2012万科的策略是过冬
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-17 07:30 来源: 时代周报本报记者 明鹏 发自东莞
11月12日,天空放晴。万科企业股份有限公司(000002.SZ,以下简称“万科”)总裁郁亮骑车完后,在万科东莞住宅产业化基地接受了数十家媒体的专访。成功瘦身24斤的郁亮看上去心情不错,简单向媒体分享最近的运动心得和瘦身经验后,就记者提问的房地产行业形势、住宅产业化、15平方米小户型、行业集中度以及万科应对策略等问题作出一一回应。
“过去的美好岁月正常吗?”
记者:如何看待本次房地产调控和2008年调控的区别?
郁亮:这次房地产调控实际是2008年调控的延续。按道理,2008年调控本来应该在2009年见效,结果后来发生了全球金融危机,中国为了防止经济的衰退,出台政策拯救了中国的房地产行业。拯救房地产行业,当时是好事情。但是调控任务没有完成,后来的调控属于补调。好比骨折,第一次没接好,第二次拉开了再接,反而会更痛。两次调控唯独不一样的地方在哪里?就是政府把保障房建设上升到核心层面,通过政府和市场的层面共同解决居住问题。
记者:目前,房地产企业的风险和挑战在哪里?
郁亮:最近我听到一些同行在抱怨,留恋过去的好日子。我是这样看待这件事情的,确实与过去甜水里长大的美好岁月相比,日子不好过了。但是过去的美好岁月应该吗?正常吗?如果这样想就不会留恋过去了。
记者:如何看待行业的前景?
郁亮:地产行业的前景依然不错,在“十二五”期间,房地产行业还会健康稳定地发展。从国民消费来说,最大的需求依然是住房,正常的刚性需求依然存在。中央政治局常委、国务院总理温家宝最近的讲话里提及,居民的正常住房需求,还是要支持的。房价问题不合理,该调整的调整,长期来看,没有理由悲观。有人说,房地产行业的黄金岁月已经不在了,我却不这么认为,只是像过去那种特别不正常、富得流油的状况不在了。接下来,房地产行业依然会有机会。
要盖适合人住的房子
记者:有观点说楼市已经进入下半场,开发商该如何应对?
郁亮:下半场开场就和上半场不一样,开发商要改变踢法。过去的情况是,只要有好产品就一定可以卖掉,这个逻辑现在不成立了,未来的市场一定是居住为主的需求。上半场,万科坚持一个东西——为普通人盖好房子;下半场,我们要盖有人住的房子,适合人居住的房子才会有人要。上半场,如果是产品的竞争,下半场软服务的元素就要跟上去。万科提供的不只是房子,而是生活的一部分。
记者:目前,出现房企抱团的现象,万科手上有300多亿元现金,有没有企业向万科求援?
郁亮:这个行业非常分散,竞争很厉害,怎么抱团?万科也很瘦,要抱胖子才温暖。另一方面,这个行业的集中度会逐步提高。这个过程要清楚,下半场要赢得比赛,所需技能不同了,没有一家发展商可以稳操胜券。
记者:有一个说法,本轮调控一定要让几家房企倒闭才算见效。一些做品质地产的开发商,成本较高,没有降价空间,所以危机重重,你怎么看待这一现象?
郁亮:降价一定要按成本来衡量,不能亏本吗?房价回到合理水平是大势所趋,跟利润、成本没有关系。
记者:万科有多少降价空间?
郁亮:万科的定价策略是合理的,要求当月推出新盘要卖出60%。老百姓的接受程度不断变化的,降价空间不能一概而论。此外,投资比例过高的区域,可能泡沫多一点,而核心城市的房价就很稳定。这方面,二手房价格可以作为区域房价的参考。
住宅工业化符合国策
记者:如何看待住宅工业化,政府政策方面进展如何?
郁亮:住宅工业化的春天已经快来了,因为深圳、上海、北京、沈阳都出台了相应的政策。产业化推广过程中,万科确实做了一些贡献,包括研发基地,也是这方面的尝试。未来有两个因素会推动住宅产业化:首先国家节能减排压力较大,政府在“十二五”期间会加大这方面的力度;另一方面,建筑工人薪水去年以来上涨40%—50%。如果这样涨下去,最后用机器代替人工会成为趋势,而且也有利于提高建筑效率、质量、成本,同时可满足国家节能减排的要求。
记者:目前,住宅工业化会不会使得房地产的成本有所增加?技术、配套问题如何解决?
郁亮:工业化成本确实有增加,但各地也会有一些政策,如北京工业化住宅项目可以获得额外3%的建筑面积奖励,以补贴工业化成本。深圳可以额外获得200元/平方米的奖励。万科工业化住宅的面积在不断扩大,每年增速不少于50%。配套方面,住宅工业化毕竟不是一个高精尖的东西,只要有需求,立即就会有相关企业提供相关的产品。
冬天要把身体练好
记者:2011年楼市的关键词是什么?2012年楼市行情会怎样,万科的应对策略是什么?
郁亮:2011年,楼市的关键词是调控。2012年,万科的发展策略是过冬。即进入冬天模式:第一,讲究现金为王,手中的现金比利润更重要;第二,卖房子积极一点,不能囤地;第三,不能买错地,买地和买股票一样,买错地非常亏钱。此外,降低行政费用,例如,到期要求更换的车辆考虑延期,降低会议标准。最后,冬天要把身体练好。
记者:保障房对经济的拉动作用,能否替代商品房?
郁亮:保障房是一个社会项目,但是对经济的拉动作用有待观察。保障房建设能持续多久,建设资金从何而来,最后效果怎么样,都还需要观察。
记者:万科有没有投资海外市场的规划?
郁亮:规划没有,想法有,万科董事长王石在国外学习也有这方面的目的。万科会和投资方合作,就技术合作、实践的可能性等方面进行探讨、沟通。可能会尝试,但不是长期战略。
记者:万科15平方米的小户型,最近进展如何?
郁亮:计划在北京推出,北京的市场那么大,一定能够销售出去。15平方米小户型鼓励自住的年轻人来购买,不鼓励投资客。这种户型只是一种过渡性产品,将来成家的话肯定要换大房子。