这年头 外币房贷也靠不住了

　　这年头  外币房贷也靠不住了

　　由于央行没有对外资银行外币贷款设定基准利率，购房者要提防外币贷款的利率风险，最好选择外币信贷稳健的银行。

　　东地产  曾倩文  报道

　　国内房贷优惠取消后，一场静悄悄的信任危机正侵扰着外币房贷。

　　2011年11月1日，渣打银行自主调高部分存量美元及港币房贷客户的贷款利率，国内保守估计有5000多名外籍及港澳台人士受到影响。自2008年至2010年以来，渣打银行以较低外币贷款利率吸引了许多外籍高端客户。这些客户的房贷按揭利率大约在3.5%左右，一些人甚至拿到的3%甚至2.8%的低利率，而自去年11月后，这些客户的贷款利率将提高到6%—8%不等。对此，百余名渣打银行外币房贷客户组成了“渣打银行按揭苦主团”，抗议渣打单方面大幅调高利率。

　　来自美国的Aron先生去年7月份在渣打银行办理了港币住房按揭贷款，当时的利率为4.75%。仅仅四个月后，他接到渣打银行的通知，要将其房贷利率一次性提升到7%，这就意味着，原本每月还款27000多港币将大幅增至34000多港币。

　　“渣打的盈利模式是先以优惠利率吸引我们进去，再以央行法规‘外资金融机构可根据国际金融市场利率的变动情况以及资金成本、风险差异等因素自行确定’为由毫无顾忌地翻倍加息，并在合同中规定银行可自由调整利息。”对于渣打银行的做法，Aron既气愤又无奈。

　　去年12月22日，“渣打苦主团”到上海市银监局上访，要求监管渣打银行利用中国法律对外资银行市场化利率的保护，对房贷客户签定霸王条款，达成欺诈。

　　渣打无奈局部下调利率

　　“渣打银行按揭苦主团”来势汹汹，似乎让渣打银行不得不做出让步。

　　作为“苦主团”成员，Aron先生向《东地产》记者描述道：“得知房贷利率被提高后，我找到了渣打的信贷人员，一开始他们很爽快地答应我给下调0.5%，我仍然不满意，经过反复投诉，联合其他的苦主一起去协商，后来渣打方面表示，只要我答应往渣打的账户存款50万人民币，就可以再下调0.25%。于是，我答应存款100万人民币，房贷利率就又被下调0.5%，控制到了6%。”

　　《东地产》记者随后了解到，经过多轮谈判，渣打银行方面以吸收存款等为前提不同程度地调低了部分存量外币房贷客户的利率。渣打银行(中国)有限公司公关部相关负责人给记者的书面回复中指出：“此次利率调整是在其贷款合同约定权利义务范围内所做的商业调整，影响范围不大。我行已于9月底通过信函、致电、短信等方式及时与客户进行沟通”该负责人表示，渣打银行正在处理外币贷款客户的投诉，会逐步给出相对公平和统一的处理方案。

　　自去年年初以来，国内货币政策持续收紧、人民币升值，居民外币持有意愿下降，银行外币存款增长缓慢，外币头寸紧张，外资行拆借资金的外债指标纷纷用尽。因此，大部分的外资银行都或多或少地上调了外币房贷利率。《东地产》记者走访了沪上多家知名外资银行，其中渣打银行最新美元贷款执行利率为8%，港币为7%；汇丰银行在去年11月提升了一次外币贷款利率，现行美元房贷基准利率为4%，港元为5.5%；星展银行在美元、港币优惠贷款利率均在年利率5.25%的基础上上浮；恒生银行外币贷款利率有所上调，目前为美元优惠利率为5.57%，港币5.5%，而花旗银行已经停止办理外币房屋贷款多时。

　　一位不愿透露姓名的外资行信贷经理指出，由于外币房贷业务的逐渐收紧，虽然一些外资银行暂时没有上调存量外币贷款客户的利率，但未来基本都会不同程度地调高。“外币利率的调整是大势所趋，外资行越来越倾向于做高收益的人民币房贷业务。”该经理指出。

　　自由利率PK商业逻辑

　　据了解，能够申请外币房贷的客户必须是在我国境内就业并有买房自住需要的外籍及香港、澳门、台湾地区人士。作为银行的优质客户，他们大多具有国际商业经验，对市场化利率的接受度更高。然而，为什么这些人会对渣打银行的自行调整利率提出抗议呢？中房信上海机构研究总监薛建雄指出，渣打银行此次上调利率是在短时间内直接将部分客户的利率从3%调整到7%、8%，速度之快、幅度之大已经不符合商业逻辑和国际通行的定价规则，这样会令人对其调整的合理性产生怀疑。

　　一位资深外资银行分析人士指出，在香港，外资行的港币房贷会在HIBOR(香港银行同业拆借利率)基础上上下浮动，相对透明，但在内地，各外资行都根据自己的成本制定各不相同的利率。记者在调查中发现，汇丰、东亚、恒生等外资银行内地的分行在制定外币贷款利率时，通常也会与HIBOR、LIBOR(伦敦银行同业拆借利率)、美国联邦基金利率等国际通行同业拆借利率挂钩。

　　而渣打银行公关部负责人则向记者表示，渣打银行的外币贷款利率并非与海外市场资金拆借水平直接挂钩，是由银行内部特有的成本核算体系进行控制，利率浮动并没有参照标准。记者也注意到，至今“渣打银行按揭苦主团”大多数人仍表示与渣打方面协商下来的利率仍相对较高，需要签订补充协议里保留了银行单方面调息的权利，缺乏明确的利率制定标准。

　　外币贷款买房依然划算

　　近日，中国交通银行金融研究中心预测，2012年人民币汇率可能会维持弹性增强、小幅升值的趋势，预计人民币兑美元全年升值3%左右。

　　“从目前美元兑人民币的价位，以及社会对人民币升值预期的期望值来看，申请美元贷款比用人民币贷款要划算。美元兑人民币的价位越低，还款时用美元还款就越有利于贷款人。同样港币、欧元等货币相对于人民币也在贬值，在中国赚人民币还外币贷款相对划算。”兴业银行信贷科长贺洪涛建议，符合条件的投资者应该尽量选择外币住房按揭贷款。贺洪涛指出，以一套100万美元的住房为例，以1美元兑6.3元人民币为计算依据，相当于贷款630万元人民币，如果以人民币对美元平均每年升值5%，最终升值到1美元兑4.5-4.8元人民币计算，那么借贷者相当于前几年每年可节约30万元的人民币。即使外资银行将外币贷款利率调整到与人民币贷款利率相同的水平，外币贷款的还款压力仍相对较小。

　　北京盈科(上海)律师事务所合伙人刘畅律师特别提示，由于央行没有对外资银行外币贷款设定基准利率，购房者要提防外币贷款的市场化利率风险，最好选择外币信贷稳健的银行，同时也要注意外币贷款的时间结构风险，贷款的时间一般比较长，而市场化后的人民币汇率更容易受到国际、国内多方面因素的影响产生波动，从而使外币贷款的整体汇率风险有所加大。