楼市寒流中 莞开发商N种手段过冬

　　信息时报记者 叶虹

　　东莞楼市依然沉寂，近期成交量持续下降。在这萧瑟的“寒风”中，各大开发商将如何面对？近日，记者走访市场发现，开发商为了促进销售，纷纷祭出了多种应对手法：有跟进一线城市的“保值回购”，也有重温2008年时期的“一成首付”，此外，还有大量销售非住宅物业、低价入市、推大量特价房等等。

　　业内人士表示，在市场低迷、成交萎缩的情况下，开发商祭出种种营销手段，无非是想扩大销售、回笼资金。

　　应对1：开发商替买家垫付两成首付

　　11月，东莞只有一个新盘入市，那是位于南城区的中熙弥珍道，主力户型为77～146平方米的二至四房。该楼盘位于西平黄金地段，可谓关注度极高的热盘。但由于目前楼市正受政策调控，其入市时间并不理想。

　　近日，该楼盘售楼人员向记者表示，目前该盘正在热推一些小户型单位，为了促进销售，开发商愿意给购房者垫付两成首付。据了解，在目前的楼市政策下，首套房贷首付至少三成，二套房贷款首付高达六成，三套房则停止房贷。如果开发商给购房者垫付两成首付，也就是首套房首付只需一成，二套房也只需给四成。

　　“向开发商借贷是不用利息的，只要一年内还清就可以。”该售楼人员表示。据了解，目前东莞城区只有这一家楼盘的开发商提出了“一成首付、给业主垫付首付”的营销方式。

　　点评：

　　一年付清压力不小

　　其实“一成首付、开发商垫付首付”这种营销手法在东莞并不是第一次提出，在2008年楼市下行期间，成交量严重下跌，很多开发商为了回笼资金，都打出了“一成首付”的广告，当时这一营销手段的确也起到了一定的积极作用。

　　而今年在政策调控下，楼市虽然也步入寒冬，但由于东莞不少开发商在上半年都取得了不错的成绩，所以回笼资金的需求并不是那么迫切，“一成首付”的现象并不普遍。

　　对该楼盘来说，其9000元/平方米的均价也不算低，所以这种营销手法能带来多大效果还得拭目以待。对购房者来说，按面积为77平方米、单价为9000元/平方米计算，两成首付即为138000元，要在一年内还清，压力还是很大的。

　　应对2：“保值回购”承诺无条件退房

　　据不完全统计，目前全国有20多个城市逾30个楼盘进行降价补偿，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短短一个月便已从上海、深圳等一线城市蔓延至二三线城市。

　　近期，东莞也首现“保值回购”楼盘。位于东城豪宅片区的黄旗山一号率先在东莞推出“保值回购”的活动，即客户在12月1日～31日这一个月时间内，在该楼盘购买指定住宅单位并签署《商品房买卖合同》，则可与开发商签署一份《商品房保值回购协议》，在2012年8月31日（交楼日）之前一个月内，业主可无条件提出退房申请，开发商将按原购房合同价，将房款无息返还给业主。

　　点评：

　　此举旨在回笼资金

　　由于楼市观望氛围加剧，东莞部分开发商陷入两难境地。据了解，东莞在售楼盘大部分楼面地价较高，加上原材料、人工成本上升，部分楼盘降价空间有限，而购房者又急切盼望有更实惠的价格，所以部分开发商便通过一些灵活的保值举措，增强购房者的入市信心。在市场低迷、成交萎缩的情况下，开发商祭出这种特殊的营销手段，无非是想扩大销售、回笼资金。

　　应对3：住宅市场低迷 转向商业地产

　　根据东莞中原地产的数据，前一周东莞非住宅成交0.70万平方米，合计198套，成交金额1.13亿元；近两周非住宅成交相对商品房市场成交比重、成交金额大幅上升。

　　在住宅市场低迷的情况下，商铺、写字楼等非住宅物业的成交往往会不降反升。这是因为，对开发商来说，往往会主动增加非住宅物业的供应，例如中惠金士柏山、黄旗山1号、东城国际、万科紫台、万科广场等项目纷纷推出商铺。对投资者来说，在住宅市场下行期间，也往往会把手头的资金转向非住宅市场。

　　点评：靠商业地产冲业绩

　　临近年关之际，在整个住宅市场成交低迷的情况下，开发商为了回笼资金，冲销售业绩，缓解年底资金压力，只得大量销售非住宅物业，以补充紧张的资金链。

　　应对4：推大幅度折扣优惠和特价房

　　开发商年底冲刺，东莞各楼盘现场活动、促销力度都达到顶峰。尽管目前大部分楼盘销售情况都非常差，但仍有小部分性价比较高的新开楼盘由于价格低廉，成交尚算比较旺盛。

　　前一周，东莞全市洋房主要签约项目有大朗镇碧桂园，签约2230平方米，共签约25套，签约面积排名全市第一；南城区御泉山签约1262平方米，共签约10套，签约面积排名第二；中堂镇东城国际签约1179平方米，共签约16套，签约面积排名全市第三。

　　从价格上看，前十名楼盘中，均价在7000元/平方米以下的楼盘过半，达6席；8000元/平方米以上楼盘仅2席。相对今年以前，11月东莞高端项目成交情况欠佳，而中低价位楼盘成交则相对良好。

　　点评：降价才是硬道理

　　进入2011年最后一个月，中央调控政策不见松动，楼市降价预期越来越高，购房者观望心态有增无减，楼市成交寒冬持续。开发商为了促进销售也唯有“与时俱进”，不断加大促销力度。而降价带来的效果也是比较明显的，上周成交排名前十名的楼盘大多都是因为现场推出了特价房或幅度较大的折扣优惠。

　　应对5：不看好明年房地产 谨慎拿地

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月东莞土地市场遇冷，全市共流拍了4宗商住用地，总面积约15.8万平方米，为今年流拍最多的月份。主要原因是地块位置比较偏僻与该镇区的房地产行业欠发达，再者是近期房地产政策从紧不放宽，整个行业进入紧张趋势，未来发展方向尚未明朗，发展商拿地欲望不高，导致多块地块流拍。

　　据了解，流拍的地块包括洪梅镇黎洲角村、横沥镇村尾社区、石碣镇明珠路、石龙镇西湖社区。其中，石碣镇和石龙镇两块地块位置较好，一度被业内看好，但到成交日期依然无人报价。

　　点评：明年估计继续遇冷

　　很多业内人士对明年的房地产市场依然不看好，万科地产总裁郁亮就曾公开表示：万科明年的“过冬策略”是谨慎拿地。众多开发商对此都是持相同意见，鼎峰地产营销总监黄健表示，年底无论是推货还是拿地，都会持相当谨慎的态度。因此，年底甚至明年初土地拍卖市场遇冷是基本可以预见的。