稀缺“墅”宅引领风尚

　　 随着中原经济区建设的推进，城市框架的拉大，别墅作为高端阶层高生活品质的重要组成部分，需求再次被强化。郑州已有以及其周边卫星城正在正待开发的别墅，升值、保值能力进一步增强。

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　 政策之由，现今独门、独栋，有前后花园的别墅大部分只能流通于二手市场了。市场上，泛别墅、亚别墅尽管尚在投放，但稀缺之势越发凸显。

　　 随着中原经济区建设的推进，城市框架的拉大，别墅作为高端阶层高生活品质的重要组成部分，需求再次被强化。郑州已有以及其周边卫星城正在正待开发的别墅，升值、保值能力进一步增强。

　　 品质尽在细微处，别墅的高下亦显于此。经济视点报《金牌地产》于2011年年终巨献，梳理、盘点这些珍稀之品的各项指标，为投资置业者指南，助力中原城市生活品位的提高。

　　越发稀缺

　　 独栋别墅是人们居住需求的最高取向，最能体现人的身份和地位。但是，自2003年5月30日国土部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，到2006年出台的“国八条”、“国六条”，再到2008年各种与土地相关的文件和政策，多次明确了别墅用地不再审批。

　　 “政府为了节约土地资源禁止供应别墅用地，也是符合国情的。现今政府对独栋、四面花园的别墅控制越来越严了。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社说，但是由于市场的需求存在，联排别墅、花园洋房等此类泛别墅一直都有新房入市。

　　 泛别墅在硬件配置、户型上，与别墅没有太大差别，但是其与其他楼层不可分割，是一种独立的住宅形态。在经典别墅消失殆尽之时，泛别墅在一定程度上弥补了市场的需求。

　　 “经典别墅已经没有新房推出了，有一部分以新农村建设名义盖的别墅在品质上与经典别墅差异较大，而且仍是集体土地性质。”刘社说，国家对别墅的政策是不会松口的，独门独户的别墅已经没有发展空间，而泛别墅、亚别墅的空间也会越来越少。

　　 “现在，以省地型开发模式为主，自县一级起新推的土地容积率已经在3左右，在规划上低容积率的用地也不多见了，以后会越来越少。”刘社说，由于低密度的规划不批，众多开发商只能做成顶层复式，使其户型像别墅，而私家花园、室外游泳池等都难以实现。

　　借势扎堆

　　 “现在有些独栋别墅藏身于旅游地产中发展，属于开发商持有不卖，以待时机合法私有化。”刘社说，有个别开发商采用这种经营方式，但更多的企业不愿如此“曲线救国”，而直接开发成泛别墅。

　　 一位业内人士分析认为，2001年前后，郑州的别墅项目多集中于北环两侧、高新技术开发区、经济技术开发区、龙湖镇等。迎宾花园、大河龙城，经济技术开发区的东方金典等，都是早期开发的别墅代表。

　　 在气候湿润、宜居的郑州北郊，大河龙城四期、金荣盛景濠庭、甲六院、天地山水间、怡丰森林湖等项目扎堆，中部有建业·森林半岛、家和万世、田园牧歌、普罗旺世等项目，而郑东新区有枫桦·温哥华山庄。

　　 “现今，郑州的卫星城，如新郑、荥阳、中牟的别墅项目有了较大发展。”刘社说。依靠荥阳天然的山水资源，思念果岭国际社区、清华忆江南项目扎根发芽，而在众多卫星城中，拥有别墅最多的非龙湖镇莫属。龙泊圣地、林溪湾、国瑞城、兴龙湾、龙腾盛地等项目也借龙湖之宜居纷纷扎堆。

　　 “随着房地产市场的升温，别墅项目的价格也快速攀升。”一位不愿透露姓名的别墅项目营销总监说，2001年前后龙湖镇的别墅均价在2200~2400元/平方米，而现在高达1万~1.5万元/平方米。

　　 记者获悉，龙湖镇龙泊圣地项目去年销售价格约8000元/平方米，但由于今年住宅限购令的出台，使项目快速增值，项目价格几乎每月都会向上调整。

　　谁领风骚？

　　 郑州自1992年出现别墅商品房直至2001年的近10年中，示人的整体形象以陈旧落伍、建筑造型呆笨、毫无环境特色为主。“从规划设计上看，有模仿抄袭之陋习，缺少本土化的创新；从社区配套上看，未脱公寓类住宅老路。此外， 对人文氛围、产品的细节、同类产品的差异化等深层次问题，几乎无暇顾及。”上述营销总监说。

　　 他认为，当时别墅多与多层住宅混合，如英协花园、21世纪美墅、金色年华、帝苑别墅、格林山庄等都是如此，这类别墅虽然配套设施较全、较成熟，人气旺，但是别墅的安全性和私密性稍差。

　　 又一个10年悄然而过，别墅的发展是否有了长足的进步？在城市框架越来越大、融城速度越来越快的当下，别墅的稀缺性、差异性、品位的高低都有了哪些变化？哪些别墅的外在与内涵才能真正代言郑州城市品位？

　　 近日，经济视点报《金牌地产》记者已经开始深入每一个别墅项目，调查其在综合配套、物业特色、建筑风格等方面的情况，汇总、对比各项数据指标，将于12月15日推出郑州别墅调查不完全报告特刊。同时，我们还会评选出“中原地产十大风尚别墅”，并将于12月16日，举办郑州别墅高峰论坛，再论别墅的走向与品质的提升。