开发商补差价的杀手锏靠谱吗

　　开发商补差价  靠谱吗？

　　东地产  车润宇  报道

　　“买涨不买跌”的投资心态下，中国楼市在2011年跌至谷底。而目前，越来越多的开发商开始祭出“降价补差价”的杀手锏，企图以此挽回成交量。

　　上海新城公馆，带头祭出“降价补差价”的杀手锏，另据统计，全国有20余楼盘承诺降价补差价，更有甚者提出“购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出申请，都愿意以签订合同价回购原售物业”本期楼话堂，《东地产》为您请到了房地产专家、开发商以及律师就“降价补差价”展开讨论，您认为，这个行为靠谱吗？

　　《东地产》联合上海热线房产频道举办的“楼话堂”(http://house.online.sh.cn/ihome/lht/20111118.htm)，为你揭开新一轮楼市动态。

　　杨子江

　　合景泰富  上海公司  营销策划总监

　　对于购房者来说，只要双方签署的合同本身是规范合法的，那么这个行为还是靠谱的。

　　杨红旭

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长

　　如果下跌幅度扩大延长，可能开发商不会降价，但是周边同类楼盘都降价了，那就等于是这个楼盘产生跌幅，但购房者还是得不到补偿。这就是一个机会成本。

　　杜跃平

　　上海杜跃平律师事务所  主任律师

　　在合同制定时，各方面都需要考虑周全，毕竟在今后开发商不认账时，需要通过合同对开发商进行一定的约束，不能让其有任何的空子可钻。

　　开发商为何会推出降价补差价的承诺，对于开发商而言，这个销售策略有什么好处，有什么风险？

　　杨红旭 ：开发商推出降价补差价的承诺是因为销售遇到了问题，希望以此来刺激消费，给购房者信心，让购房者结束观望。至于风险，那就是如果市场继续走下降通道，在房价大幅下降之后，开发商可能会吐出更多的利润来补偿这方面的损失。

　　杨子江：我认为目前这个行为是现有市场严峻形式下的阶段性现象。开发商如此做是因为前期销售不畅，资金链紧张，或者对于后续的市场预估后，感觉还是有相当一段时间的进展不是很明朗，采用此手段是希望能够达到──刺激市场，快速跑量，加快资金回笼。如果长期靠这个手段来做营销的话，恐怕市场又将出现另一层面。

　　杜跃平：如果仅是短暂资金危机，这个销售策略对开发商来说能够及时回笼资金，帮助他们度过此次难关，解除目前的燃眉之急，为他们在接下来发展成功筹集资金，可能会顺利翻身，就算之后再补差价，也有足够的资金支付给前期购房者。但是如果后期市场产生大幅降价，差额补价额度较大的话，对于一些本身资金链很紧张，没有利用好此次回收资金，并且在其他产业上可能盈利也不顺利的开发商来说也许会成为他们的一种负担。最终造成资不抵债的情况，成为压垮他们的最后一根稻草。

　　降价补差价靠谱吗？对于购房者而言有什么好处，有什么风险？

　　杨红旭：这个都是购房者的选择，如果购房者担心项目下跌，那么选择降价补差价是较为靠谱的，但是如果市场下跌幅度持续扩大延长，可能开发商不会将自己的楼盘降价，但是周边同类楼盘都降价了，那就等于是这个楼盘产生跌幅，但购房者还是得不到补偿。这就是一个机会成本。

　　杨子江：对于购房者来说，只要双方签署的合同本身是规范合法的，发展商的土地、开发、设计、建设、销售、配套服务等一系列过程也在合法的监督过程中，那么这个行为还是靠谱的。就风险来说还是属于可以控制的，但需要指出的是，经过多年的调控管理，其实相关部门对房地产全行业、全领域的监管已经相当深入全面，包括政府主管部门和职能部门、银行机构、消费者保护机构等都有不同程度的介入，这一点已经超过了别的很多行业。

　　杜跃平：如果有合同作为保障，是靠谱的。但是具体还需要在合同制定时，各方面都需要考虑周全，毕竟在今后开发商不认账时，需要通过合同对开发商进行一定的约束，不能让其有任何的空子可钻。此种方式，对于认为房价能够出手，但是又害怕房价会继续下降的购房者来说，无疑是一粒定心丸，但需要注意选择有品牌有信用的开发商，才能更好的保障利益。如果开发商是属于饮鸩止渴型，在资金入账后，还是无法维系，若真需要补差价，购房者可能无法获补。

　　你认为降价补差价是推动楼盘销售的良方吗？

　　杨红旭：不能说是良方，只能说是开发商可以尝试的一种方法，但具体还是需要看是否能够刺激购房者购买来判断效果。但是从目前推出的一些案例来说，效果并不明显，一些购房者还是希望能够持续观望整体态势。

　　杨子江：类似情况，上海市场早在2005年就出现过，这种手段毕竟还是阶段性的，只能解一时之需。 “降”是为了“不降”，“补”也是为了“不补”。所以这些行为本身是有一定修补性质的，属于市场与企业的一个正常的、可理解的反应，但绝不是一个漂亮而精彩的反应，属阶段性应对行为，而不是一种常态。

　　部分开发商承诺原价回购，对于业主而言，是否会有潜在风险？

　　杨红旭：其实原价回购和补差价两种方式都是差不多的。如果购房者觉得楼价下跌，自己亏了，可以卖给开发商，至于贷款、税费等都不是重要的问题，因为拿到这些钱之后，购房者可以重新选择购买下跌的房子，可能还会买到比原先更好的房子，但这些行为都是需要购房者谨慎操作的。

　　杨子江：我认为目前来说，应该没有很大风险，只要注意和“降价补差价”一样的问题即可。但这些行为在向业主透出一个信号：市场已经接近基本见底了。即便有继续下降的情况，其下探可能的幅度大约也在5%-10%以内。也许到明年中期，就是这一轮调控18个月的周期之后，一个新的阶段将要逐步开始。

　　杜跃平：对于业主而言，没有什么很大潜在风险的。但是需要事先说清楚由于购买房子所产生的各种税费以及房产费用，贷款所产生的各项费用，由谁来承担。因为开发商如果采用原价回购的话，就等于是业主将钱无息贷款给开发商，对于开发商来说是占了很大便宜的，如果购房者还需要付这些费用的话，等于是一项亏本生意。