沪上高溢价率土地积压多达８０幅

　　或导致部分区域后续入市项目压力增大

　　“一些外环区域内的情况本来就是供大于求，再加上还有大量预备入市的项目和待开发的土地。大幅降价潮必定是最先出现在这些区域。”商报记者从一些业内人士处了解到，在2009－2010年这两年间，上海包含住宅属性在内的土地出让中，溢价率超过100％的合计多达80幅，且八成以上位于外环外。业内人士认为，在成交量持续低位徘徊、房价松动迹象逐步放大的局面下，这些高溢价土地在未来短期内预期入市及已售的项目面临着诸多严峻形势。

　　■库存迫使开发商降价促销

　　据悉，这些高溢价地块多位于外环区域。以嘉定区为例，据了解，2009－2010年间楼市价格上涨迅速的情况下，嘉定区域内的土地成交高溢价情况频频出现，其中2009年溢价率前十的住宅用地中更是有6幅位于该区。

　　疯狂拿地的后果就是目前这些高溢价成交的土地的可盈利空间或将受到挤压、冲击。据网上房地产数据显示，截至昨日上午，嘉定区的新房可售面积约为117．32万平方米，约占全市可售面积的12．8％。据悉，今年嘉定主城区多数时间都面临供大于求的窘境，年初至10月累计供销比约为1．47∶1。

　　“作为近年来上海楼盘集中供应区域，嘉定各板块内周边同质可替的供应较多，区域竞争较为激烈。所以在今年政策严控下，部分企业被迫采用‘以价还量’的策略，抢先消化市场有效购买。其也随之成为如今楼市降价大潮的关键区域。”市场人士指出。

　　事实上，作为目前楼市降价效应覆盖的“重灾区域”，嘉定部分高溢价成交的土地无疑正成为开发商手中的“烫手山芋”。商报记者从相关渠道了解到，于嘉定区域拿地的企业共计22家，目前仅7家企业已将当初的土地转换成开发项目出售。更多的开发商受出让周期、市场及企业经营策略等因素影响，仍未完成对该些土地的开发。

　　虽然待开发土地量较大，但2011年至今（截至11月10日）嘉定区域住宅土地出让面积仍合计85．4万平方米，占目前总出让面积的24．7％，为各区域首位。于是，有业内人士预计，像嘉定这样地处外围的区域未来仍将是楼市新盘的主力供应区域，而区域内项目之间的竞争压力将长期存在。

　　■局部城市地价已出现松动

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，现在楼市整体走势逐步向下，目前楼市对房企来说，更多强调的是“现金为王”。他建议在现今楼市成交低迷、融资困难等背景下，在售的高溢价土地项目应该根据企业自身资金情况及运营策略，考虑适量的降价甚至亏本出售，用以回笼资金的可能性。

　　当然高溢价土地在售项目也要区别对待。部分位于外围新盘集中供应区域的高溢价土地项目，其当前面临的价格及销售压力将明显大于其他区域地王，降价可能性更高。而中心区域的高溢价土地项目降价难度较大。“首先因市场的降价效应尚未传导至中心区域；其次该些项目周边的同质可比楼盘较少。”黄河涛表示，“中心区域的项目即使降价，响应者也可能是寥寥无几。”

　　值得一提的是，随着降价在北京、上海的蔓延，部分郊区的土地出让价格出现小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉贤相继出现价格回落，较前两年同区域均价下降10％－26％。然而城市中心区的地块，价格依然坚挺。中原集团研究中心高级经理刘渊预计，受地方财政压力及土地供应目标尚未实现的影响，其他城市也将出现地价松动的现象。