卖掉滞胀旧房 买降价新房

　　卖掉滞胀旧房  买降价新房

　　卖掉滞涨的老公房，买入升值潜力看涨的一手房，重新配置手中房产正赶上一手房降价，赶早不如赶巧。但同时，需要挂牌时间、挂牌价格和房产税问题。

　　东地产  岳峥  报道

　　据上海中原淮海中路分行李能江介绍，目前有部分老公房房东低价出售，为的是迅速回笼现金去购买降价的一手楼盘。

　　近期成交的一套房源位于兴国路的老公房，面积在50平方米左右，均价3.6万元/平方米。与同质楼盘相比，该房源降价15%左右，最终以180万元的总价成交。李能江表示，由于该房源跌幅较大，挂牌2天时间就促成成交，随后房东购入位于嘉定的一套打折新房。

　　为何卖老公房？

　　老公房涨幅潜力有限板块

　　像上述案例中的发生情况，在二手房市场中时有发生。房东挂牌出售的二手房一些特点为：1、房龄为20年左右的老公房。该类物业虽具有极强的抗跌性，但因交通、商业等配套存有较少规划利好，未来涨幅空间有限；2、一手房打折集聚区域周边的板块，形成一二手房价倒挂严重的现象。

　　据汉宇地产研究部经理付伟分析，其实卖掉市区没有升值空间的老公房，去购入郊区打折一手房，在未来长线考虑，是比较划算的事情，甚至部分的房东会因此而赚取差额。

　　以案例中为例，50平方米的老公房以160万元卖掉而购入嘉定一手房，目前嘉定部分房源都在1~1.2万元的单价。这样即便是全款购买，120万元左右可以购入100平方米的大两房或者紧凑三房，比之前50平方米的居住环境改善不少。且11号轨道交通的带动，交通十分便捷。但是缺陷就是无法立刻入驻，周边的商圈并不十分成熟。改变了居住环境和居住气氛，却失去了便捷的生活方式。

　　卖掉老房买新房有技巧

　　值得注意的是，卖掉老房买新房，前后时间差和挂牌价格是一个关键。像上述案例中2天成交的情况十分少见。

　　21世纪不动产分析师罗寅申表示卖掉老房买新房不仅在时间上要把握好，在房产税方面也要考虑周全。

　　目前二手房的成交非常缓慢，像面积小，总价较低的老公房一般降幅超过10%才会迎来客源，形成快速成交。所以对于准备改善居住空间和环境的房东来讲，仍然需要注意很多细节的问题：1、像案例中，卖掉的老公房是房东家唯一的物业，所以再买新房，主要人均不超过60平方米，就可以不需要交纳房产税。而对于手中有2套房源的房东来讲，卖掉一套买新房，要考虑到超人均60平方米需要缴纳的房产税费成本。当然，如果手中有多套房源的话，即便卖掉一套，也没有购买的权限，自然不必考虑。2、挂牌价格。如果你是小面积的老公房，总价并不算高。那么就要低于周边市场价格10~15%的幅度以促成尽快成交。而降价的幅度也可以根据看中的一手放价格进行调整。3、挂牌时间。目前打折降价的一手房有时间性和季节性。所以按照目前二手房市场的成交低迷情况来看的话，应该先卖后买。而挂牌期间就可以去寻找心仪的新房。

　　如何买看涨一手房？

　　看后市规划还是很重要

　　并不是所有的打折都值得购买，据21世纪不动产的数据显示，目前上海成交的新盘中，不乏万元以下单价的项目，但是这些项目的成交占比并不算大。以11月前23天的数据为例，成交的新房项目共有322个，而万元以下的盘只有39个。并不是所谓最便宜的项目，就是最合适的。更多的是要考虑到板块的长期规划，选择成长性比较高的板块。

　　1、交通。除价格外，最为重视的恐怕就是交通。在选择外环板块的时候，首先是要考虑到是否已经有成熟的交通配套，或者有规划的线路，何时通车等条件。以嘉定新城和松江新城为例，因为轨道交通的带动，如果有折扣较多的楼盘，客户选择的可能性就比较大。而那些目前没有交通入驻的板块，比如青浦新城、金山新城等，也要了解交房时间段是否会通车，地铁距离小区的距离等。

　　2、商业配套。在选择房源的时候，不要忘了查询是否有在建商圈或者入驻的品牌企业。以嘉定新城为例，中信泰富50万平方的商业广场的建设，就成为周边众多项目招揽客户的重要因素。

　　3、医院。不要以为有了便捷的交通，就可以忽略医院的存在。目前很多发展的外环新城板块都会以引进三级甲等医院吸引人气，板块内有一个知名的医院可以省去未来生活中很多小麻烦。而家有老人或者新婚夫妇更是要注意的一个细节。

　　4、学校。对于新婚夫妇而言，未来小孩的成长中绝对离不开教育资源。而新城板块的教育资源并不算多，在购房的时候，一定要问清楚，甚至最好是有开发商的保证书。比如，嘉定新城有蒙特梭利幼儿园，青浦新城有复旦大学附属中学等重点学校。

　　东 观 点

　　保守的房东靠房租

　　精明的房东赚差价

　　目前一二手房价倒挂已经成为普遍现象，折扣一天比一天猛烈的一手房不仅吸引着刚需的客户，也让已经被限购的二手房房东牙根痒痒。虽然自己的房子抗跌性极好，没有跌几个点，但是毕竟只有几十个平方，一家人自住拥挤，如果出租，房租也并不算多。不过有人会说，目前二手房市场因为成交低迷却导致租金上涨。可是租金能涨多少？面对一个月多出的几百快钱，实在难以平复房东内心的伤痛。所谓长痛不如短痛，如果咬牙低价卖掉老房子，去郊区抄底一套打折新房呢？如果还看好上海未来的楼市。那么行动吧，不仅能够以大换小，甚至可以赚一笔差价。未来升值的空间绝对比老公房来的快。卖掉老房买新房，YES！

　　20万  到崇明当“农场主”

　　东地产  汪露  报道

　　20万，能在上海买什么房？就是到偏远一点郊区，也只能买到20平方米左右的房子。问题是，20平方米的房子在上海也没有。那就去崇明买农场房吧！

　　印象——俄罗斯郊野庄园

　　说起崇明农场房，让人不免联想到电影里俄罗斯郊野的美景，有山、有水、有田地、有炊烟、有花香、有鸟语，森林夕照，可以养鸡、养鸭……

　　一个阳光明媚的午后，《东地产》记者走近崇明。驰车穿梭在林间小道，阳光透过树叶打在车窗玻璃上，道路两旁庄稼地里的稻子已经收割完毕，放眼是望不到尽头的农田。迎面而来的手扶拖拉车“砰砰”而过。穿过一片垂柳摇曳的道路以后，透过郁郁葱葱的树叶，记者隐隐约约可以看到一片五六层楼高的房子。同行的绿家房产范斌告诉记者，这便是前哨农场。

　　或许你还不敢想象，在这里只需要大约20万就能拥有一套房子。“平日里在大都市呼吸多了汽车尾气，不妨在这里买一套房子，到了周末，到这里来体验一下最新鲜的氧气吧。”范斌笑言。

　　农场房价格飞涨

　　《东地产》记者了解到，崇明农场房基本上都是上世纪80年代初期所建，当年是由上海下乡知青居住，后来转为农场职工租用，并在十几年前，通过一次性买断取得农场的房屋产权，在过了5年后，流通于市场。

　　记者在前哨农场遇见一位居住在这里近50年的于老先生，他告诉记者，在2003年之前，很少有人愿意来农场购房，房子空关十多年无人问津。但在2003年4月份之后，有投资者意识到它的投资价值之后，农场房被大批收购，价格也不断走高。最初，农场房的售价一套总价仅2000-3000元，现在都上涨到20万了，有的还更高。

　　目前农场房均价4000-6000元/平方米。投资的农场多是小面积的，一般以40-45平方米两室居多。范斌告诉记者，自崇明通车后，农场房价格上涨66.67%，目前也保持在每年20%的涨幅，未来升值空间很大。

　　“农场房和商品房一样，属于产权房，产权为70年。交易时需要通过房地产交易中心，来办理产权变更手续。”崇明县二手房交易中心黄先生告诉记者。

　　高成长性的稀缺品

　　《东地产》了解到，农场房在市场上的库存量从最初的两三万套已减少到目前的3000套左右。

　　近年来，农场房因其稀缺性、低总价、优美的居住环境及广阔的升值空间而受到大量投资客的热捧，年销量在1500套左右。《东地产》调查了解到，少部分购房者是选择自住，而大部分投资客居住的时间并不长，只是偶尔过去度周末。农场房在交易过程中一般选择现款交易，“因为总价很低，一般不允许商业贷款，但是公积金贷款是可以的。”范斌说。

　　记者在走访前哨农场时看到，农场里学校、医院、商场等设施齐全。这里的农场房以多层建筑为主，房型以小面积的两房为主，没有设置客厅，面积约45平方米。范斌告诉记者，其他农场的房子跟这边差不多，出入不大。

　　石女士是土生土长的崇明人。2003年10月，她在东风农场以10万元吃进了两套房子，当时的均价在1500元/平方米左右。三个月之后，房价每平方米上涨了150元，于是她便抛售了出去，获得了近万元的收益。仅三个月时间，石女士投进去的资金收益达到10%，这让她更加看好农场房的投资价值。后来，便陆陆续续投资一些农场房，搁置至今。如今，崇明的农场房价基本上已经超过了4000元/平方米，但在石女士看来，虽然价格有所上涨，但还没有到顶。实践证明，她的看法是正确的，现在她手上的农场房市值均有不同程度的上升，她估计平均上涨了70%。

　　据了解，在崇明岛著名的农场有八处左右，它们多散落在崇明的东部。自长江隧桥开通以来，大量游客涌入崇明，农场房自然也成为农家乐的好去处。另外，如此优美的生活环境，也实在是养老的静谧之所。