顾列铭：中国房价是否会破发

　　Will China Housing Prices Hit a New Low?

　　商品房存在以低于成本的价格出售的可能性，即“破发”，“破发”才是下调房价见底的有效标志之一。

　　There is possibility of selling below cost price in Chinese commercial housing market。

　　文 顾列铭(江苏)

　　2011年12月7日，在住房和城乡建设部知会地方政府继续执行限购令之后，海南省海口市率先公开做出继续执行楼市限购政策的表态，将根据国务院有关要求严格调控房地产市场。

　　此前一个与之相应的消息是：2011年11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。

　　温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　此前，10月19日，时任银监会主席的刘明康在CEO组织峰会上讲话时提到，最新的房贷压力测试结果显示，即使房价下跌40%，我国银行业房地产风险总体可控。此话表明开发商无法挟持银行，暗示开发商无谓再扛。

　　那么，中国的房价会破发吗？所谓破发，在股市就是跌破发行价，在房市就是跌破成本价。

　　调控毫不放松

　　“只涨不跌”的“非常道”，曾经是中国房价的真实写照，以至于每当房价出现下跌，“抄底”的声音总会响起。在这种情况下，房价要回归有涨有跌的“常道”，绝不是一蹴而就的。

　　回顾此轮调控政策，自2010年4月“新国十条”这个“史上最严厉的调控政策”出台以来，已经过去了17个月，其间还接二连三地出台了更严厉的“新国八条”、“上海重庆征房产税”、“限购令”升级……房地产调控一轮紧过一轮。

　　2011年10月27日，住建部部长姜伟新表示，限购政策是不得已才采取的办法，等住房信息完善后即可取消，并表示支持全国人大财经委副主任委员吴晓灵提出的更多采取税收的办法，这次没人再把住建部的话是耳边风了，此后关于限购令即将取消而房产税取而代之的说法甚嚣尘上，各种争论不绝于耳。

　　同年10月29日，温家宝总理在国务院常务会议上表示，要切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，适时适度进行预调微调，“微调”意味着定向放松，而放松的指向引来无数揣测，有人就结合“取消限购”的说法表明“微调”必然指向房地产，完全忽略温总理在同一场合讲的坚定不移地搞好房地产调控，甚至拿另一句“促进房价合理调整”说事，说“合理调整”而不提“下降”就是要放松房地产调控。

　　其实官方口径一直没变，都是要坚持房地产调控，只不过是具体表述有差异，就被冠以各种解读。一直坚持不懈地将官方的表态解读为调控放松的人，未必当真不解其中之意，有可能是为了自身利益而利用言论解读来制造舆论。而这一次，“绝不可能有丝毫动摇”、“下调房价”、“合理价格”几个关键句似乎再也没有揣测的余地，彻底断了房地产调控放松的念想。

　　博弈延绵不绝

　　房地产调控已进行两年，现在房价才开始松动，正因为房地产市场已形成各种利益板结，各方博弈进入深水区，屡屡陷入“拔河”状态。

　　一直以来，地方政府由于过度依赖土地财政，已被绑架于房地产之上，房地产行业受损，其GDP、土地收益以及房产税都将大幅下降，因此，地方政府一直或明或暗地抵制着房地产调控。

　　由于一线城市限购政策已定难以脱逃，在二、三线城市博弈中中央作出让步，可由地方政府按标准自行制定政策，因而，二三线城市的地方政府就开始上演了各种抵制的好戏，从台州、衢州的宽松版形式化限购，到丹东、韶关等以“限价”代替“限购”，且限价比本地房价水平基本相近甚至更高。不过，当2011年10月11日佛山企图放宽限购之时，却被勒令连夜撤回；10月31日，珠海市政府连夜发出“双限令”，11月1日起主城区(香洲区)实行限购，限购令还包括全市新楼盘不得超过11285元/平方米，明显低于当地平均房价。从地方政府各种形式化限购，到企图放松限购被撤，再到限购限价并行，地方政府的调控压力明显增大，躲避房地产调控的空间被大大压缩。

　　另外，关于“限购”，还涉及一个“截止时间”的问题。据统计，2011年全国一共有48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个截止时间都为2011年12月31日。既然有“截止时间”，似乎就给了地方政府的“抵制”提供了空间。但住建部相关人士2011年12月初公开表示，近期国务院分管领导多次就房地产调控问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松，“限购在可预见的未来，不存在放松可能”。住建部已知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。而在限购令最严厉的北京，北京房地产业协会秘书长陈志曾披露，限购政策将纳入北京市基本住房制度。

　　业内人士表示，当下，地方政府再做放松限购“出头鸟”的可能性不大。

　　房价终于跌了

　　房地产开发商似乎一直没忘记两年前国家出台的4万亿救市政策，对于房价一跌政府必然救市有着不轻的幻想，因此，在不短的一段时间里，即使资金链紧张依然有不少开发商在死扛不降价。所以，此前几个月即使房价下降也只是零点几个百分点，幅度十分轻微。

　　但是，土地购入最能体现开发商对房地产市场的预期，2011年10月份广州南站的土地拍卖大戏连夜喊停，大开发商悉数缺席，可见开发商对房地产市场的预期已然下行。

　　现在信贷并未放松，很多小开发商资金链已无法维持，大开发商需要储备资金过冬，降价促销是快速回笼资金的唯一出路，全国开始出现小范围降价潮，此前上海出现了10%-50%降幅的打折促销，随后深圳等城市也加入降价之列。温总理既已放下狠话，房地产调控短期内就不可能放松，开发商也很难再扛了，再扛也回光返照不了多久，降价回笼资金是正事。只要调控不放松，房价持续下降的趋势便难以逆转，只不过是会降多少而已。

　　事实上，尽管2011年3月就有一些地产商开始打折销售，但一线城市楼市降价潮蔓延得从8月的北京通州算起，当时在售住宅成交均价为15000-16000元/平方米，比2010年年初降20%左右。而该地区土地成本均价5000元/平方米左右，显然大部分开发商有足够的降价空间。

　　接着是上海，10月浦东中海御景熙岸从2.3万元/平方米降至1.6万元/平方米；嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。10月22日，因降价幅度较大，龙湖地产上海嘉定郦城、绿地秋霞坊、闵行星河湾等售楼处被业主砸得一片狼藉。

　　进入11月，深圳接棒上海，掀起又一轮降价潮。

　　全国性的降价潮大幕或将开启。2011年房价下跌体现在一二线城市，2012年很可能将波及到三四线城市，这轮房价下跌有可能持续2~3年，因为市场已是今非昔比。

　　2011年11月9日，国土资源部发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”。值得关注的是，国土部首次对外披露未开工用地数据——截至2011年10月，全国未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。

　　业界一般认为，中国目前的房地产项目容积率平均约1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略计算，当前全国尚未开工的房地产用地应该可以建成大约32亿平方米的房屋，未竣工的房地产用地可以建成68亿平方米的房屋。

　　2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，而当前未开工和未竣工的房地产用地可以总计提供100亿平方米的房屋，如此巨大的潜在供应量大约相当于前者的9.5倍。

　　当然，中国楼市实行预售，也就是即便房屋还未能竣工，但只要满足“开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间”等若干条件，开发商就可以将房屋对外销售。因此，上述100亿平方米中可能有少许部分已经对外销售。

　　不过，国家统计局同日发布的数据显示，今年前十月全国房地产销售面积约8亿平方米，即便扣除这些，2011年10月份之前供应的房地产用地如果全部建成，总量也将高达90余亿平方米。

　　如此近年必将有源源不断的巨量房屋入市，对房价的压制不可小视。

　　与此同时，根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。过高的资产负债率意味着债务负担严重，财务压力大，财务风险大，除了降价出货，房地产商已是别无他法。

　　中国指数研究院最新价格指数也显示，2011年10月份全国100个城市住宅均价为8856元/平方米，环比下降0.23%，继9月份环比降0.03%后，已连续两月呈现下跌，且降幅有所扩大。而北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均价格为15720元/平方米，环比9月下降0.42%，也已经跌至今年3月来最低。

　　暴利已难维持

　　统计显示，2011年三季度144家房企合计实现营业收入865.55亿元，较今年二季度的961.94亿元环比下降10.02%；而净利润则从二季度的143.96亿元下滑至三季度的97.03亿元，净利润率从15%降到11.2%，已超三成。

　　但在社会平均利润率才3%—5%之时，房地产的暴利由此可见一斑。

　　与此同时， 2010年，中国城镇居民人均可支配收入为19109元，人均消费性支出13471元，三口之家的年总结余为仅为1.7万元。10倍的房价收入比，相当于90平方米，单价仅6300元的房产，也相当于家庭平均32年的总节余。如果算上贷款利息，则意味着目前一套房产需要普通家庭四五十年的储蓄才能负担。

　　而美国的房地产泡沫在只相当于五六年家庭年收入时就破灭了。中国有多少城市的房价收入比在10倍以下？显然，中国房产泡沫继续膨胀对中国经济将非常不利，更何况高房价严重阻碍了城市化的进程，也大大挤压了居民的消费支出，抑制了内需的增长。

　　另据报道，2011年9月中旬起，上海出现不少境外投资客抛售房产，10月中旬，有10多位美国投资客集体抛售上海某酒店70余套房，涉及金额约1.26亿。有中介解释，部分境外房地产市场租金回报率较高是这些境外人士离场的原因之一，以伦敦为例，租金回报率5%-6%，而在上海只有约1.5%。

　　如此低的租金回报率，恰恰说明房价已高得离谱。在投机资金的推动下，中国的商品房已成为了标准的投资品，即商品，而商品的价格是围绕其价值波动的。

　　那么，在供大于求的情况下，商品的价格就有可能低于其价值，也就是说商品房存在以低于成本的价格出售的可能性，即“破发”，“破发”才是下调房价见底的有效标志之一。