寻找中原经济区新商务空间代言者

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　时事造“英雄”。在史上最严厉的调控下，在房地产市场低迷之时，写字楼却异军突起，完成“华丽转身”，成为今年楼市的一枝独秀。

　　在中原经济区、郑州都市区建设的大背景下，郑州的写字楼在价格、品质、档次、数量等各方面都有了较高的提升，更多的开发商步入写字楼领域，使低迷的市场呈现出另一种火热。

　　CBD、CBD副中心、二七运河新区商务商业核心区……写字楼在众多区域、众多组团、众多综合体中如雨后春笋般涌现。在这一片外表光鲜亮丽、高耸林立的写字楼“森林”中，究竟谁的设计、内部构造更为优越，谁能成为中原经济区建设中的翘楚，谁是当下新商务空间代言者，令人难以分辨。

　　作为“中部崛起”的观察者，经济视点报《金牌地产》通过9年的敏锐观察、记录，将对郑州写字楼项目及其开发企业进行重新审视、梳理和发掘，郑重勾画并推介出郑州写字楼新生代的代言者。

　　

　　CBD之变革

　　郑州最早的写字楼是“藏身”于住宅中的，一方面由于纯写字楼物业费用昂贵令很多企业望而却步，另一方面很多开发商对不同定位的写字楼基本是没有概念的。时至今日，当时的高层住宅未来花园、金成国际等依旧是比较集中的办公场所。

　　“由于对纯写字楼市场需求没底儿，而且郑州的第三产业也不成规模，开发商在市场初期选择了既可办公又可居住的建筑。”河南财经政法大学教授刘社说。

　　 尽管建成于2004年前后的CBD内环的不少建筑带有阳台，尚未彻底变身为纯写字楼，但是终究吸引了市民关注的目光，奠定了写字楼市场发展的信心。此后，CBD商务外环则从内部结构、用途上，坚定地移向纯写字楼，直至如今如绿地中心千玺广场等众多写字楼奢侈品现身。

　　 “在CBD建成前，办公楼多是单个、独栋分布，之后则开始成区、成片地建设，并且更加注重交通、人气、周边配套等。”刘社说，企业的办公地址也从临街高层住宅开始向纯写字楼迁移，尤其银行的分支机构、大企业的驻郑办事处、律师事务所等。

　　 公开资料显示，2007年以前郑州写字楼市场上，中低档写字楼占40%，中档占57%，高档仅占3%，中低端产品相对过剩，高端产品严重不足。CBD的建成带动写字楼在品质、配套、交通、硬件方面的升级，同时促使写字楼出现市场细分趋势，出现了报业大厦、国家动漫基地此类产品。

　　 “今年，写字楼市场又出现在新业态——城市综合体中，使得写字楼又从成片分布的现状中，变为三四座同时分散于不同片区的城市综合体中。”刘社认为，在楼市调控的大背景下，写字楼的分布由唯一区域变为N个区域，而发展轮廓、档次、数量更是惊人。

　　引领投资热

　　 郑州市统计局数据显示，今年前三季度办公楼投资61亿元，增长90.4%，是今年楼市的最大热点。

　　 由于限购令的出台，郑州市住宅投资及增长一路下滑，同时成交量持续萎靡，业内下行预期强烈，开发风险加大。受挤出效应影响，商业地产投资比重均有不同程度的上涨。很多主攻住宅的开发商，纷纷探索商业及旅游地产渠道。

　　 但是数据显示，今年前三季度，办公楼投资增长速度高于同期住宅72.2个百分点，高于商业营业用房56.9个百分点。办公楼的投资总额超出商业营业用房2亿元，受青睐程度超过商铺。

　　 郑州市房管局分析认为，自2010年4月“新国十条”出台后，郑州的非住宅市场便出现价涨量增的旺势。不过，河南中信中原置业有限公司销售经理吴世伟认为，相较之下，2010年的写字楼市场价位一般，无特别刺激点，而今年限购令出台后，其价位飙升更为明显。

　　 “写字楼引领投资热点的原因是多方面的，首先是经济的发展，其次，由于写字楼本身所蕴含的投资价值，地段、配套等因素的不同使其具有稀缺性。同时，写字楼在投资金额上、投资风险上较商铺更小，投资专业度上更低。”兴达国贸营销总监姚惟文曾接受经济视点报采访时分析道。

　　 数据显示，郑州的非住宅价格近几年一路飙升，截至2010年就已突破万元，今年价格多在12000~13000元/平方米徘徊。

　　 一位业内人士告诉记者，CBD刚建成时最便宜的写字楼价位约在2400元/平方米，如今整体价位在3万～6.6万元/平方米以上，最高售价为绿地千玺广场5.3万～6.6万/平方米。

　　寻觅代言

　　 “郑东新区CBD建成后空城了很长时间，从建设到培育，再到成功需要一个过程。”刘社说，对于定位为商务区的二七运河新区以及CBD副中心等在规划以及自身资源上都有后发优势，在档次、配套、物管等各方面将有更大提高。

　　 尽管市场可能面临时间的考验，尽管写字楼建成后还有后起之秀在超越，在中原经济区建设大潮中，写字楼项目还是在郑州各区争相绽放。

　　 郑东新区在售、待售项目最为稠密，如行署国际广场、东方陆港、鼎盛时代、建业总部港、豫航中心、美盛中心、楷林IFC、中科金座等呈现井喷之势。

　　 统计数据显示，今年以来，郑州的写字楼市场不再是郑东新区的“独角戏”，五大主城区也纷纷有较大突破。居易摩根中心、升龙金中环、国际动漫基地、兴达国贸、苏荷中心、梦特区、瀚海璞丽等项目林立五城区，带动着各区商业的发展。

　　 新商务空间不断在规划、涌现，但谁将在众多项目中脱颖而出，以独特的品质代言中原，对话世界，我们拭目以待。

　　 在此年终盘点之际，经济视点报《金牌地产》记者已经开始深入郑州及周边所有在售写字楼项目，搜集各种数据指标，将于12月22日推出“中原经济区新商务空间代言者”、“十大商务地标”，打造世界500强企业入驻郑州选址的权威工具书。

　　 届时，经济视点报还将举办写字楼高峰论坛，邀请写字楼开发企业主要负责人、专家学者代表，共同研讨郑州写字楼的现状、供需情况、销售情况、写字楼发展远景，助力郑州商务地产健康有序发展，共同提升中原城市商务品质，为中原商务地产渐行渐近中国商务地产第一方阵，做出专业财经大报应有的贡献。