如何理解温总理关于楼市的最新表述？

　　徐绍峰

　　国务院总理温家宝日前在主持召开国务院第六次全体会议、部署当前重点工作时表示，要“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作”。这是决策层在龙年伊始对房地产市场所作的最新、最权威的表述。认真解读这段表述，对我们研判全年楼市走向、把握楼市风向具有重要意义。

　　“巩固房地产市场调控成果”是温总理全部表述的核心。透过这句表述，人们不难发现，今年应是房地产市场调控成果的“巩固年”。既然是“巩固年”，那么全年楼市调控政策将会继续延续，以确保已经出台的“限购”、“限贷”等政策措施能执行到位。而作为去年调控政策实施所取得的成果，已被遏制住的房价上涨势头和正在合理回归的房价，将在今年通过各项政策措施，继续予以巩固。

　　如何“巩固”已经取得的“房地产市场调控成果”呢？温总理在其讲话中给出了这样的答案：

　　首先要“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”。这段表述告诉人们，今年楼市调控将会实行差别化政策，表现为，“投机投资性需求”依然是今年重点被“抑制”的对象，而刚性需求则会得到政策的倾斜和保护。其实，去年底，住房和城乡建设部部长姜伟新就在全国住房和城乡建设工作会议上明确表示，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求。而新年伊始，上海楼市就释放出了一个积极信号：在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。显然，今年中央对已经出台的、为了抑制“投机投资性需求”的“限购”、“限贷”等政策，将会要求各地“继续严格执行”，不得有任何变通。在“严格执行”既有政策的同时，各地还须进一步按照中央要求，堵塞制度漏洞、“逐步完善”抑制投机投资性需求的政策措施，根据市场出现的新情况和新动向，适时微调相关政策，使得“限购”、“限贷”等政策措施，在“促进房价合理回归”上，发挥更大作用。

　　其次要“采取有效措施增加普通商品房供给。”这个表述尤需引起人们重视。因为，从已经出台的各项政策措施看，无论是“限贷”还是“限购”，政策着眼点都落在需求端，意在通过抑制“投机投资性需求”，遏制房价过快上涨。然而，仅仅抑制需求端，并不能从根本上促进“房价合理回归”。因为，那些由于政策外力作用而被强行抑制的需求，一旦外力消失，将会出现井喷式爆发，房价也会重现报复性上涨。并且，压抑得越久，积蓄能量越强，报复得也越凶狠。加上以往出台的“限购”和“限贷”政策，具有“一刀切”特性，在抑制“投机投资性需求”的同时，也误伤了刚性需求。有鉴于此，此次中央提出，今年要“采取有效措施增加普通商品房供给”，通过增加供给的办法，一方面让刚性购房需求得到满足，另一方面，从供给端着眼，通过增加普通商品房供应量的办法，促进房价合理回归。同时，用“增加供给”的市场化而非行政干预办法，来调控楼市，也透露出了今年楼市调控更看重市场手段的新动向。

　　最后要“做好保障性住房建设和管理工作。”保障性住房一直是房地产市场宏观调控的重要砝码，党中央历来高度重视。通过投放3600万套保障性住房，不仅可以确保低收入群体有房可住，也可以缓解普通商品房的供给压力，遏制房价上涨。目前看，保障性住房建设正在有序推进中。央行日前发布的贷款投向数据显示，尽管2011年房地产贷款增速总体回落，但保障性住房开发贷款增量占比却在不断提高。在有序推进保障性住房建设的同时，中央还明确要求各地做好保障性住房的管理工作，防止保障性住房变成“唐僧肉”，流到一些富裕人群和权贵阶层手中，确保保障性住房真正发挥好保障性功能。

　　在人们对2012年的楼市政策走向充满各种猜测之时，温总理日前的此番表述，不仅明确了楼市政策方向，引导了大众预期，也彻底打消了房地产开发商等待政策松动的幻想。而当社会预期趋于一致时，购房者会继续观望，开发商将不得不调整思路、以价换量，而“房价合理回归”的时代也终将会在合力作用下加速到来。