中央继续抑制 地方曲线松绑

　　龙飞

　　“现在的状况下，更远些的市场无法判断，我们只要保证领先半步就够了。”万科总裁郁亮如是说。那究竟未来那半步该怎么走，诸多开发商正在苦苦追寻。

　　坏孩子变好孩子

　　11月最后一周，据说是广州“最豪华”的楼盘天銮开盘。这个位于广州CBD珠江新城的豪宅，由富力、新鸿基、合景泰富三大开发商联合打造。开发商对外报价普通房价为5万～6万元/平方米，“楼王”房价为8万～9万元/平方米。但记者在现场发现，楼盘实际售价远低于“吹风价”，很多普通房价格只有4万～5万元/平方米，甚至有部分低层的最低价只有3.4万元/平方米。

　　这其实已是富力旗下楼盘再度低价入市，这个曾经宣称不存在大幅降价可能性的“坏孩子”骤然变成了“好孩子”。11月29日，中国房地产信息集团日前发布的一则《“好孩子”企业降价排行榜TOP10》（统计时间为11月11日至20日）显示，万科、恒大地产、绿地等龙头房企旗下部分楼盘开始降价促销，名列榜单前十位楼盘折扣价均在八折以下。其中富力位于海口的富力盈溪谷以6折让利名列榜首，除此之外，富力位于海口的另一项目红树湾，也以7.5折让利，排在第8位。

　　《中国经营报》记者从富力盈溪谷的销售人员处获悉，目前该楼盘正在推第二期楼盘，“六折优惠”是与某网站合作推出的“团购”活动。只要团购人数达到1000人，在11月1日至12月3日支付诚意金的客户可在开盘当日享受六折优惠。而且记者了解到，即使“团购”达不到1000人，提前预订的客户也可享受一定幅度的折扣，例如团购人数在500左右，可享受的折扣为7.8折，记者截稿前该项目的价格尚未最终确定。

　　“买家不要单相思期望房价会大幅降价，这样只会错失一次又一次的机会。”这是2011年4月上旬富力地产副总裁朱荣斌在一次公开活动中的表态，当时富力对于楼市的态度显得甚为乐观。但是姿态并不代表其对市场的真实认识，有富力内部员工就告诉记者，其实部分一线经理已向公司建议给一线公司更多市场应对的权力，但似乎这并不符合富力的战略选择。一直以来，富力都是典型的香港地产商做派，“旺市卖楼，淡市买地”、追求单个项目毛利率。尽管调控严苛，今年上半年富力的净利润率依然接近20%，超过万科、保利的16%和18.4%。“富力一直不屑于降价卖楼”，有业内人士告诉记者，即使是受金融风暴冲击的2008年，当对手率先降价时，富力也只是选择联手同行，抱团取暖。

　　但情况到了今年下半年开始出现了戏剧性变化，“在政府的号召之下，大家只能做出价格向下的调整。我们现在已经下调了10%，下半年的话，可能会再下调10%。”这是富力董事长李思廉8月23日在业绩发布会上的公开表示，但直到10月底，富力才开始这一波“好孩子浪潮”。

　　任务就在那里

　　“年底将至，上市公司必须做出一些漂亮的数据。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，今年前十月，富力完成了235亿元的销售额，即使是其将年初目标由400亿元下降到320亿元，该销售额也只完成目标的73%。今年最后两个月需要完成近90亿元的销售量，如今的市场状况无疑需要更大的力度刺激销售。

　　同样是香港上市的龙湖就是最好的先例，11月19日，位于北京大兴的龙湖时代天街，再度创下了“日光”纪录。11800元/平方米起价，当天为开发商回笼了2亿元资金。时代天街地块为龙湖去年12月以34.81亿元投得，楼面地价达7519元/平方米。如果加上建筑成本3000元/平方米、税费2000元/平方米以及其他费用约1000元/平方米，该项目的成本价可达14000元/平方米，“基本属于亏本销售。”有分析师表示。但龙湖对此却矢口否认，认为“目前推出的两栋楼利润率在1%～5%间”。花旗的分析师则认为，该项目毛利或因此变得狭窄。但强调龙湖时代天街为规模较大的项目，现时仅销售整个项目2418个单位中的216个，相信上述定价对整个项目的毛利率影响不大。

　　“亏头赚尾或者低开高走。”李大伟认为这是开发商销售淡季常见的销售手法，“但价格能否逐渐走高，还要看未来市场走势，开发商肯定是要牺牲利润率赢得资金回笼。”

　　如果说富力两个月卖掉90亿已属困难，那金地接近200亿元的任务量则让开发商更为头疼。金地与富力相仿，强调的是高端战略。这让金地今年前十个月只完成400亿元目标的56%，这意味着金地还有176亿元销售有待完成。金地公告显示，今年四季度新增货量约为120万平方米，货值200多亿元。每月新推或加推项目的数量就多达20个。“这些将出货量集中安排在年底的开发商无疑最为被动。”李大伟认为。

　　在如此多的存货将要入市的背景下，随行就市似乎谁也难以避免。11月中旬以来，各地关于金地降价的消息陆续传来。东莞金地外滩8号，指定房9折销售。南京金地自在城项目也开始高举团购大旗，商铺优惠100万元/套，住宅最高每套降10万元。金地对此的回应是：“金地认为降价并非促销唯一手段，产品能力更是目前市场状况下的核心竞争力。”

　　刚需市场也开始细分

　　一直被寄予厚望的二线城市情况如何，从数据上看郑州属于楼市坚挺的城市，虽然销量大幅回落，但价格几乎没动。官网统计数据显示，郑州6月成交均价为6724元/平方米，10月则为6493元/平方米，跌幅不过3.4%。当地地产研究机构竞合地产的数据显示，11月郑州市及邻近县近100个项目中，八成以上楼盘价格持平，价格下降的楼盘仅10%，少数还有一定涨幅。但事实却不如数据所表现的如此淡定，当地最大的开发商向《中国经营报》记者表示，整个10月他只卖出了9套房子，此前单月销售最差也过百套。年末各种债务又纷至沓来，这让他们倍感压力。

　　就在全国楼市一片绿的情况下，各地政府纷纷做起“补贴刚需”的政策松动，例如重庆就公布首套按揭购房财政补助政策，据了解最高总累计补助金额可达到住房总价的30%。紧接而来的杭州也宣布1亿元购房补贴。一时间刚需忽然间成了开发商的救命稻草。

　　对此郁亮似乎显得更为笃定，“我们从年初开始已经将重心放在自住客户中”，在其看来，正因为一直坚持70/90政策（项目中70%的房子在90平方米以下），让其产品更适合有刚需的年轻人。

　　“未来开发商肯定要将目光瞄准住宅刚需的产品细分上。”李大伟表示，只有有能力满足各种自住需求的开发商才可能在市场上获得更大空间。例如万科、保利等地产巨头已将产品线拓展到养老地产领域。今年8月，保利联合北京平安投资投入2000万元，成立了养老地产专业管理公司。据郁亮透露，万科目前已有4个项目涉及养老地产，满足更多长者的居住需求。而万科针对初次置业者的15平方米超微型住宅社区，也即将投入市场。