郑州写字楼宏观经济与政策环境分析

　　□经济视点报记者 刘 攀

　　 写字楼市场的发展与宏观经济的发展可谓有着休戚与共的关系。一方面，宏观经济的形势带动或者抑制写字楼市场的发展；另一方面，写字楼的发展也同样影响着宏观经济大势。除此之外，政策的影响同样对写字楼市场的发展有着不可替代的作用，有专家认为，房地产的发展变化40%和政策有关。

　　中原经济区战略助推写字楼发展

　　 古云：得中原者得天下。近些年，随着河南经济的逐步腾飞，中原的发展再次被重视，各项产业纷纷逐步向中部地区转移，一场逐鹿中原之风再次卷起。作为河南省的政治、经济中心，郑州经济发展一直领跑中部地区。

　　 从房地产整体形势来看，郑州房地产发展以其绝对优势引领河南，再细分至商务写字楼市场，郑州作为河南省会，占据全国重要交通枢纽位置，无论是其优越的地理位置，还是巨大发展潜力，都吸引着更多的人群来郑投资发展，吸引着更多的企业来郑扎根。

　　 2011年，中原经济区被正式纳入《全国主体功能区规划》，上升到国家战略层面。中部的战略地位日益凸显，大企业、跨国公司等入驻中原逐步成为一种趋势，其推动的不仅是中原经济的发展，更助推着中原写字楼的进步与发展。郑州作为中原经济区建设的核心，写字楼发展前景可谓广阔。

　　 随着中原经济区建设不断深入，城市进步及经济发展将促使更多成长型公司的诞生，对写字楼的需求加大。产业结构的调整转移更趋于科学化、合理化，第三产业比重加大，更多服务型的公司将会越来越多，也将会直接导致写字楼需求量加大。因此，郑州经济的发展、产业结构的调整，推动着写字楼的快速发展。

　　政府支持写字楼发展

　　 地方经济的发展，从一定意义上来讲是靠地方企业的发展。为企业进驻提供办公环境是基础条件更是必要条件，地方政府支持写字楼发展，作为房地产业本身已经拉动了地方经济的进步，后期企业进驻更推动了经济发展。

　　 郑东新区作为后起之秀，是郑州写字楼的集中区域，在郑东CBD建设期间，郑州市出台了《郑东新区鼓励外商投资优惠政策》和《郑东新区促进外经贸发展优惠政策》，不论是对商务楼宇的建设，还是企业入驻郑东新区，政府都给予了鼓励支持，大力促进了郑东CBD写字楼市场发展，成就了如今郑东CBD的繁华与发展。现今，郑东新区写字楼不论是租金还是售价，均高于同城其他区域。

　　 今年3月份，以郑州火车站西广场为依托的“中央商务区”规划提出，又一个聚集甲级写字楼、超大型购物中心、密集酒店群、住宅等综合商务区域将呈现，这一规划的顺利实施将会极大推动郑州老城区写字楼市场的改善与发展，老城区商务地标将矗立。

　　 日前，郑州市二七区政府发布《二七区发展楼宇经济扶持奖励办法（试行）》的通知，专门对商务楼宇的发展进行扶持奖励。作为政府部门，表面上扶持了写字楼发展，更深层次是为企业进驻，增加税收奠定了坚定的基础，在支持了企业发展的同时，更推动了区域内宏观经济的发展。

　　调控政策凸现写字楼机遇

　　 2011年，可谓是房地产的“调控年”，一系列调控政策既有对地方政府的责任要求，也有对开发商的约束，更有对社会需求的导向性引导，力度不断增强，约束性指标不断增大，中央政府显示出了坚定的决心，务必要使房地产市场去住宅投资化，甚至调低房价，使房地产市场走向理性，走向规范。

　　 1月，国务院出台“新国八条”，3月，郑州实施“郑十五条”，限购政策启动。5月，郑州实施“一房一价”。前不久，郑州部分银行首套房利率也有所提高，限购、限价、限贷政策不间断地袭来。但是，一系列的房地产调控政策其主要是针对住宅市场，对写字楼、商铺等商业地产并无太大影响。

　　 有相关数据显示，今年前三季度，郑州市写字楼投资增长速度高于同期住宅72.2个百分点，高于商业营业用房56.9个百分点。对住宅市场投资性需求的抑制，反而激发了写字楼市场的活力，众多投资客资金转向写字楼，一些开发商也避开住宅，转战写字楼等商业市场，写字楼发展迎来了发展机遇。

　　机遇与挑战并存

　　 随着住宅市场调控的持续，大量资金会进入写字楼投资领域，写字楼市场将迎来新的发展机遇。随着中原经济区建设的不断深入，政府需要大力扶持写字楼开发，以对城市形象、产业集聚、带动投资等起到推动作用。

　　 河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰曾总结分析，首先是国家对住宅市场的调控，抑制了住宅投资性需求；其次是城市发展需求增加；再次是投资价值的“洼地”；还有是写字楼产品要求不断升级；最后是住宅的“禁商”，这五个方面共同成就了写字楼的蓬勃发展。

　　 在整个经济形势及政策的环境下，写字楼似乎迎来了“春天”，但是，写字楼的发展之路也并非一路顺畅，挑战与机遇并存。在整个房地产调控形势下，土地政策从严从紧，银行贷款也在不断收紧，写字楼市场从融资和土地取得上难度也有所增大，开发环节的不确定因素也在增多。另外，大量房地产开发企业转投商业地产，写字楼市场竞争也日益激烈，写字楼市场发展风险也有所上升。