房价下跌“定律”：20%“限降”，40%“救市”？

　　徐绍峰

　　“政府对楼市调控的目标是降价20%左右，超过40%将会救市。”面对不断蔓延的“降价潮”，有房企老板日前放言。

　　似乎是印证其判断，上海房管局针对近来由降价引发的“维权事件”，专门出台了全国首个“限降令”：房价降幅超20%，需要重新备案。“20%”，难道这正是地方政府所能承受的房价跌幅“极限”和此轮楼市调控的终极目标？难道房企老板的“20%定律”并非空穴来风？

　　超过40%的跌幅，政府会不会“救市”？银监会前主席刘明康不久前所说“最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控”，或可启示人们，既然“房价下跌40%”是“最极端”情况，那么，“40%”或许正是银行业所能承受的房价跌幅“极限”。超过这一幅度，鉴于房贷的风险敞口，政府也许会出手“救市”。

　　看来房价下跌确实隐隐存在着一个“定律”。问题是，房价会不会下跌那么大幅度？

　　先看看当前楼市现状：目前实施“限购令”的一二线城市，一方面，成交量低迷不振；另一方面，价格上涨大多停滞，有的城市比如北京，甚至已连续停涨3个月。“成交低迷而价格停涨”的现状表明，购房者、开发商与地方政府之间已陷入僵持格局，“房价总的形势还处于僵持阶段”，大家都在采取静观其变的态度。那么，博弈的天平最终会倾斜向其中哪一方？

　　从国务院常务会议日前所重申的“要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果”、11月1日珠海推出的“限购令”，以及温总理在圣彼得堡的最新表示，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格”中，人们不难看出，中央对楼市调控的态度没有改变、政策也没有调整迹象，期待政策松动只是一厢情愿。只要楼市调控政策持续不变，随着楼市调控的深入和“年关”的到来，房企因资金压力而被迫降价造成的“房价拐点”，将会不期而至。

　　除了政策不变外，“加快推进保障性住房建设”、“增加普通商品住房用地，促进房价合理调整”也是推动房价下降的一个不容忽视的力量。住建部部长姜伟新不久前透露，截至9月底，今年1000万套保障性住房开工986万套，占年度计划的98%，预计在11月底前全部开工。随着保障房大量投入使用，供需将得到一定程度的缓解，房价也会因此展开“合理调整”。

　　此外，财政部有关官员日前也表示，上海和重庆已经开始进行房产税试点，将总结试点经验，加快税收政策的制定，推进房产税实施，发挥其在房地产市场运行进程当中的调控作用。如果房产税逐步推开，税收杠杆将会打破目前“停涨而不下跌”的楼市僵局。

　　事实上，中国楼市目前可能正处于“降价20%”的前夜。之所以“房价停涨而不下降”，是因为依然有一些房企心存侥幸，期待政策放松，以至宁愿死扛也不降价；更有开发商执着于“销售”或者“腾挪掉几个项目”而非“将房价一降到底”来腾挪资金，应对楼市“寒冬”。然而，正如业内人士所言，如果大家都静观其变，那将是非常危险的状态。各家开发商都等到最后一刻才降价，则整个房价要么不跌，要跌将是“断崖式下跌”，下跌20%或者40%也非危言耸听。毕竟，最新公布的房企三季报已经显示，A股144家上市房企，存货总量高达1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上升41.86%；与此同时，三季度144家上市房企平均资产负债率也环比攀升1.63个百分点。

　　一方面存货增加，一方面债台高筑。严峻的现实已经让一些大开发商未雨绸缪、开始了降价促销之旅。人们屡屡听到的老业主维权案，或可视为更大规模、更大幅度降价前，开发商对老业主反应的小心试探。在没有“限降令”的城市，房价的跌幅或将超乎人们预期。如果房价步入拐点，跌幅达到20%和40%时，房价下跌“定律”是否会发生作用？市场将会给出答案。