土地市场退火房价再临降温

　　李乐

　　几经“努力”，在12月20日，北京当年的土地出让金收入才勉强达到了1006.6亿元人民币。而在上一年的11月19日，北京土地出让金收入就已经突破1000亿元“大关”，北京土地出让金当年全年收入创纪录地达到了1642亿元。

　　受到持续而严厉楼市调控影响的“土地财政”，并非只有北京一地。包括上海、广州、深圳、杭州等地在内土地出让金收入均呈现大幅下滑。往日在土地竞买现场，交易师提醒竞买者“理性报价”的“桥段”，瞬间就已成为历史。

　　土地溢价的故事行将落幕之际，依靠卖地换取巨额财政收入的简单模式已经不可持续与复制。当各种新兴产业开始替代简单卖地成为北京、上海等地的新增长路径之时，房价的合理回归，总算具备了充足的“经济学理由”。

　　土地冷遇

　　“集团已经表达这个意思了，对于拿地，要谨慎谨慎再谨慎。”12月21日，万科北京公司的一位高管向《中国经营报(微博)》记者表示。在此之前，万科集团的高管曾在内部会议上半开玩笑地提醒他的属下，现在拿地，不如去资本市场上收购那些“已经出现”或者即将出现“资不抵债”的公司更加划算。受命于这样的“总体口径”，在三季度连续拿下四块土地，攒足了明年的“口粮”之后，北京万科(微博)再未向土地市场出手，即便是在自己手头现金充裕的情况下。

　　在2011年的北京，万科可能还不能算得上是对土地市场最谨慎的开发商。包括首创置业在内的一干北京老牌房地产开发企业，在2011年中，甚至在土地市场上，从未出手，更不要提什么“有所斩获”。

　　“买家”们的热情消退，带来的是北京土地出让收入的急速下滑。北京市土地储备中心是北京市各类土地出让的法定唯一机构。记者从该部门获得的截至2011年12月20日土地出让情况显示，年内土地出让金已经达到了1006.6亿元人民币，其中住宅类用地的土地出让金为460亿元人民币。

　　“这样的下滑是在我们预计的范围内的，这也是北京市政府调整全市经济结构，降低全市经济对房地产依赖的调整所带来的结果，不会对经济全局造成太大的影响。”北京市国土局一位官员向记者表示。而在2010年全年，北京土地出让金总额高达1642亿元人民币。

　　一年之间，北京土地出让金的下滑幅度就已经接近50%，其中尤以住宅类用地的成交总金额为甚。北京中原房地产的统计显示，截至11月底，北京住宅类土地出让达到了53块，总建设用地面积为425.12万平方米，而规划建筑面积为835.97万平方米，环比2010年的1449.56万平方米，下调幅度达到了约38%。

　　更替预期

　　“不必过分担心土地财政收入的下降会危及地方政府的财务能力，这更多的像个开发商讲的故事。”中国城市经济研究会副会长刘维新告诉记者。他提醒记者，从各种政府统计数据上看，传统印象中对土地财政和房地产依赖度较高的北京、上海等城市，总体经济增速都保持在8%左右，在全国排名中还较为靠前。

　　记者了解到，事实上，在开始从严执行中央政府对房地产调控的各项限制性政策之前，北京市就已经充分意识到其可能对经济增长所产生的影响，并进行了充分预估，所得出的结论是，“虽然有影响，但程度并没有想象中的那么大”。

　　这一判断在随后对北京各民主党派、工商联召开的“北京经济运行态势分析会”上得以证实。在这次会议上，北京市委副书记、市长郭金龙向与会代表表示，上半年，房地产开发投资完成1239.5亿元、增长3.7%，房地产开发占总投资的比重为52.4%，同比下降6个百分点。自住性购房比重接近90%，提高13个百分点，新建普通住房成交均价比去年全年水平降低6.1%，有效抑制了投机投资需求，实现了“稳中有降”。

　　郭金龙还表示，北京实施房地产市场调控政策，房地产业增加值下降5.5%，影响经济增速0.7个百分点；实施汽车限购政策，汽车类零售额占社会消费品零售额比重由30%左右降至20%左右，影响经济增速1个百分点；完成首钢主流程全面停产，黑色金属冶炼及压延加工业增加值下降75.5%，影响经济增速0.4个百分点。上半年北京地区生产总值比上年同期增长8%，初步摆脱对汽车消费和房地产投资的过度依赖。

　　2010年底，北京市委书记刘淇批示，要求将北京南城建设成承载实体经济的新区，补充北京市服务经济比重过大，一般制造业、中小企业等实体经济较弱的局面。而这一精神在2011年的落实，大兴、亦庄等新兴制造业的快速发展，实际上弥补了限房限车对经济增速以及财政收入带来的影响。

　　降价理由

　　在土地价格下降，经济全局对于房地产依赖度减轻的前提下，房价“合理回调”终于具备了合理的“经济学理由”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹告诉记者，虽然市场惨淡已经有了一段时间，但是真正的关键点还是从11月开始。因为，正是从这个月开始，北京、上海等一线城市的房地产价格首次出现同比下调。

　　北京市统计局发布的统计数据显示，11月北京新建商品住房价格同比下降1.3%。而在2011年初，按照国务院统一布置，北京市公布了全年房地产价格控制目标为“稳中有降”。

　　“我们觉得2012年比2011年的形势可能会更为糟糕。”万科北京公司一位高管向记者表示，而且，尽管SOHO中国董事长潘石屹(微博)预计明年中期政府会出手救市，但他认为，在相当长的时间内，房地产调控政策不存在松动的可能。

　　首创置业一位高管则向记者表示，他们已经着手梳理在建项目和在售项目的基本情况，以确定明年的价格策略。“如果明年土地市场的价格进一步下降，实际上是为房地产价格的下调创造了空间。我个人认为，房地产开发企业为了在低点储备合理的土地，也会增加现金回流，合理购买土地。”他说。

　　中原地产则发布报告称，预期2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破千亿。