城市综合体井喷 谨防泡沫之忧

　　CUBN记者 李正强

　　11月15日万科拟5年在全国建50座百万级综合体的消息在坊间疯传，消息称，万科旗下首个综合体项目万科广场已经进入销售临战状态，预计最快将于12月份对外公开发售。

　　11月16日晚，万科就此消息作出回应称，消息所称内容不符合万科业务发展策略的实际情况。万科声明，公司依然坚定不移地以普通住宅为主业，这一定位没有发生任何变化。

　　然而，11月15日，万科以14.8亿元总价标得上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块。该地块为商业办公文娱会展综合用地，出让面积为32176.6平方米，起始报价为13.9182亿元。

　　是巧合还是预谋？其实，万科做，或者不做，城市综合体就在那里。

　　“不限贷不限购”的商业地产在住宅地产受限下迎来了一轮高速发展期。其中，集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多功能、高效率的城市综合体成为商业地产焦点。

　　据中国购物中心产业资讯中心发布的报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20家，建筑面积接近230万平方米；贵阳则将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

　　二三线城市接力赛

　　在我国城镇化建设的推动下,目前,各城市打造的城市综合体如雨后春笋。尤其在二三线城市，自去年开始，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”，大量分布在二线甚至三四线城市的城市综合体等商业项目在建或已经开业。

　　日前，重庆市巴南区政府与本土餐饮巨头陶然居签下合作协议，陶然居将在未来两年内投资10亿元，在巴南龙洲湾打造包括美食广场、写字楼、五星级酒店的商业广场。

　　11月11日，廊坊万达广场开业。项目总建筑面积约65万平方米，总投资约50亿元，一举成为廊坊最高档的城市综合体。

　　10月19日，成都?美国城在双流开工，建成后将成为集旅游、休闲、购物为一体的大型城市综合体；10月21日，全球著名城市地标开发商“铁狮门”在成都的项目“晶融汇”正式亮相，建成后将成为东大街的地标性综合体。据统计，成都在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。

　　10月18日，浙江临安首个大型商业地标项目万华广场试营业，项目总建筑面积达40000平方米。里面有全国县级城市第一家必胜客门店，有面积达13000平方米的沃尔玛等近百个知名品牌。

　　而沈阳目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上。

　　对于地产大鳄们来说，抢滩城市综合体的脚步并没有停止。中海地产此前宣布将在南京、沈阳、济南、天津、珠海五座城市投建环宇城购物中心；首创置业表示今后将重点在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三、四线城市布局商业地产业务。商业地产标杆企业万达，2011年在廊坊、唐山、石家庄、襄阳、宁德、泰州等三、四线城市开业，2012年的重头戏也在三、四线城市。

　　有知名地产公司负责人对《中国联合商报》记者分析到，城市综合体的开发在二三线城市能够大行其道，首先是住宅地产调控的挤出效应，开发商面对调控需要转型，寻找投资机会；另外，二三线地方政府招商引资热情非常高，城市综合体的建立有利于城市功能更新，提升城市品牌，也容易出政绩；再者，住宅地产的先期发展，必然需要大量配套的商业服务，而城市综合体的开发则能解决这种现实需求。在土地资源有限的前提下，一个城市前瞻性地做好规划、适度地开发城市综合体对城市发展及居民都是有利的。

　　风险与机会并存

　　一哄而上的城市综合体项目也已集聚了大量风险。

　　据统计，截至目前北京商业地产存量面积已达959万平方米，如果按较快的销售速度计算，也至少需要28个月才能消化完。

　　21世纪不动产上海区域中心的统计显示，截至10月末，上海商业地产存量连续3个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。而办公楼存量明显扩大，9月末环比增量22.6%，10月末环比增量49.4%。以最近10个月的平均成交量统计，目前上海的写字楼和商铺库存总量需要32个月才能消化完。

　　中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

　　城市综合体是多类型物业的集合，涵盖写字楼、购物中心、酒店、住宅等多种物业型态，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体，其开发、运营及管理的复杂程度也是最高的。同时，城市综合体的开发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节中作为上游的资金链最为关键。因此项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦资金链断裂，将会对整个项目的开发带来严重影响。而由于融资渠道的限制导致的城市综合体开发过程中出现资金链紧张的现象并不少见。

　　如何解决城市综合体开发的资金瓶颈，如何进行城市综合体的定位及运营管理都是比较关键的问题。这对于有些房企及地方政府来说，还是一门新功课，交“学费”那是必然的。

　　有关人士对记者分析认为，令人比较担扰的是我国城市综合体的商业模式一直没有创新，千城一面，各开发商推出的产品大同小异，同质化严重。另外，二、三线城市过度发展城市综合体，而当地的消费能力如果跟不上，就会做成一大批商业物业滞销堆积，特别是在融资渠道收窄的背景下，房企的资金链一旦断裂，就会引起一连串的连锁反应。