站规划的信心。

　　但目前影响开发商意愿的，除了对南站规划仍有顾虑之外，更为关键的还是价格问题。

　　据统计，广州南站推出的地块底价为居住用地、商住混合用地楼面地价约7000元/平方米，商业金融用地楼面地价约为5000元/平方米。此前企业的主动报价仅4000元/平方米。因此，卖家和买家之间出价的错位，成为南站地块遇冷的重要原因之一。

　　为此，多位业内专家均认为：政府大规模集中甩卖南站地块的做法“不可取”，而应该循序渐进去推动区域发展。

　　广州市社科院研究员彭澎向媒体表示：面临目前市场低迷的大环境，南站的开发策略需要调整，如果再集中卖地就会有“大甩卖”的感觉。而且土地市场也有可能会出现连带效应，“越没人买就越难卖地，形成恶性循环。”

　　尽管多位专家建言南站不该“大冒进”，但广州市房地产交易中心主任伦小伟却在1日向媒体表示：“仍会争取在今年完成35块地的出让。”

　　悖论的背后，折射出土地部门在宏观调控之下的压力和无奈。按照最初的计划，如果南站底价近200亿土地的悉数出让，将极大程度上缓解今年土地出让的压力。但现实却不容乐观。

　　目前，广州楼市的销售均价仍然保持稳定，但调控的影响却先于楼市直接传递到一级土地市场上，广州的土地再也不是当年的“香饽饽”。广州市财政局最新公布的数据显示，今年1~9月，广州市本级土地出让金收入144.5亿元，完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。

　　中国指数研究院的数据显示，前三季度，广州推地价格为3125元/平方米，环比上涨6%，但成交价格为3195元/平方米，环比下降了27%。今年8月，广州公开出让的多幅土地以底价成交，还有3幅地块遭遇流拍。

　　事实上，按照计划，11月8日将有另一批南站地块挂牌到期。伦小伟称：“8日的出让仍将继续。”不过，8天之后的南站地块会否出现惊天逆转，目前尚无乐观信号显现！