2011郑州别墅市场抑扬交错

　　——经济视点报重磅首推《郑州别墅报告》

　　 无论是承担第一居所功能，还是承担第二居所功能，别墅最主要的是资源占有。据业内专家分析，今后的郑州别墅市场，将会越来越成熟，将会有更多、更好的产品，更优化的设计理念带进来，但是在供应量上也不会急剧增加。

　　□经济视点报记者 孙晓雯

　　 2003年，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。

　　2006年，国土资源部、国家发展改革委把别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录》。

　　2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

　　2010年，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，第一条中就提到了“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。

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　　由别墅供地来看，别墅资源越来越稀缺，由于政策的限制，别墅似乎成了一个敏感的字眼。当我们把郑州别墅市场调查表交给开发企业时，甚至有些环境优美、曾经建设过别墅的项目直言，“我们不是别墅项目，我们不参与。”

　　别墅似乎只能是隐藏在许多人心底的一个居住梦想，而不能走进现实。但每个人的心中强烈的别墅情结仍在：坐落在优美环境中那个带楼梯的漂亮房子，车库、花园、静逸的生活曾多少次飘在我们的梦中。

　　为少数人建造的别墅不仅是少数人成功的标志也是身份的象征，住别墅是很多人一生的终极居住梦想。

　　在这个别墅受限的时代，从产品意义上讲，市场上目前没有真正的别墅。但瞬息万变的城市建设进程，总在无意识间便奉献一出巨变的惊喜。联排别墅、亚别墅、立体别墅、空中别墅等类别墅产品以别墅的超高品质带给消费者以别墅的顶级享受。

　　 2011年作为“十二五”规划的开局之年、中原经济区建设元年，抑制通胀、经济转型、绿色发展、加速城市化、住房保障等将成为影响“十二五”期间中国房地产发展方向的关键热词。在这个特殊的市场背景下，郑州市场上涌出大量别墅项目，并且产品类型十分丰富。

　　 十几个项目，2周时间，7名记者奔波其间，用脚步丈量中原别墅的深度与厚度。

　　资源稀缺 价值无限

　　 对别墅的定义，有一句非常简单明了的描述：有天、有地、有院子，这七个字将别墅最基本的特性概括了出来。根据这一特性，开发企业通过在建筑构造、建筑风格、园林等方面进行升级、创新，研发出了更多的别墅产品。

　　 经过多年的发展，郑州别墅地产市场产品链逐渐完善，产品类型不断丰富，从高层复式空中别墅、联排叠拼类Townhouse到高端奢华的大户型独栋别墅，从地处城区的城市别墅、城市边缘的近郊别墅到郊县的远郊渡假式别墅，已经能够对接别墅地产市场的各种需求。尽管别墅市场在一定程度上受到抑制，但高通胀预期下，别墅作为住宅中的顶级和稀缺产品，其独特的抗跌性与保值特性也更加凸显。

　　 如果说资源是衡量别墅的价值基础，那么资源的“稀缺性”及“不可复制性”无疑是对别墅价值最高的褒奖。

　　 别墅土地供应从2003年便被叫停，“稀缺性”成为决定其价值提升的最根本原因。目前，郑州市场上用于建设别墅的土地主要是基于开发商的存量土地储备，或者是在有限的低容积率地块上进行“混搭”规划后推出的物业，别墅供应量的下滑已成为必然趋势。

　　业内人士指出，无论是山水资源还是城市地理位置的稀缺性、不可再生性以及不可复制性都使别墅有了艺术典藏品的特质。从长线操作来看，资源型别墅的投资前景巨大，特别是在当前国家对普通住宅价格不断调控的形势下，资源型别墅相对于投资周期较短的普通住宅，优势更加明显。同时，随着城市的扩张以及交通等公建设施的逐步完善，资源型别墅生活的便利性也在逐步提高，这也为其保值、升值提供了良好的客观条件。

　　产品多样 创新不断

　　 由于家庭结构的变化，现在市场上的别墅已经从别墅原来大而奢的小则几百大则上千平方米的超大户型设计上走出来，在香港，浅水湾，半山一带，100多平方米的面积也可以做成顶级别墅。因此，面积不再是别墅的标志。

　　 相对传统的独栋、双拼、联排别墅，目前市场上则出现了一种模拟别墅居住感觉同时能够提高土地利用率的产品。最近，新型别墅产品——空中别墅层出不穷。这种产品一经推出，就引起了不少人的好奇。通过入户花园、超大平米的空中院落、挑高层高等低密度别墅产品的一些设计运用，以达到别墅的感觉。

　　 无论是从景观资源，还是从建筑构造、建筑风格、产品设计等方面看，郑州的别墅产品都有所丰富。不论是一直流行的欧美风格，还是不少人追求的中西合璧风格，抑或是独栋、双拼、联排和空中别墅、叠墅等不同的产品形式。据一位别墅项目负责人介绍，“这都可以归结于市场竞争”，市场竞争促使开发企业研发出更多别具一格、差异化的产品，而这背后的深层次原因是经济发展后的人居需求。

　　 此外，还有可能出现经营型、办公型的别墅，因为别墅的环境资源和高端优势都是其他住宅所无法比拟的。在人们概念不断改变的今天，可能不再拘泥于原先的居住观念，进而从人脉上、从环境上进行拓展，他们或许会选择将公司搬到别墅里来，作为一种商务会所的形式来提升别墅的概念。

　　政策所限 抑扬交错

　　别墅虽然是稀缺资源的占有，但由于目前地产形势的限制，尤其是“限购”政策的影响，很多别墅项目也加大促销力度，推出不同的优惠措施。

　　 但据一位业内人士介绍，近期采取优惠活动的别墅项目多是一些具有别墅居住感觉的类别墅产品，而非高端别墅。从中长期来看，别墅产品的需求量不会出现减少势头，销售只是暂时受阻于政策。虽然高端市场整体成交会相对低迷，但优质高端豪宅的吸引力并不会因此下降。独栋别墅的稀缺性就从未被市场怀疑过。基于国内经济高速增长、通货膨胀、人民币升值等综合因素考虑，即使是目前处于调控的“非常时期”，别墅仍拥有一定拥趸客群。独栋别墅本身的销售节奏也比较缓慢，降价促销的可能性不大。据了解，今年开盘的一个高端别墅项目，开盘几乎全部清盘，曾出现多人疯抢一套房源的激烈场景。

　　 无论是承担第一居所功能，还是承担第二居所功能，别墅最主要的是资源占有。据业内专家分析，今后的郑州别墅市场，将会越来越成熟，将会有更多、更好的产品，更优化的设计理念带进来，但是在供应量上也不会急剧增加。对于市场而言，限购政策有弊也有利，在约束购房者的购买量的同时，会促进高端客户群在选择高档物业时慎重考虑和决策。