信托兑付风险案例增多风控措施是关键

　　本报记者 尹珺 北京报道

　　 诺亚财富研究报告中指出：“2012 年一、二季度有 220 亿元房地产信托到期。随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前情况来看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势。”

　　 对此，某信托公司风控部经理表示：“某个时点可能会有一定规模的房地产信托到期，但不同时点都会有信托计划需要兑付，不存在集中兑付的说法。如果有提前的防控措施和预案的话，风险是可控的。”

　　 记者选取了两款某信托公司即将到期的信托产品，为读者分析风控措施的设定对防范信托产品兑付风险的作用。

　　 君泰华府房地产信托贷款信托，是以信托贷款形式将信托资金发放给筠泰房地产开发有限公司，用于开发君泰华府二期房地产项目。这款信托产品的风控措施包括：土地使用权及在建工程抵押担保、股权质押担保、连带责任担保等。

　　 诺亚财富研究员李要深提出：“对于投资房地产项目和物业项目的权益投资产品来说，抵押物是否充足是考察产品是否安全的关键。”

　　 这款信托产品以君泰华府二期项目土地使用权及在建工程做抵押担保，其评估价值为4.46亿元，抵押率为44.8%。

　　 君泰华府所在的鄂尔多斯东胜区统计局公布的数据显示：截止到2011年9月份，东胜区商品房销售面积和销售额增速首现“双负增长”。

　　 鄂尔多斯房产网的一位负责人也对记者说：“2011年下半年，鄂尔多斯的房子基本上就没卖多少。一手房的降价幅度不大，但是基本没有人购买。整个房地产市场目前处于停滞的状态。”

　　 “其实早在2011年上半年，大家已经意识到鄂尔多斯房地产项目的地区风险，所以我们对君泰华府的销售计划进行了必要的调整，提前释放了一些销售量。”该信托公司风控部经理表示。

　　 “对这个项目的销售我们这边是非常清楚的，因为项目在我们这里有抵押，每套房子销售出去都要来我们这里解押。现在的销售回款已经完全可以实现兑付。”

　　 对项目公司日常经营的监管，也是信托公司风控措施的重要部分。例如信托公司会根据项目所在地的实际情况，要求项目公司调整销售计划，加快现金回流，确保信托计划的时点兑付。

　　 记者查阅月亮湾特定资产收益权投资信托（优先1级）的产品说明书看到，该信托计划募集金额为7000万元，资金用于购买上海与苏州交界处的月亮湾项目2-4期特定资产收益权，其未来产生的现金流作为收益来源。

　　 上述提到的月亮湾项目2-4期位于江苏省吴江市，现名为“香悦水岸”。记者从“香悦水岸”销售人员肖先生那里了解到，目前香悦水岸1期和2期基本都已销售完毕，3期工程预计2012年5月份开盘。

　　 据悉，开发商要求购房者必须全额付清房款。该信托公司风控部工作人员表示，要求全款是他们向开发商提出来的，主要是为了尽快回款，另外在房屋销售价格上也有一定优惠。

　　 据记者了解，这款信托产品目前信托公司已取得特定资产收益权的全额回款，且已存入信托管理账户备付清算。