房价、利润双拐点将至 行业周期特征渐显

　　田新杰

　　 随着上市房企（申万分类）三季报披露的行业净利润已经出现大幅下滑，第三季度净利润环比下降近三成，房企今年全年整体利润率结束多年的单边上涨行情，出现大幅下跌的拐点，几乎已是定局。

　　 宝龙地产（1238.HK）执行总裁许华芳近日接受本报记者采访时表示，中国房地产行业的暴利时代可能面临变化，企业需要有足够心理准备。“行业利润率在这波调整中，会出现一定幅度下调，我的判断是行业平均净利润率从目前的15％左右下调3-5个百分点。”

　　 利润拐点

　　 尽管近期有超过30％降幅的楼盘出现，但就整体而言，依然只是极小比例。但上市房企的业绩已表现出并不相符的几近整体业绩下滑和利润缩水。

　　 上市房企第三季度净利润同比下降近三成。131家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元，环比下降8.15%；合计实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%。净利润环比下降的公司共77家，占比达58.7%。

　　 其中，宜华地产、国兴地产、天业股份等中小型开发商成为业绩下滑的主要企业，但也有金地集团、华侨城、滨江集团等大型房企出现类似的情况。万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别达到206.89%、96.58%和83.94%。

　　 “在净利润率指标上，四季度的情况或许更糟。今年全年不少房企的净利润会出现全年下跌，行业整体净利润率下降的趋势很明显。”业内不少资深券商分析师坦言。

　　 2010年初的相关统计显示，400多家A股上市公司中，路桥收费业、金融保险业和地产业位列暴利行业前三甲。其中，上市房企毛利率最高达65%，毛利率超过40%的有11家，保利地产毛利率为35.82%、万科为29.32%、金地集团为37.13%。

　　 2011年初，上海财经大学教授测算，在100万元的房款中，企业净利润约占15%；2011年7月，杭州钱塘帝景项目自曝“第四项预期利润，为6525元/平方米，占到销售价格的23.7%”。

　　 资本加速撤离

　　 利润率下滑拐点的到来，令中国房企频遭国际评级机构的“黄牌预警”。

　　 就在12月12日，瑞信报告称，内地住宅供过于求的情况较想象严重，维持整个板块跑输大市评级，重申给予中国海外跑输大市评级，目标价11.2元。“中海可能刻意押后至明年才推盘，如果其真的采取该策略，可能会进一步损害其毛利率。”

　　 “房企利润下降的原因，除了房价下跌这个最为‘直接有效’的因素外，还有包括成本等诸多影响因素。”沪上资深房地产人士柴一峰指出，在成本快速上升的背景下，房价即使不跌但没有出现大幅度上升，也意味着企业的利润及利润率的下滑。

　　 金地集团上海公司的一位管理人士曾告诉记者，大到建安、人工等成本都在持续上涨，小到园林成本，各种成本都已经屡创历史新高。

　　 房地产行业暴利光环逐渐退去的同时，伴随着企业和资本的撤退。

　　 据不完全统计，今年以来，西部矿业、金发科技、宏达股份等主业非地产的涉房企业逃离楼市，已有超过20家跨行业进入房地产的上市公司宣布撤退，或撤离或整体转让项目或股权转让逐步剥离地产业务。

　　 中原证券在其报告中直言，以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础，我国房地产大中小生命周期方面，2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口，目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言，我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。

　　 周期特点将愈加呈现“行业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增加，并由此加快行业的降价”，中原证券称。