控楼市：制度建设须跟进

　　——写在中央经济工作会议前夕(之三)

　　李佳鹏

　　“史上最严调控”之下的房价坚冰逐渐消融，房地产业步入深层调整期，下一阶段楼市调控将在遏制房价过快上涨与防止影响经济增长中寻找平衡点，为避免调控功亏一篑，不可轻言政策放松。

　　一方面，楼市调控目标远未实现。综合各地情况看，“成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现”是当下房地产市场的真实写照。但房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的支撑，要促成房价拐点的形成，还需要调控政策顶住相关既得利益群体的压力，持续发力。

　　另一方面，目前楼市调控已进入攻坚阶段，相关利益群体间的博弈日趋激烈。佛山放松限购“朝令夕改”、成都放松限购仅一周便“寿终正寝”，均折射出一些地方强烈的“松绑”意愿。这从一组数据中可以看出端倪——房地产涉及的税收和土地出让金，占地方财政收入比重在40%至50%之间。随着调控对地方“土地财政”和税收的影响不断加大，一些地方突破“紧箍咒”的冲动将愈发强烈。

　　遏制部分城市房价过快上涨，抑投资去泡沫，是本轮调控一以贯之的目标。只有以民生为前提的房地产市场发展，才是带动社会经济增长的持续动力，而以投机炒作为主导的房地产市场带来的只能是系统性风险。为了达成这一目标，本轮调控亮出了房产税试点、限购令、加快保障房建设等利刃，楼市开始向调控预期目标渐行。

　　“限购”、“限价”等过渡性政策在遏制房价过快上涨方面发挥了较大威力，全国尤其是一线城市房价下跌趋势渐明。在此关键时期，住建部明确表示楼市限购近期不可能放松，并要求地方政府延续限购令。这无疑为担忧限购退出、房价报复性反弹的人吃了“定心丸”。

　　但应认识到，依靠行政手段调控楼市并非治本之策，更多采用市场手段是必然选择。随着相关制度的优化与设计到位，对限购等行政调控举措的倚重将逐步减轻，这将为相关政策淡出创造条件。

　　事实上，自本轮调控开始，调控政策频出，但关系到房地产市场长期平稳发展的制度变革却动作较小。以税收为例，长期以来，房地产税负较多集中在开发与流通环节，对保有环节几乎没有涉及，这显然有失公平。此轮调控虽然在上海、重庆两地进行了房产税征收试点，但由于是“过渡期的最初形式”，适用范围小，税率相对“温和”，对市场的影响有限。

　　楼市调控常态化、制度化是大势所趋。在设计能自动调节住房资源占有和收益分配的房地产税收制度之外，及时反映市场需求变化的土地市场制度、企业风险自担的房地产金融制度以及引导房地产业向“民生产业”回归的制度等，也应是制度化调控的“题中之义”。