地价让利难解高房价之困

　　晏耀斌

　　开发商坚持的地价带高房价之说，也并不完全正确。

　　根据统计发现，通州90%以上的楼盘楼面价均在5000元以下，与动辄2万元的房价相比，地价只占到三分之一甚至更少。

　　但地价低并不意味着房价低。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，国内的土地市场与房屋市场基本上是脱节的。土地市场是政府和开发商在一个供需上，而房屋市场则是开发商与购房者在一个供需上。只要房屋需求量大，开发商供应少，房价就会高。反之，房价则降低。

　　地价已经在降

　　一方面购房者因为房价降幅不大不愿意买房，与开发商形成僵局；另一方面，开发企业因为资金压力不愿意拿地，与政府也形成僵局。前者取决于房价的降幅，而后者，取决于企业资金与地价走势。

　　根据北京及上海统计局数据显示，两地1~10月在建商品房及住宅面积均创新高，分别达到了1.12亿及1.219亿平方米，住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米，按照同期公布的1~10月签约数据可以得出，消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和近7年。特别是北京，其商品房消耗时间更是达到了111个月，高于全国平均的水平。

　　据业内估算，2010年下半年以来，国内房企通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款期限在1~2年。保守估计，今年年底即将到期的高息借款可能超千亿元。

　　由此以来，企业拿地的积极性开始降低。目前即使是品牌房企也不愿意拿地，根据开发商拿地金额和销售金额的比例来看，截止到今年10月，十大房企的销售额已经达到了4560亿元，而用于拿地的资金仅为974亿元，比例仅为21%，而在经济危机的2008年，这一比例却维持在31%。

　　在房地产最火爆的2007年，土地市场则呈现疯狂的局面。2007年，十大房企的销售金额是1532亿元，而拿地却花去了1515亿元，比例达到了99%。

　　进入10月以来，全国多地出现住宅用地供应断顿、数块土地底价成交、热点城市地块无人问津的尴尬局面。多家开发企业公开表示，面对销售不畅，开发商开始紧缩过冬，品牌房企拿地积极性进一步萎靡。

　　11月14日，北京房山区长沟镇镇区改造一期B地块居住地块挂牌出让，当地企业以2.54亿元底价获得，折合楼面价3500.5元/平方米。以至于北京市国土部门有关人士表示：“土地跌至两年前的水平。”

　　实际上，两个多月前通州已经出现了土地底价成交的情况。8月31日，位于通州区永顺镇的 “珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地项目（配建公共租赁住房）”，在拍卖开始的3分钟内，现场竟无人报价，最终拍卖师宣布以网上的最高报价4.06亿元成交。

　　截至10月15日，北京市共成交土地190宗、1602公顷，土地出让金达到831亿元。政府土地收益为372亿元，为去年同期的73%。其中近1/6的交易额是由CBD核心区的8宗优质地块所“贡献”，住宅用地成交额不足200亿元，成交额和占比均大大低于去年同期。

　　土地市场的冷淡已经让地方政府着急。日前，北京市取消了出让土地配建保障房的硬性规定。中国土地学会副会长陈国强认为：“这是一个信号，地方政府已根据市场情况改变政策。”

　　地价不决定房价

　　至于地价对房价到底有多大影响，现在还没有明确的结论。邹晓云认为，土地价格普遍很高，如果房屋销售过程中，开发商能够拿到社会平均利润，土地涨跌对房价影响很大；当房屋开发利润非常高，超过社会平均利润一倍甚至两倍，土地的涨跌对房价没有多大影响。

　　邹晓云举例说明，比如相邻的两块地，一块楼面价是5000元/平方米，另一块楼面价是10000元/平方米，但由于处在相同的地段，类似的房屋卖出的价格基本持平，前者利润就远远高于后者。“根本原因在于政府垄断土地市场，各地产商拿到价格也不一样。”

　　也就是说，房价的高低并不完全取决于地价的高低。陈国强表示，房价主要是参照周边市场价格和成本来定价。“在行情不好的情况下，企业为了正常运转，完全可以灵活调节，甚至打价格战、亏本销售。”

　　通州房价就是一个典型的例子。金隅花石匠的楼面价只有1909元/平方米，但开盘时参照的则是周边的楼盘价格。聚集在通州新城核心区域的楼盘同样如此。其中，地价稍高的则是润枫领尚，2009年9月拿地时的楼面价为6746元/平方米，当前销售均价为15000元/平方米；而2008年拿地的新华联运河湾，楼面价只有2502元/平方米，当前销售均价还高于15000元/平方米。“后者有更大降价空间。”陈国强分析说。

　　那么，房地比多少才算比较合理呢？陈国强与邹晓云均认为，一般意义上，地价占到房价的30%属于合理。“这个比例并不完全准确。国外都是独栋的房屋，按说地价占到房价的比例会很大，甚至可以达到70%。”

　　邹晓云认为，现今试图通过降低或减免地价等途径来降低房价未必能收到预期效果。现在在售商品房大都是2008年左右拿到的，当时的低地价并不影响他的所卖的高价格。恰恰相反，过分强调降低地价不仅可能损及已购置自有住房阶层的利益，造成房地产市场的信心不足，而且不利于整个社会经济的长久稳定发展。“进一步加大土地一级市场的调控力度，完善土地计划供应体系和市场竞标机制，规范土地价格管理体系，应是促进房地产市场健康发展的不可或缺的手段之一。”

　　陈国强认为，付款方式改变、配建取消等降低进入房地产市场的门槛，鼓励企业拿地，相当于给开发商松绑。“在目前的情况下，土地价格的松动，房地产成本降低，说明了房价还有更大的下调空间。”