当前楼市仍“外紧内松” 信贷或微调

　　经济导报记者 贾瑞涛

　　 涨，还是跌？一字之差正刺激着多方神经。一方面，10月份70个大中城市住宅销售价格同比、环比均出现下降势头；另一方面，却是中小房企资金链断裂，土地财政告急，业主因降价一怒砸盘……

　　 26日接受经济导报记者采访的中国社科院金融研究所研究员、导报特约评论员易宪容，和上海同策咨询研究中心总监张宏伟均表示，虽然10月份数据显示了房价下跌的苗头，但这还只是很小的局部现象。总体来看，我国房地产市场“量跌价滞”的局面仍然没有被完全打破。

　　 之所以如此，主要在于投机炒作因素的存在。房地产市场要想走出困境，必须引导其由投机主导向消费主导转型，当前房价下跌、土地财政困难等恰恰是转型所要付出的代价，而它们同时也给转型带来了一个合适的时机。

　　大房企“搅浑”市场

　　 经济导报：10月份数据显示，70个大中城市中，房价环比下降的城市增加了17个；环比上涨的，涨幅也均未超过0.2%。这是否意味着楼市正在经历全面下跌？

　　 易宪容：虽然10月份房价环比下降的城市在增加，但这些城市不仅占比小，而且房价下跌的幅度十分有限。

　　 由于住房具有不动产的性质，不仅就全国来说，它是无数的分散化的市场，而且就一个城市而言也是如此。我们看到，目前的下跌还仅是一个城市几个楼盘或项目的价格下跌，并非整个城市。也就是说，当前国内房价开始出现下跌的苗头，但还没有成为一种普遍的趋势。一年多来国内住房市场“量跌价滞”的格局并没有完全被打破。

　　 张宏伟：楼市还没有出现10%-15%的趋势性下跌，因此不能说房价已经开始进入下降通道。以上海为例，仅有5-8个楼盘在降价，相对于全部的二三百个楼盘而言，仅占很小的比例。上海的均价仍然在每平方米2.2万元左右，可见个别房价的下跌对整个市场的影响并不大。

　　 经济导报：目前的下跌是什么因素造成的？未来是否还会继续？跌幅会有多少？

　　 易宪容：房地产首先是一个市场，既然是市场，那么它就有涨有跌。房价已持续10年上涨，在当前泡沫严重的情况下，跌多少都有可能。

　　 张宏伟：政策面确实是比较严厉的，但从执行层面看，并不像政策要求得那么严。比如最近一些二、三线城市对限购的放宽、公积金和户籍制度的放开等，实际上楼市呈现出一种“外紧内松”的态势。不过这种松动只是局部的松动，如果房价再次出现上涨，势必会有新一轮政策出台，这显然是开发商不愿看到的。

　　 我认为，房价短期内下降应该是一种趋势，但要看到这并不一定是政策面严厉导致的结果。目前降价的企业主要是万科、中海、龙湖等几个大的地产企业，他们不一定缺少资金，降价更可能是基于企业战略上的考虑。

　　涨跌博弈

　　 经济导报：如果房价继续下跌，就可能会导致中小房企资金链断裂、地方财政吃紧等问题，怎样才能保证目前的房地产市场有序发展？

　　 易宪容：如果房价不下跌，房地产泡沫将直接导致严重的银行危机、金融危机及社会危机。不过现在很多人担忧一旦房价大幅下跌，将会导致经济的“硬着陆”。实际上，目前房地产支撑经济增长的动力是建立在投资基础之上，而非民生和消费之上的，这将会产生更大的问题。

　　 当投资为主导的市场向消费为主导的市场转型时，也就是房地产市场价格向下调整期，承担一定的代价和成本是不可避免的。为此，政府应首先明晰房地产市场以消费为主导的市场定位，从而围绕这个定位制定相应的土地、税收、信贷以及保障性住房政策等，从而让市场走上健康之路。此外，还要对即将出现的市场情况作出预判，尽早为新市场作好政策储备。

　　 张宏伟：短期内楼市“外紧内松”的局面应该不会改变，放松限购也不大可能，但在信贷方面或许会出现微调。

　　 我始终认为房价不会出现大幅下跌，是温总理提出要让房价下降到合理的水平，但并没有明确说非要下跌20%或者30%。长期来看，限购将取消，房价或许又会以每年10%-15%的幅度上涨。

　　 不过，房地产市场由投资主导向消费主导转型是一个趋势，而打击投机正是当前政策的重点，尤其是在信贷方面，应该对不同的需求有所区别。

　　 我刚拿到的一个数据显示，2009年上海单价超过10万元/平方米的豪宅成交量为125套，而今年1月至今已成交112套，至年底预计这一数字与2009年相差无几。这可以看出，调控对于豪宅和多套住房需求者并未产生太大影响。

　　 因此我认为，应该考虑下调首套房的首付比例，或者缩短自住性和改善性住房的按揭贷款审批周期等，从而支持消费性的需求。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春

　　房价整体回落难超25%

　　 中国人民大学近日发布的《中国宏观经济分析与预测报告（2011-2012）》指出，由于地方政府对于土地财政需求和中央政府对于宏观经济速度的需求，地方政府无法承受超过20%的房地产价格的下滑，宏观经济也难以承受25%的房地产价格的回落。该校经济学院副院长刘元春26日对经济导报记者表示，房地产整体价格回落不会超过25%，本轮房地产的调整或将在价格适度下滑和政策适度放松中结束。

　　 刘元春表示，目前房地产市场正处于加速恶化阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是四季度的主流。他预计，明年二季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略，三季度中央可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行的惯性决定了全面回落是明年房地产调整的基本态势。