房产信托兑付危机本季开始显露

　　年底到期近千亿高息借款，明后两年集中显现

　　近日，中国信托业协会公布的数据再次证实，房地产信托已到岌岌可危的地步。统计显示，截至三季度末，房地产新增信托资金达3216．6亿元，房地产信托目前存量已达6797．7亿元，占资金信托总规模17．24％。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型，按时间计算，兑付已成紧迫问题。据估计，今年底房地产信托即将到期的高息借款可能近千亿元。

　　商报记者 姚晓丹

　　兑付压力明后年将集中显现

　　据国家统计局最新数据显示，今年前10月房地产开发企业总资金来源合计为6．8万亿元，以35％为自有资本金计算，今年来房企投入的自有资本金约2．38万亿元。另国内贷款为10552亿元，定金及预收款为17520亿元，个人按揭贷款为6755亿元。由此估算，今年来，国内房地产企业通过其他渠道获取的资金高达1万亿元。

　　与此同时，信托的融资成本也在急剧升高，目前房企获取资金的渠道，无外乎是信托、私募、海外发债和民间借贷，而这些渠道都将支付高额的利息。

　　以信托为例，房地产信托2010年上半年新增规模1407亿元，2010年全年新增2864亿元，今年上半年新增2078亿元。截至目前，房地产信托的存量已达6000亿元，房地产信托利率普遍在12％以上，加上信托机构的管理费、财务费、银行托管费等，融资成本超过20％，部分信托融资利率甚至高达30％，远高于银行同期贷款利率。

　　早在今年上半年就有很多信托业人士提醒，现在房地产高息借款最大的风险是房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。各种借款需到点偿付，资产好但未销售完，借款就无法偿付。从兑付时间看，接受商报采访的多位业内人士认为，房地产信托兑付期一般为1－3年，2009年是房地产信托发行高峰期，据此推算，很多房地产信托产品的兑付期都在明年，而最为集中的时间段将发生在2013年初，今年四季度或只是开始。

　　已有兑付风险令市场察觉

　　事实上，通过正规信托渠道募集的资金近期亦开始出现兑付风险。最先令市场察觉到兑付危机出现的信号，是10月初一期名为“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”的拟发行产品。

　　有媒体报道称，该款产品由四川信托发行，总规模8亿元，期限两年，收益率11％－13．5％，高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产收益权信托，标的是现房收益权。该信托标的“青岛凯悦项目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中，以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月，满12个月可提前终止。据悉，凯悦项目建成后销售回款未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为筹资偿还到期债务。

　　另外，近期天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期或无法兑付的信息。关于房地产信托产品在进入密集兑付期后会否出现较大偿付风险，极元理财相关人士表示，这还是要看房地产信托的资金运用方式。贷款类信托产品，风险相对大一些，可能会出现楼盘烂尾而导致颗粒无收。而股权类的由于开发商是用销售回款来抵押的，若发生风险，投资者资产可能会出现减值，但不至于血本无归。

　　逼不得已开发商频降房价

　　兑付风险的隐现，令近期房地产业内以信托为代表的高息借款增速呈放缓趋势。二季度末，房地产信托余额增长到6051．91亿元，占比较2010年底提高1．96％；第三季度的房地产信托产品的增速进一步减缓，占比仅增加0．33％。

　　在业内看来，除收缩房地产信托外，加强对房地产信托项目的跟踪和监管，敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率，也是防范房地产信托兑付危机的重要举措。

　　正如同绿城董事长宋卫平此前“卖不动就降价到底”的表态，随着年关迫近，开发商为解决资金回笼问题，降价已成为“杀手锏”。10月份以来，从一线大城市到二、三线城市均有楼盘降价促销信息。降价潮开始在全国范围内蔓延。具体包括三亚、济南、杭州、东莞、武汉、长沙、青岛、重庆等8个城市。

　　诺亚财富研究部观点认为，房地产行业将会面临2－3年的调整期，短线有风险，但不会出现如1998年香港、2008年美国这样的“硬着陆”情况，从美国及香港经验看，房地产调整的每次低点都会逐步抬高。因此，房价不会出现崩盘式下跌。