东地产：延期开盘无奈的策略

　　延期开盘  无奈的策略

　　东地产  车润宇  报道

　　2011年，市场持续低迷，楼市销量持续走低，众多开发商选择延期开盘，2011年12月上海住宅开盘项目共43个，相比去年12月65个项目开盘量大为减少。此外，有近十个楼盘是原定于上个月就开盘，但由于各种原因延期至12月。延期开盘究竟是否是应对的良方？本期楼话堂，中国指数研究院副院长陈晟、中华企业营销总监戴正芳及爱建证券房产行业分析师左红英为读者解开迷局。

　　陈晟

　　中国指数研究院副院长

　　延期开盘对整体资金链的缓解有帮助，但这也完全取决明年的信贷水平和政策变化以及开发商对保护资金链的举措能做到什么地步。

　　戴正芳

　　中华企业市场部经理

　　12月本身就并非最佳开盘时节，何况今年的市场环境严峻。通常开发商都会选择3、4月或9、10月做开盘时节。

　　左红英

　　爱建证券房地产行业研究员

　　如果开发商本身抗风险能力就差，选择延期开盘也是无法拯救他的。

　　1中高端住宅开发商延期开盘原因何在？

　　陈晟：对于中高端开发商来说，延期最大的原因还是限购的延续，客户层反馈的不理想，导致开发商选择延期开盘，希望等客户层能够购买之后，再选择开盘，让客户能够有多重选择。其实这对开发商自身来说也有一定好处。

　　戴正芳：延期开盘的原因不一而足，今年的市场也不同以往。但整体而言，延期开盘多是蓄客量不够，或者对市场、对价格把握不准。

　　左红英：延期开盘的原因是从两个方面走的，一是限购。由于限购了，能够购买中高端产品的客户少了，需求少了之后，开发商为了自保，会选择延期开盘。近期销量大的项目，都是降价到位的楼盘，而购买中高端项目的投资者更多的是为了保值，所以如果中高端开发商跟着降的话，可能也会起到反作用，所以只能延期。二就是博政策，看市场变化情况，希望政策能够在明年有一定程度的松绑。

　　2如何看待不同房企(大开发商、中小开发商、项目公司)延期开盘动作？

　　陈晟：大开发商主要针对超高端项目、大平层项目等，而这些项目的压力主要是来自于市场上给他们的压力。但大开发商的降价比较有效，而中小开发商的降价是无效的，降价或者开售项目的价值不大。所以，中小开发商宁愿等政策形势的变化。

　　戴正芳：通常大开发商比较谨慎，如果开盘不好，会担心影响楼盘乃至公司品牌的后续发展，而选择延期开盘。中小开发商则可能是因为没有后续新盘，所以资金压力不大而延期。

　　左红英：房企选择延期开盘还是根据自身运营状况所决定的。最近运营状况良好，同时对市场持有乐观态度的房企，会选择延期开盘。而项目开发商由于项目少，一些等着回流资金的，可能就不会选择延期开盘。但如果不急着使用资金，预期目标不同，对于2012年有着一定期望着的项目开发商就会选择延期开盘。

　　3延期开盘博弈政策松动，赢面概率多大？

　　陈晟：从目前来看明年整体松动是有一定难度的，所以开发商只是在顺延现在的压力，因为现在开盘是没有任何效果的，但对开发商的影响会比较大，所以众多开发商选择把困难往后面推，以求能够生存下来。

　　戴正芳：其实谈不上博弈。现在基本上开发商都有一个共识，明年上半年不会有政策松动的机会，而政府再次强调限购令将继续实施也验证了这点。

　　左红英：对于博弈政策的赢面概率，我认为就算明年政府可能会对政策松绑，更多的也是针对首套购房者，而首套购房者多数都属于刚性需求，他们需求的是普通住房，而对于中高端开发商来说，可能还是没有办法得到政策的支持。而如果是刚性需求的开发商，可能会稍许好一些。

　　4开发商如何用好除了延期开盘策略？

　　陈晟：延期开盘对整体资金链的缓解有帮助，但这也完全取决明年的信贷水平和政策变化以及开发商对保护资金链的举措能做到什么地步，一些开发商做出转手项目或转让股权的努力可能会拯救他们。

　　戴正芳：这个问题应该反过来看，12月本身就并非最佳开盘时节，何况今年的市场环境严峻，12月开盘的楼盘不会很多，特别是新盘，更不该冒然在这个节点开。当然，也不排除有些楼盘因工期等预售条件原因，而需在12月开盘的情况发生。但通常开发商都会选择3、4月或9、10月做开盘时节。

　　左红英：对开发商来说是否能够拯救，第一是需要看其本身的抗风险能力如何，如果本身抗风险能力就差，选择延期开盘也是无法拯救他的。第二就是要看明年政策是否能够松动，假使松动了，可能还能够拯救一批开发商的，但是明年如果继续收紧的话，可能这批选择延期开盘的开发商日子更加不好过。