房屋存量增加将进一步拉低房价

　　杨洋

　　记者杨洋虽然房价下降趋势已经形成，价格下降幅度却并不令人满意。在降价问题上，一些开发商的态度仍然强硬，他们表示，降价促销方式只会有损他们在客户中的形象，并不能达到预期效果。当然为了“维护形象”，他们也采取了一些必要措施，例如，出售房地产项目。考虑到相较于打折出售单套住宅，项目出售不仅能快速解决资金流问题，也能避免面对老业主“砸盘”的尴尬局面，因此开发商出售项目虽属无奈，却也是一个不错的选择。

　　出售房地产项目虽不失为当下的一个好选择，不过与“卖房”这一开发企业“主业”相比，“卖项目”毕竟只是一种“应急措施”。下一步该怎么办？部分开发商抱有侥幸心理，认为调控政策仍存在放松的可能，这种侥幸心理也体现在开发商对房价降不降、降多少问题上的扭捏举动中，如，特价房的有名无实，折扣优惠力度的“鸡肋”。另外，一部分开发商也在通过一些“建议”发声，试图让政府微调政策。

　　近日，万科集团副总裁毛大庆就建议，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。对首次购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。开发商可以“扭捏”、可以“不降价”、可以“拖延”，却无法阻止市场的力量。1月9日，全国工商业联合会房地产商会REICO工作室发布《REICO年度市场报告》表示，2012年房地产市场供给继续增加，并预测，今年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳的可能性较大。对于放松的建议，北京市住建委也表示，北京将坚持房地产调控政策不放松不动摇，促进房价合理回归。

　　调控持续，对于那些以豪宅为主、不肯“以价换量”，在价格上依然考虑维持“形象”的企业，2012年便会受到“惩罚”，失去摆脱资金困境的机会。即便是采取降价促销措施，在房地产市场供给状况大逆转情况下，如果未能表现出降价的“诚意”，也不会令愈加挑剔的客户动心“埋单”的。

　　托上半年房地产销量的福，如万科这样的龙头房企依然可以出色地完成今年的业绩。不过这份业绩所散发出来的热量，只能保证房企在短时间内不被“冻僵”，而要安全度过漫长冬季，就必须学会放下姿态主动作出改变。

　　如果说为了抵御寒冷，开发商将不得不“以价换量”的话，那么投机客的出售则有多少恐慌成分在其中。在购房需求中，投机性需求的占比不容小觑，那么在房地产市场进入深层调整期中，直接利润的损失，将让他们对囤积房屋用于炒作的兴趣降低，同时考虑到，大量入市的保障性住房，将划走有限的可购房人资源。三股供给力量共同出现，将使我国上半年住宅供应出现供应洪峰。

　　房地产行业所面临的是一次具有实质意义和实质内容的大调整，这种调整已经悄悄改变了开发企业生存的环境，其中包括人们的心理预期、购买需求、资金供应等。当人们已经更清晰地看到开发企业不再是那个处于优越位置，可以不听政府规劝的企业，而是需要放低身价，讨“客户”欢心时，在人们心目中，房屋定价权就已离开开发商身边，慢慢向客户靠拢。

　　从表面上看，开发商拥有对房屋价格的定价权，每平方米单价是卖4万元，还是3万元；是要采取99折的优惠，还是98折，是由开发商决定的。实际上，客户是否接受这个价格，价格是否有市场，也影响着开发商的定价。

　　仅从时间上来看，以2011年11月国家统计局提供的数据中首次出现“下降”为起点，该数据显示70个大中城市中，新建商品住宅的环比平均价格10月份出现降价，持续的时间还未足百天。时间虽短，降价的趋势却已经形成，而降价趋势的“坡度”也被始终如一的调控力度和愈发冷清的市场表现从“缓坡”削为“陡坡”，降价幅度将进一步加大。