践行过冬论 万科年末手持现金超400亿

　　张晓玲

　　 从2008年调控开始，万科A（000002.SZ）所期待的黄金并购良机是否已经到来？截至2011年末超过400亿的账面现金，让万科有底气在2012年纵横捭阖，扩大市场占有率。

　　 目前不乏抄底企业。融创中国（1918.HK）、SOHO中国（0410.HK）均已通过股权并购方式获取绿城中国（3900.HK）、上海证大（0755.HK）转让的项目股权。

　　 早在2011年11月12日，万科总裁郁亮便抛出过冬论，而万科近两个月的动作，一直在践行该言论。11月以来，万科位于广州、深圳、北京、上海、南京等地的多个项目推出降价优惠，深圳公司一跃而过百亿销售。2011年全年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，蝉联行业销售冠军。

　　 2012年万科将如何走？本报记者获得的一份万科去年12月销售电话会议纪要显示，万科判断，总体来看，2012年上半年困难，下半年相对较好。衡量的主要指标是去化率，上半年房子难卖，需求难有利好情况出现。此外，上半年供给比较大，2012年中时，可售面积可能达到历史最高。供给多，而需求无大利好，导致市场会比较困难。

　　 万科强调不会放松对销售速度的要求，而是会更坚决地贯彻快速销售的原则。万科董秘谭华杰表示，由于销售好于市场整体，且前期坚持了谨慎的投资策略，万科目前的资金状况仍较充裕。

　　 国泰君安分析师孙建平的报告称，截至2011年末，万科账上现金超400亿，虽然资产负债率创下2007年以来的新高78.97%，但真实资产负债率仅为35.61%，为2007年来最低，净负债率38.41%，也保持在安全警戒线内。

　　 孙建平认为，万科2012年并购机会大增。因2012年上半年销售难度继续加大，信托、贷款、理财等集中到期，部分中小开发商资金紧缺状况将加剧从而造就并购机会。

　　 据中原地产研究中心统计，2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1500亿元。并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等，“断腕”求生。

　　 从万科最近的动作看，去年12月买地主要位于二三线城市，且都是合作项目，南昌、重庆项目占比都低于50%，地价较低，仅为2200元/平方米，权益地价21亿多元。同期，一些企业逆市储地。如融创中国，据不完全统计，2011年至今，融创中国花费约87亿元逆市扩张。但融创中国董事长孙宏斌称，什么时候买地的机会最好谁也不知道，但融创会做最坏的打算。

　　 2012年的土地市场，“非常不乐观，市场上基本无买家。”前述万科内部人士称，未来房地产行业将转向制造业，企业获取土地增值收益的时代接近尾声，地价下跌，土地多不是好事。当行业集中度比较高，整合基本完成后，大品牌之间才会拼成本，工厂化就有优势，但这个时期还远未到来。