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践行过冬论 万科年末手持现金超400亿

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-12 03:32 来源: 21世纪经济报道

  张晓玲

   从2008年调控开始,万科A(000002.SZ)所期待的黄金并购良机是否已经到来?截至2011年末超过400亿的账面现金,让万科有底气在2012年纵横捭阖,扩大市场占有率。

   目前不乏抄底企业。融创中国(1918.HK)、SOHO中国(0410.HK)均已通过股权并购方式获取绿城中国(3900.HK)、上海证大(0755.HK)转让的项目股权。

   早在2011年11月12日,万科总裁郁亮便抛出过冬论,而万科近两个月的动作,一直在践行该言论。11月以来,万科位于广州、深圳、北京、上海、南京等地的多个项目推出降价优惠,深圳公司一跃而过百亿销售。2011年全年,万科共实现销售面积1075.3万平方米,销售金额1215.4亿元,同比分别增长19.8%和12.4%,蝉联行业销售冠军。

   2012年万科将如何走?本报记者获得的一份万科去年12月销售电话会议纪要显示,万科判断,总体来看,2012年上半年困难,下半年相对较好。衡量的主要指标是去化率,上半年房子难卖,需求难有利好情况出现。此外,上半年供给比较大,2012年中时,可售面积可能达到历史最高。供给多,而需求无大利好,导致市场会比较困难。

   万科强调不会放松对销售速度的要求,而是会更坚决地贯彻快速销售的原则。万科董秘谭华杰表示,由于销售好于市场整体,且前期坚持了谨慎的投资策略,万科目前的资金状况仍较充裕。

   国泰君安分析师孙建平的报告称,截至2011年末,万科账上现金超400亿,虽然资产负债率创下2007年以来的新高78.97%,但真实资产负债率仅为35.61%,为2007年来最低,净负债率38.41%,也保持在安全警戒线内。

   孙建平认为,万科2012年并购机会大增。因2012年上半年销售难度继续加大,信托、贷款、理财等集中到期,部分中小开发商资金紧缺状况将加剧从而造就并购机会。

   据中原地产研究中心统计,2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1500亿元。并购案例激增与房企资金链紧张不无相关,不少中小房企在产权市场转让股权、债权,抛售房产、在建项目等,“断腕”求生。

   从万科最近的动作看,去年12月买地主要位于二三线城市,且都是合作项目,南昌、重庆项目占比都低于50%,地价较低,仅为2200元/平方米,权益地价21亿多元。同期,一些企业逆市储地。如融创中国,据不完全统计,2011年至今,融创中国花费约87亿元逆市扩张。但融创中国董事长孙宏斌称,什么时候买地的机会最好谁也不知道,但融创会做最坏的打算。

   2012年的土地市场,“非常不乐观,市场上基本无买家。”前述万科内部人士称,未来房地产行业将转向制造业,企业获取土地增值收益的时代接近尾声,地价下跌,土地多不是好事。当行业集中度比较高,整合基本完成后,大品牌之间才会拼成本,工厂化就有优势,但这个时期还远未到来。

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