土地市场成交低迷 地产商绸缪“过冬”

　　记者 赵洋

　　有监测数据显示，今年前十个月，十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)明显放慢拿地节奏。前十月，这十大标杆房企拿地支出为974亿元，同比减少55.8%，购地金额仅占前十月销售金额4560亿元的21%，创下了2007年以来的最低纪录。

　　房地产市场的寒冬正悄然临近。

　　在住宅成交量大幅下滑，房价已经开始松动之时，更能体现房地产商对未来判断的土地市场，成交量同样呈现下滑之势，过往层出不穷的“地王”早已不见踪影，土地以底价成交成为主流，甚至在不少城市频频上演土地流拍现象。

　　面对楼市调控不能放松的政策基调，拿地谨慎的房地产商，为应对持续紧张的资金链压力，开始抛出“过冬论”。不囤地、快卖房的策略背后，是房地产商不得不承受的高库存压力，有数据显示，截至11月中，仅北京新建商品住宅库存量已经超过12万套，创出30个月以来新高。

　　土地市场流拍频现

　　“地王”曾是两年前热得发烫的字眼，是土地市场“高烧”的产物，但在持续近两年的楼市调控重压下，“地王”已经远去，此前火热的土地市场，也开始进入寒冬。在公开的数据中，多个指标均可以“测量”出这一寒冬的温度。

　　第一个指标是土地的成交量。在刚刚过去的10月份，土地市场成交巨幅缩量，住宅用地成交量更是创出年内最低。有数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地环比减少37%，同比减少45%。在一线城市北京，10月住宅类用地仅成交1宗，住宅用地成交面积环比9月下降了八成有余。而不少热点城市，如广州、武汉、成都、西安等地的住宅类用地出现零成交现象，全国多个地方土地流拍一幕频频上演。

　　第二个指标是土地成交价格。与此前地价动辄较底价翻番的现象不同，今年以来土地成交价格在一月份创下高点后，一直持续下滑，溢价率走低。有统计的133个城市，10月份住宅类用地平均溢价率仅为3%，较上月减少两个百分点，较去年同期减少34个百分点。与此同时，底价成交似乎已经成为土地市场的主流。北京11月上半月，出让的6宗宅地，均以网上报价成交。从全国范围看，在主要的133个城市中，前十月成交地块中以底价成交的比重约为60%，其中13个主要一线城市中底价成交的地块占比也超过五成。

　　还有一个指标是地方政府的卖地收入。土地市场成交量和成交价格的下滑，直接带来的后果是地方政府卖地收入减少。如上海土地交易市场官方网站数据显示，今年截至10月底，上海土地出让面积同比增长9%，但土地出让金额却同比大幅下降23%。在北京，今年前10月，土地出让金为831亿元，同比去年的870亿元，下降约4.5%，而10月份，北京土地进账仅27.75亿元。

　　冰冷的数据，凸显出当前土地市场“寒气逼人”。业内人士分析，土地市场低迷，一方面缘于楼市销售下滑，房地产商资金链紧张，开始谨慎拿地，另一方面由于地方政府在溢价率下滑以及流拍率上升的压力下，开始有意减缓推地。

　　大型房企战略收缩

　　此前一直扛着房价不降的房地产开发商们，在销售下滑、融资收紧、库存高企的多重压力下，开始绸缪应对“过冬”：房价松动，拿地谨慎。

　　龙头地产商万科的总裁郁亮日前公开表示，万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要；其次就是积极卖房，不囤地；第三，要更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。

　　不仅仅是万科，大型房地产企业均在土地市场上开始收缩，各家企业新增土地储备意愿不足。如上市公司中，招商地产、保利地产、万科与金地集团这四大房企，今年10月份仅增加两宗土地，而去年同期为19宗，且企业增加土地主要集中在新兴三线城市，一线城市住宅土地市场明显冷清。

　　有监测数据显示，今年前十个月，十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)明显放慢拿地节奏。前十月，这十大标杆房企拿地支出为974亿元，同比减少55.8%，购地金额仅占前十月销售金额4560亿元的21%，创下了2007年以来的最低纪录。

　　对土地市场热情降温，验证了房地产开发商已开始应对中长期调控。业内人士认为，房地产企业压缩土地购买规模，压缩新项目建设进程，这必然会造成房地产投资增速回落。

　　不过，对于目前土地市场成交价格下滑，也有观点认为，现在正是大型房企低价拿地或并购的好机会。高纬环球中国区投资部董事叶成宇认为，鉴于目前底价成交主导住宅土地市场，大部分开发商对后市悲观预期加剧，现在对于一些现金充裕的大型开发商而言，应该是拿地或并购的大好时机。

　　楼市迎来买方市场？

　　当前，楼市调控进入深水区，在拟购房者与房地产商之间的深度博弈中，天平逐渐向购房者倾斜。这一方面表现在近期房价的明显松动，另一方面则是买房需求缩减后，房地产商的库存压力陡增。在这样的格局中，有专家表示，楼市正迎来买方市场。

　　在资本市场融资、银行信贷、房地产信托等各种融资渠道相继收窄之后，房地产商的资金压力之大可想而知，限购、限贷等抑制不合理需求的调控政策，压缩了购房需求，这导致楼市存货量不断增加。在北京，截至11月中，北京市新建商品住宅库存量达到12万套，创出30个月以来新高。

　　另外几个数据，也印证着当前房企的高库存状况。从上市房企看，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。而截至10月，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压超过6000万平米，环比9月初上涨了6%，一个月内库存积压增加了近3万套。

　　就在房地产商为不断增加的库存头痛之时，作为本轮房地产市场调控的另一项主要内容———保障房建设，却捷报频传。住房城乡建设部本月10日公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。

　　对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在保障房大量供给、市场限购不放松、贷款政策继续收紧的情况下，北京楼市已经明显过渡到完全的买方市场，房价下调的趋势明显，楼市拐点已经非常明显地开始到来。