评论：房价不可能跌不起

　　林铉

　　卸任的银监会前主席刘明康的一番话引起了一场争论，他在某峰会上断言，假设最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。以他的身份以及在任期内对银行风险体系最严苛的监控，这个判断不会是信口开河。

　　他的一个主要理由是，银行业60%以上的贷款是在2009年6月30日以前发放的，而房价是在此后6个月内才呈现了几何级数的增长，所以银行业风险承受能力较大。而反对者则认为，这只是一种静态的假设，而动态的市场可能会引起一连串的系统性风险，比如按揭断供或产业上下游的萧条引起经济波动。

　　过于强调风险的一群，主要是地产利益集团以及地方政府，按照惯常而不严谨的说法就是，“房地产业绑架了中国”。考虑到中国的房价确实已经高过了合理的水平，投机或投资的比例过高，并且如果房价上涨趋势不停止，投机势必推动房价走上崩盘的道路。因此，尽管行政调控政策并不合理，但它却成为抑制地产业非理性繁荣的有效手段。

　　房价下跌50%是一种不太认真的假设，因为他没有说明是全国房价平均下跌50%，还是指泡沫比较大的某些城市的某些区域或项目价格下降50%。前者应该是不可能的，除非中国陷入严重的萧条，因为大部分二三线城市的房价并没有高出合理水平50%的程度，而大城市核心区域的住房供给过少且有足够需求，也不可能下跌50%。

　　只有在2009年趁流动性推动的投机热潮而暴涨的项目，才有可能大幅下跌，比如北京通州目前有些新楼价格已经有接近50%的跌幅。地产调控政策就是抑制这种投机推动的暴涨，但是，市场给出的逻辑则是不下跌就不购买，因此，房价能够跌到什么水平才能刺激消费，是市场意志决定的，不是政府的目标。

　　目前舆论夸大了房价下跌的风险，而以土地为主要财政来源的地方政府也支持这种暧昧的判断。世界上曾经存在过的房地产风险主要有三类。一类就是美国次贷危机。次贷危机不是房价下跌引起的，而是那些没有购买力的人在零首付后无法承受利率的抬升，而这种次级贷款被证券化后衍生出高杠杆且规模巨大的金融产品（比如CDS），违约率的上升引爆了这个泡沫。中国购房首付至少30%，抵押贷款也没有证券化，杠杆率低。杠杆较高的部门是政府，即以出售土地和土地抵押募资用于投资，而且押注土地持续升值而产生透支未来的现象。

　　第二种则是泰国模式。东南亚金融危机前夕，过热的经济吸引资本购买土地，建设大楼和住宅，但资金主要是短期境外借款。泰国外汇市场不受管制，在外债过多储备过少的状况下，泰铢遭受对冲基金袭击而大幅贬值，地产投资者因债务成本陡升而破产。中国地产公司目前也有大量境外借款和信托融资，但是考虑到人民币出现大幅贬值概率很小，他们的财务成本基本能够在自己可控的范围之内，但不排除很多小公司无法坚持。

　　第三种类型是日本式地产泡沫，即过多的流动性在产能过剩的背景下，流向土地和住宅市场，导致资产价格膨胀，最终紧缩政策刺破泡沫，价格出现多年的缓慢下跌。中国地产泡沫的产生原理与其相似，但还没有日本泡沫规模那么大，程度那么广泛。但如果放松地产调控必然会让泡沫膨胀，重蹈日本覆辙。

　　由于供需双方的预期在政策人为干预的条件下出现矛盾，产生了市场停滞的状况，不确定性很强。显然，中国的楼价超出了合理水平，尽管泡沫并不普遍和庞大，放松调控则是饮鸩止渴。但中国仍然有庞大的需求，房价下跌将会刺激这些需求涌现。这客观上缩小了地产价格下跌的风险。但是，最可怕的局势是市场对峙。

　　因为市场对峙会造成地产投资、家装以及家电消费的下降，房价下跌则会刺激需求，进而实现地产投资和衍生需求的可持续性。如果这种对峙进程遭遇外部需求萎缩而致出口大跌，与宏观经济增长回落趋势重合，则会对经济增长构成致命打击，并恶化购房者的支付能力与价格预期。当然，如果因为政府换届而货币政策发生变动，也可能刺激房价过快上涨。因此，市场停滞就怕遭遇外部因素的变动而放大危害，最好的局势是尽快降价消化存量。

　　房价下跌的利益直接受损者主要是那些高位购地的公司和高位购房人，有专家以大部分人拥有住房，可能因房价下跌而受损反对继续调控。这种论调是可耻的，不能因为有人利益受损而维持和鼓励危险的泡沫，何况高位购房人毕竟只是少数。市场不可能只允许上涨，而是时刻存在风险。那些认为房价下跌就会出现大量断供的言论更不靠谱，除了投机者以外，自住型购房者在付出了很高的首付之后，除非还款能力出现问题，选择断供的可能性很小，因为他还要支出租房成本并承担机会风险。