万科集团总裁郁亮：降不降价是开发商意愿问题

　　李乐

　　在一系列调控措施下，大型房企的降价行动不再遮遮掩掩。

　　被认为行业风向标的万科正酝酿其上海楼盘全线降价，以打破华东市场回款不利的局面，降价幅度可能超过20%，万科正在为部分项目办理新的网上备案价格。

　　万科已启动2012年过冬模式：现金为王，卖房子会更积极，不存货不囤地，收缩买地。郁亮称，即使为此放弃“春天可能到来”的机会，也在所不惜。

　　房价回归与利润、成本无关

　　《中国经营报(微博)》：2008年经济危机时，万科率先降价，并因降价迅速积聚了过冬的现金流，被很多专家认为抢占了市场先机。但当时没有限购，业界认为，此次降价恐难收到2008年的效果。除了降价，万科如何看待后市？还有什么策略准备过冬？

　　郁亮：太长远的事情我没有考虑，这就像登山一样，先登5000米，到了5000米想6000米，到了6000米想7000米，而不是一开始就想8800米的珠峰。登山需要一步步往上走，不能拿命去冒险。有的时候，战略问题领先半步就足够了，领先两步就成了先烈。

　　我只知道，我们目前的价格策略是合理的。万科总是积极定价，积极促进成交。至于合理价格应该是多少这个很难说，因为老百姓所能接受的价格水平也是波动的，有变化的。所以价格水平没法说，也没法预测应该是怎么样的，而且每个城市情况不一样，每个地段不同，不能一概而论。

　　2012年万科的发展策略是过冬。冬天策略，现金流很重要，有的时候现金流比利润率更重要。第二个，要求卖楼更积极一点，不能有存货，不能囤地。第三，更慎重地买地。第四，管理都要围绕冬天来运营，也就是说该节约的要节约一下。最后一个也很重要，冬天把身体练好。

　　《中国经营报》：业内有观点认为一些做品质地产的开发商比如绿城，因为有利润和成本压力所以没法降价，你怎么看这个现象？

　　郁亮：我觉得降不降主要是一个意愿问题，不是能不能的问题。难道降价一定亏本吗？沃尔玛每天特价的时候好像每个都亏了本，那要看成本怎么算。

　　房价回到合理水平是大势所趋，这跟利润没关系，跟成本也没关系，是每个公司自己的经营决策。绿城的事情我相信他们自己也在思考和解决。我们希望每个企业都能走好，但是有一条：这个行业集中度会逐步提高的。在这个过程中大家清楚下半场到了，赢得下半场比赛的技能是不同的，要求是不一样的。没有任何一个发展商在下半场可以稳操胜券，包括万科在内都要努力去锻炼在下半场制胜的本领。

　　楼市进入下半场

　　《中国经营报》：你认为调控对房地产企业来说最大的危机和挑战是什么？这个调控和2007年、2008年那次调控区别在什么地方？

　　郁亮：我觉得这次调控跟上一次调控是一回事，上次调控目标没实现，通过这次调控实现它。2008年调控本来2009年左右应该见效，结果出现金融危机挽救了中国房地产行业，但是应该完成的调控没完成，只有开始补调。这就像第一次骨折没接好，第二次拉开来重新再接的时候反而更痛一点。

　　两次调控唯独不一样的地方是此次调控政府把保障用房放到一个非常重要的位置上，政府跟市场共同解决居住问题，这是之前的调控没有的。

　　《中国经营报》：这种形势变化对房地产企业的风险和挑战在哪里？

　　郁亮：房地产行业的黄金岁月仍然存在，但过去不正常的状态不在了，行业不应再去留恋过去的好日子。我们行业跟制造业相比状况还是很不错，我们行业前景也不错，从国内居民消费上来说最大的消费市场仍然存在这里，正常的刚性需求、主流需求还是存在的。

　　温总理最近讲话当中提到，居民正常的住房需求还是要支持的。该调整的会调整，房价不合理的也会调下来。我们行业即使在未来15~20年，还有城市化等发展动力，没有理由对未来悲观。

　　只不过我们现在处在上下半场区分的节点上，下半场跟上半场不一样了。比如过去指望有好产品就一定可以卖掉、卖高价，这个逻辑不成立了。未来的市场一定是居住为主的市场需求，原来的一些做法需要变化。

　　万科的变化是上半场我们为普通人建好房子，下半场盖有人住的房子。未来的房子居住为主，有人住的房子才能有人要，要把配套服务搞得更好。上半场可能是比产品，下半场可能要比软环境、服务。软环境部分做好了才能赢得客户，所以我们更要从配套角度出发。