小额投资到郊区抄底一套房源

　　小额投资到郊区抄底

　　东地产  岳峥  报道

　　案例

　　张先生，目前在张江高科工作，月薪1.2万元。工作七年时间，存款25万元。每月的固定花销在5000元。

　　希望能够在楼市低迷时期觅一套住所作为投资需要。要求只有几点：1、交通方便。未来置换时好转手。2、首付比较少，要求总价不要过高。3、面积尽量在小两房，小区能接近上班地点。

　　理财目标

　　在目前房价下跌的时候，希望能用有限的资金抄底一套房源。同时，希望资产能够最大化升值。

　　理财规划

　　财务分析：

　　考虑到张先生首付金额有限，因此建议的房源全款不能超过80万元的总价。按照张先生小两房的标准来看，单价控制在1万元左右。当然，最好是要控制小部分的现金流，并在买房到交房时间段有理财计划，为未来交房后的装修做打算。

　　考虑因素： 

　　1、单价万元的楼盘目前分布的主要板块在金山新城、宝山罗泾、奉贤海湾、临港新城等，而考虑到张先生是无车一族，所以未来交房后的交通配套等都需要是考虑的首要因素。

　　2、其次，虽然是万元单价，但是楼盘选择的户型一定不能偏大。必须控制总价在80万元以内。

　　3、每月还款的月供控制在7千元之内，要考虑到交房之前仍需要支付房租。

　　选房方案：

　　张江板块：香楠小区(二手房)

　　均价：18340元/平方米左右

　　户型：42平方米

　　物业费：0.25元/平方米/月

　　交通：2号线广兰站

　　交房日期：随时

　　选房考虑：42平方米的一室户房型，总价在77万元。

　　首付：首付三成，加上3%的契税，首批支付的费用在25.4万元左右。

　　贷款：按纯商业贷款(最新基准利率计算)：30年，每月还款3600元左右。20年，每月还款4200元左右。

　　买房成本：我们算一笔账，张先生的存款刚刚够支付首付款，而之后每月需要支付的贷款3600元左右，也在张先生可以接受的范围。而此房源也是精装修，未来入住之后，只要购买一些简单的家居就可以生活。刨除贷款和每月生活成本，每月张先生还可以结余5000~6000元的存款。未来长期可以计划好好装修一番。

　　购房顾虑：虽然房源距离市区较近。但张先生要付出的代价就是，不得不放弃笑两房。且是1996年房龄的老公房。

　　选房方案：

　　临港新城：临港海滨国际花园

　　均价：9800元/平方米

　　物业费：1.7元/平方米/月

　　交通：16号轨道交通(12年通车)

　　交房日期：2011年12月

　　选房考虑：目前临港海滨国际花园在售的户型为71~88平方米的户型。最小71平方米的户型为1房两厅，最低价格70万。2房88平方米最低价格85万元。我们以88平方米的两房为计算标准。

　　首付：首付三成，加上3%契税。首批支付费用为28万元。

　　贷款：按照纯商业贷款(最新基准利率计算)：30年，每月还款4000元左右。20年，每月还款4650元左右。

　　买房成本：我们看到首付的费用超支了3万元，但是每月还款依旧比较轻松。不过项目即将交房，可能无法立刻完成装修的计划。根据张先生每月的工资水平，可以分期支付装修费用。

　　购房顾虑：目前16号轨道交通在建中，12年年底通车。但是唯一不足的是，小区到达16号轨道交通有3公里距离。从临港新城站出发12站到达龙阳路站，换乘2号线，乘坐1站到达张江高科站。预计需要1小时左右时间。

　　投 资 建 议

　　闲钱不多选郊区

　　房地产保值升值的属性一直被投资者所津津乐道，在购置物业时，势必会考虑到未来的升值空间是否能够跑赢CPI，且希望升值幅度越高越好。所以即使闲散资金不多，也要尽量买个小房子投资。

　　现实的问题是，首付资金有限，如何在上海投资。如今外环市场纷纷打折，大有回到2009年房价之势，对于资金有限但又看好后市的投资者或是一个时机。可以看到的是，目前外环市场一些物业售价几近楼板价，此外，2010年之后上海房价几无万元盘，但在本轮调控面前，一些外环楼盘重回万元盘不甚枚举，购房者在总价80万元以内的也能“挑肥拣瘦”。目前上海万元以下单价的房源，大部分集中在奉贤海湾、宝山、青浦、金山等地。不过，鱼与熊掌难以兼得，若要单价低、总价低，这势必会牺牲上下班时间；而如果缩短上下班距离，又要保证总价预算，则又难以满足面积需求。

　　凡此种种，对于投资者来说倒可避免上述矛盾，外环通地铁只是时间问题，且当中内环几无再多规划下，外环市场承接了发展上海的规划利好，对于投资者而言反倒是一个抄底机会。

　　链 接