调控目标走向现实楼市2012将何去何从

　　胡萍

　　记者胡萍7.05%———当前5年期贷款利率，相比去年初，上涨幅度接近10%；0.19%———11月份新建商品住宅价格环比下降幅度，与上月相比较，房价跌幅逐步扩大；1000万———去年保障房新开工套数，相比2010年的580万套增长了近一倍。

　　2011年是楼市调控政策出台最密集且执行力度最大的一年，信贷、税收、土地、行政管制，多管齐下。从上述有升有降的数据中，不难读出房市“只赚不赔”、房价“只涨不跌”以及调控“屡调屡涨”时代的终结。那么，回顾这些标志性的时点或数据，能否让新年楼市走向更清晰地呈现？过去一些行之有效的调控举措又将迎来怎样的2012年？

　　信贷政策或对自住需求适度放松

　　刚刚迈入2012年，很多月供族就开始盘算：目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%，上涨幅度接近10%。按照新利率，到底每月要多还多少？以100万元贷款30年为例，经过三次调整至7.05%后，每个月要多还432元。

　　去年央行共计3次上调存贷款基准利率，公积金贷款利率在连续三次上调后也升至近年来的较高水平，2011年二季度开始，在信贷额度持续紧缩的情况下，多数商业银行不愿意发放住房贷款，不少银行要求首套置业者首付比例高达四至五成，并且首套房贷利率较基准利率上浮了10%左右。首付和利率涨到历史峰值，使得购房成本冲至高位，成为入市与否的首个难题。信贷政策也成为此轮房地产调控政策的重要组成部分，在调控中发挥着举足轻重的作用。

　　“在商业银行放贷额度较少的情况下，我国个人按揭贷款增速持续放缓，自3月份以来持续出现同比负增长。在严厉信贷政策的影响下，楼市陷入低迷，成交量持续在低位徘徊。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。他认为，尽管中央和地方政策都不断强调实行差别化信贷政策，但是本轮调控中，对刚性需求和改善性需求的打击依然较大。

　　在持续实施严厉调控的同时，怎样尽早打破市场僵局，尤其是要满足大量自住购房和改善购房者的需求？与去年不同的是，在最近召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示要支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。杨红旭认为，首套住房与民生联系密切，国家差异化房贷政策方针，不应该误伤刚性购房者。因此，2012年有望针对自主需求购房者出台一些信贷方面的优惠政策，尤其是首次房贷。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍预计，今年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房贷利率有机会回落。

　　房价或仍将惯性下行

　　 去年10月被视为房价分水岭。当月，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降城市数量首次超过上涨城市，价格环比出现年内首次负增长。紧接着，11月份新建商品住宅价格环比继续下降，且跌幅逐步扩大。综合多方面情况看，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。那么，在调控延续从严定调之后，今年房价能否达到“合理回归”的目标？

　　杨红旭说：“进入2011年以来，15个大型上市开发企业销售均价明显下降，由1月份的11900元/平方米下降到11月份的10000元/平方米，降幅达19%。虽然这其中也有高档房成交比重下滑的结构性影响，但总体来看，房价初现实质性下滑，估计今年上半年仍有一个惯性下行的过程。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，上半年的政策方向已经明确，虽然有可能出现微调，但仍会坚持现有的调控方向，即“鼓励自住、抑制投资”，意味着限购政策只会出现结构性调整，而不会全面放开，购房需求仍然受到严格限制，将推动房价一路下行。另外，2012年的上半年，供给是刚性的，而需求却是弹性的，在这种情况下，唯有降价才能保住销量，尤其是供应过剩的郊区，降价项目将继续增加，降幅也有望冲击新低。

　　去年年末，全国多地降价项目日渐增多，“降价潮”呈现蔓延态势。但还有业内人士提醒，不排除某些二三线、甚至三四线城市房价仍然上涨，因此必须严格确保各项政策执行到位。

　　保障房加快走向现实

　　 2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，不光规模最大、建设进度也是最快的一年。加上今年计划开工的700万套，两年内开工建设的保障房几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。根据国务院部署，至“十二五”期末，保障房的覆盖面将达到20%。

　　保障房加速建设之时也在改变着楼市格局———供应结构从以商品住房为主转向商品住房与保障住房双轨供应。全国住房城乡建设工作会议表示，2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，可见保障性住房建设开始设定竣工目标，在目标设定方面也更加科学合理。2012年中央经济工作会议中又提出，继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，更加注重健全制度建设。