房企博弈银行：剪不断 理还乱

　　本报记者 武文静报道

　　阳光总在风雨后。

　　但现实是，中国楼市正在经历着疾风骤雨，丝毫未能见着阳光的影子。

　　随着房地产市场调控的不断深入，在货币政策紧缩，楼市成交低迷的现状下，房地产企业一方面难以通过销售回笼资金还贷款，另一方面还需要支付已有贷款的利息，企业的融资成本不断提高。在开发商日趋吃紧的资金链中，究竟有多少是来自银行贷款？房价下跌是否会把银行拖下水从而触发银行业风险呢？房价跌到多少才算是合理价位呢？

　　房企的资金流程

　　“现在在售的项目多为2009年前后开发的，当时整体市场环境还是比较宽松的。”北京中原地产市场部研究总监张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　一般情况下，一个项目从开发到销售完毕需要耗时两三年。从开发商的资金流程来看，开发商先是通过招标拿地，这期间主要依靠企业自筹资金，是“钱最紧”的时候，等到各方面手续齐全了，银行就会以土地作为抵押物，经评估公司评估后，向开发商发放贷款。

　　在楼盘项目建筑进度达到1/3之后，开发商可申请预售许可证，之后开始公开发售。在销售环节中，如果项目迟迟销售不出去，没有回款用来还银行的项目贷款，开发商的机会成本、财务成本和公司运营成本会随着时间延长而大大增加，这时开发商又会迎来“钱紧”。

　　此外，从成本角度来看，房地产投资成本主要包括土地成本、建安成本、税费成本以及交易费用。“土地成本占到40%左右，对于现在在售项目而言，这部分成本已经支付。现在主要是其他几个成本。”张大伟说。

　　张大伟表示，目前在货币政策不断紧缩的情况下，开发商很难从银行贷到款，企业的资金压力还是比较大的。

　　五成资金来自银行

　　一个不争的事实是，银行贷款收紧了，开发商的资金链就开始吃紧。那么，在房地产企业资金中究竟有多少来自银行贷款呢？

　　从现有资料来看，目前主流官方公布的数据有4个，中国国家统计局网站或年鉴、国家信息中心主办的“中国房地产信息网”、中国银监会网站和中国人民银行网站。

　　记者也试图从现有数据中客观地分析银行贷款所占比重，但通过对比发现，仅从这几个渠道提供的信息和数据资料中，很难准确地推算和把握银行对房地产业放贷量的具体数据。

　　在此情况下，仅以中国国家统计局的数据笼统地进行分析。总体上，开发商的资金来源结构主要包括自筹资金、国内贷款、利用外资、其他资金来源这4部分。据国家统计局最新数据显示，2011年1-10月份房地产总共获得资金68429亿元，其中国内信贷占比10552亿元。

　　“但是我们需要注意此项贷款属于信贷机构对房企的贷款数量，从个人房贷按揭的6755亿元以及定金预收款17520亿元，以及自筹资金中存在的信贷资金互贷行为来看，信贷机构资金来源占整个房地产开发资金链的比重超过50%，达到55%-60%，部分规模较小企业融资渠道偏少的房企占比将更高。”韩长吉说。

　　对此，杨红旭则认为，“开发商资金链中最高有四五成来自银行。”

　　事实上，自筹资金和其他资金来源中有相当部分资金来源于商品房预售收入，而预售收入中又有相当部分收入来源于银行住房抵押贷款，当预售收入进入到房地产开发企业就成为房地产企业滚动开发的自筹资金。此外，工程垫付款也有不少间接来自银行贷款。这些都是从现有数据中所无法完全估算出来的。

　　对此，韩长吉则认为，自筹资金这一款项实际上银行信贷占比并没有想象中的高，自筹资金的范围非常广，其中包括项目收益融资、资产出售融资、举债融资、项目转让融资、股权融资、内部融资、附属产业输血等渠道。

　　房企融资成本上升

　　当然，天下没有免费的午餐。

　　一方面开发商无法获得销售回笼资金去还贷款，另一方面又需要支付每天的银行利息，不仅不能还钱而且还越欠越多，可以说是一个双重叠加的累积效果。

　　“这种双重叠加的效果会给房地产企业带来巨大的压力。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　从融资成本角度看，开发商到底能挺多久？

　　“关于房企能挺多久的问题，需要进行两个方面的分析。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　从调控政策对房企资金回流速度的影响方面来看，如果当前调控政策继续深入，房地产行业资金回流速度将继续减慢，房企的财务成本支出将大幅提高，负债率上升将迫使开发商离岸。韩长吉认为：“从2010年10月份到2011年10月份上市房企的负债率增长趋势来看，预计在2012年6月份将出现倒闭潮（这个假设是建立在房企不做任何措施改变现金回流现状的情况下出现的）。”

　　但是，从刚性需求的角度来看，房地产企业实际上还有另外一个途径来加快资金回流，以此来保证企业的持续经营能力。“从房地产的2009年、2010年的成本对比来看，现阶段房价下调10%-20%将有效获得市场支撑，并且房企仍能够获取薄利，以维持当前的经营现状，不至于破产。”韩长吉说。

　　对此，杨红旭也表示了同样的看法。他说：“能挺多久很难估计。按现在这种情况，再持续半年，很多企业就会非常困难。但估计半年后，政策就会慢慢放松了，比如信贷政策等，市场也会有所起色。”

　　银行连锁风险效应凸显

　　房价下跌牵动人心。

　　当然，作为“大债主”的银行也不例外。但对房价下跌给银行带来的风险，银监会前主席刘明康的看法却显得格外乐观。

　　近日，银监会前主席刘明康表示，中国银行业能够支撑50%的房价下跌。因为其中60%的贷款是在2009年6月30月之前发放的，是发生在房价迅猛增长之前。也就是说，北京四五环之间的一套房子，即使从4万元跌回到2万元，也不会影响银行信贷的健康，因为大部分贷款是以2万元的房价(单价)发放的。

　　然而，事实果真如此吗？房价下跌，难道不会把国有银行拖下水吗？真的不会触发银行业的风险？

　　对此，杨红旭表示，房价下跌，不能只看放出去的贷款的风险，还应看到与房价下跌相关的诸多行业和连锁效应，如果房价整体上跌5成，则中国经济会硬着陆，会有一大批企业破产倒闭，老板跑路，银行必受重创。

　　“50%的跌幅意味着行业面临崩溃，从产业经济发展的连带机制、城市化进程所引起的附属产业发展情况，以及房地产行业在我国当前的经济地位3个方面来看，我国不能也不可以让房地产价格出现50%的下跌，银行不可能承受房地产行业全面崩溃带来的损失，否则中国将陷入经济萧条期，中资银行不可能独善其身。”韩长吉坦言。

　　从产业经济发展的连带机制来看，我国的实体经济自房改以来就已经逐步与房地产行业进行捆绑，从央企、地方企业到民营企业与房地产行业都有着密切联系。“从2009-2010年的房地产投资总量占社会固定资产比例来看，如果房地产价格出现50%的跌幅，那么实体经济将出现萧条，银行面对的不仅仅是房地产价格下跌带来的净资产对冲，更重要的是信贷坏账将出现新高。”韩长吉说。

　　从房地产行业产业链以及房地产对我国经济的拉动作用来看，房地产行业价格出现50%的跌幅将引起房地产行业发展失衡，房地产产业链全线崩溃，国民经济增速迅速下滑，那么外资恐慌性撤资在所难免，经济衰退将成为趋势。“这一因素也决定了我国的房企降价潮将主要出现在一线重点城市（前期上涨幅度过大），而二三四线房价下跌的幅度相对较小。”韩长吉认为。

　　房价降多少才合理

　　长期以来，房价都是个敏感的话题。

　　“房地产行业被大家称为暴利行业，之所以暴利是因为大家觉得房价太高。”曾在北京从事过房地产销售工作多年的王佳先生对《中国产经新闻》记者说。

　　作为一种商品，房子是怎么定价的呢？按照一般原则，商品价格的产生应当是由市场来决定，也就是买卖双方通过博弈来产生价格。

　　“但我国的房价主要是由卖方市场决定的。”王佳说。

　　由于长期以来保障房供应上的严重缺位，形成了居住型需求与投资投机型需求共同挤在商品房市场上的格局，使商品房市场长期处于供不应求的状态，开发商已经对市场定价掌握了完全的操控权，消费者只能被动地接受开发商定出的价格。

　　“房地产成本组成因素相对复杂，区域性成本因素各不相同。”韩长吉说。

　　现实是，在中海、绿地、龙湖甚至于龙头万科的纷纷降价下，“房价下跌”俨然成为当前楼市的关键词。但究竟会跌多少不少人心中并没有底。究竟房价下跌多少才算合理价位呢？

　　杨红旭认为，一线城市房价或将下跌15%-20%。他表示，在很多城市尤其是一二线城市当中会看到某些项目出现三成甚至是五成的下跌，少数项目可能会出现三成左右的下跌，目前像上海、北京、深圳等一些城市已经出现了，所以有些老业主不高兴去砸售楼处，就是因为下跌幅度比较明显。但是在少数项目出现三到五成的同时，大部分的项目跌幅非常有限，可能会出现10%的平均跌幅，就是说大多数项目可能会跌10%。“综合之后我估计有些一线城市可能会跌15%，甚至是20%。”杨红旭说。

　　此外，韩长吉表示：“如果以当前北上广3个城市的楼盘价格为例，其毛利率超过全行业平均毛利润。以北京的四环五环内土地转让金为标准，以2011年10月份建筑原材料价格为建设成本，再加上人员成本、财务成本，假设合理利润率为15%，对比当前北京四环内楼盘价格，约有20%的降价空间。”

　　或许，经过这次市场调整能够倒逼市场重塑商品房定价模式。有业内人士建议，针对市场出现的降价风波，政府应该因势利导，在限购限价的基础上引导市场建立科学的商品房定价模式，要给开发商制定出合理的利润空间，也要将在所谓商品房投资功能掩盖下所产生的泡沫从定价中撇除。