11城市楼市限购令年底到期 明年上半年难言放松

　　张晓玲

　　本报记者统计，目前限购的46个城市中，通知原文中有截止时间的城市为福州、厦门、海口等11个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余截止时间都为2011年12月31日。

　　虽然政策接近截止日期，但多数业内人士及分析人士认为，在当前高层表态调控不放松及房价还未普降的背景下，上述城市限购如期退出的可能性不大。明年多数城市仍会继续执行限购政策。即使有部分地方政府意愿放松，但是也难敌全国收紧的大趋势。

　　限购城市楼市惨淡

　　限购在每个城市表现不一，虽然全国超过40个城市执行了限购政策，但其实松紧程度区别甚大，最严格的有北京限购5年，最松的有衢州本地户籍只限购第四套房；有的城市只限购主城区，如广州、珠海等。

　　北京作为“限购”最严格的城市，其二手住宅价格在一线城市中最先出现下跌。据中原领先指数系统显示，北京二手住宅价格指数已连续5月下跌，累计跌幅近4%，且近期业主放盘意愿持续走低。北京土地市场也十分惨淡，1-10月实际出让量较前2年的均值下滑20%。

　　杭州2011年10月的新建住宅供求比高达3.45，供过于求严重，已经超越2008年的历史高位；土地市场亦较为低迷，杭州1-10月土地出让金同比下滑接近4成。重庆方面，今年1-10月新房成交面积同比去年则下滑4成。

　　11月意欲松绑限购却被叫停的成都，自今年2月15日“限购”以来其新房市场成交明显下滑，3-10月的新房成交量同比去年下滑近4成，市场一直处于供过于求的状态。此外，成都土地市场面临成交压力，1-10月累计流标率为15%，超过13个主要城市的平均水平，11月以来推出的6幅地中亦有3幅流标。

　　在限购政策的执行时间上，厦门、青岛、海口等城市规定截止时间为今年年底，但青岛市相关部门负责人曾表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定；石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称，石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日，并不是说12月31日一到，该政策就完全取消，也要视宏观调控政策而行。

　　11月28日，国务院副总理李克强在河北视察时表示，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。这被业界理解为调控继续从严的信号。

　　地方曲线博弈限购

　　高层咬定不放松，但地方还要过日子。楼市成交惨淡，土地卖不出去，地方财政怎么办？

　　“目前接近年底，各地方政府在执行调控接近1年来，土地财政都受到比较大的影响，部分地方政府都有放宽的潜在需求。”住建部系统一专家对本报记者说，目前来看，调控政策依然主要处于中央政府严厉执行、地方政府期待放宽的博弈过程中。

　　在“限贷”这一影响楼市的关键因素短期内难以改变的背景下，已有部分城市地方政府开始在政策焦点之外悄然“松绑”。近期，北京、杭州、重庆、长春纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽、税费调整等环节试水。

　　地方执行“限购”的操作空间有所增强，地方执行力度开始分化。据中原集团研究中心(微博)有关人士透露，类似成都优化“限购”的做法，即将新房网签时对购房人的资格审核转交由开发商和房产中介执行，政府只在办理房产证时再对购房人资格进行审查，天津、厦门等地亦早已执行。

　　此外，自11月29日起，吉林省将放宽在长春的购房落户条件，对要求落户者的购房面积和金额不再要求，此举虽没有明确触及“限购”，但在“长吉一体化”的背景下，也可视为对外地购房需求(主要来自吉林市)的促进措施。

　　11月29日，国泰君安发布2012年房地产趋势报告认为，多方因素将促进宏观调控政策从失衡回归平衡。测算表明，2012年地方政府资金缺口将达到4.5万亿，地产行业资金缺口从今年无缺口升至2012年的1.4万亿。国泰君安预测今年年底前货币信贷将逐步宽松，地方政府对自主行业政策逐渐有条件松动；在2012年上半年基本面继续调整压力下，中央行业政策有望在中期前后出现局部松动，但全局松动依旧困难。