东地产：婚房也要注意投资性

　　婚房也要注意投资性

　　东地产 汪露 董芳 报道

　　无论房价有多高，对于即将新婚的年轻人来说，温馨浪漫的二人世界依旧充满了诱惑。婚后拥有一套自己的房子也成为了很多年轻人追求的目标。这个情人节，把婚房定下来，给心爱的她一个家。

　　然而，对于大多数第一次置业的小青年们来说，首套婚房既希望居住舒适，又利于长期持有做投资。《东地产》建议新婚小夫妻，婚房首先要量力而行，月供不要超过收入的50%，同时要注意小区是否有高成长性，未来换手有高回报。

　　经济型婚房(200万以内)

　　人群特点 程先生和方小姐决定明年元旦结婚。程先生去年研究生毕业后，在上海一家外企从事编程工作，月收入8000元左右。李小姐是国企职员，月收入5000元左右，虽然已经参加工作两三年了，但事业仍处于起步阶段。因此双方达成共识，此次购置婚房，先量力而行，以后再逐步升级，他们将购房款预算设定在120万元以内，首付三成。

　　程先生和方小姐是婚房族中人数最大的一个群体，虽然收入较为稳定，但手头并不宽裕，他们家庭年收入一般在15万元左右，其购房承受能力大多在80万～120万元之间，是当前市场的主力军。

　　选房策略 关注预算，关注交通。

　　推介房源

　　绿地布鲁斯三期香斐河谷

　　最低首付36万元(按三成计算)，贷款71万元，20年期，按当前基准利率7.05%计算，月还款额5500元左右。

　　项目动态 布鲁斯小镇三期香斐河谷在售90平2房，均价12000元/m2，现购房可享全款97折，贷款99折优惠。

　　基本信息 开发商：上海良伟置业有限公司

　　建筑面积：86300m2

　　绿化率：37%

　　容积率：1.25

　　位置：浦东惠南(浦东南团公路3005号)

　　交付时间：2013年6月

　　装修状况：毛坯

　　交通状况：地铁16号线惠南站(在建中)；公交：惠南1线英雄新区站，东泥专线南门站，惠南9路迎熏路南团公路站，惠南3路惠东路靖海路站，南宣线，川芦专线，惠南2路等

　　教育设施：南汇区城东中心小学、靖海之星幼儿园、南汇大学城

　　板块升值潜力 作为上海国际旅游度假区、虹桥商务区、世博后续开发区这条“黄金走廊”的核心辐射区域，随着迪斯尼乐园建设的重大战略部署，惠南板块正成为各方人士紧盯的一方热土。

　　记者直击 记者在售楼处了解到，项目总共分三期开发，产品涵盖绿地2009年创新作品90墅、联排别墅、高层公寓、多层洋房等。布鲁斯小镇还在香斐河谷组团西北侧精心打造惠南唯一高星级会所——香榭里，会所内拟配备健身房、儿童游戏室、瑜伽室等娱乐设施，更有高端社区才能享有的恒温泳池。项目由13-16层小高层组成。

　　美中不足的是，项目距离市中心1个半小时左右车程，记者乘坐地铁2号线龙阳路站出来，换乘龙新芦专线，在南团公路迎熏路站下来就到达项目。教育配套方面略显不齐全，南汇区城东中心小学离项目比较远。

　　中冶祥腾宝月花园

　　最低首付37万元(按照三成计算)，贷款74万元，20年期，按照当前基准利率7.05%计算，月还款额5800元左右。

　　项目动态 中冶祥腾宝月花园在售83-128m22-3房。其中，83-90m2为精装2房，精装标准为1500元/m2，110、128m2为毛坯3房，均价14000元/m2，购房享一次性付款93折，贷款95折优惠。

　　基本信息 开发商：上海中冶祥宏房地产开发有限公司

　　建筑面积：102145m2

　　绿化率：55.01%

　　容积率：1.0

　　位置：宝山月浦(宝山月塘路268弄 )

　　交付时间：2012年10月

　　装修状况：精装房2房交房为2+1房型，装修标准为1000-1500元/m2。

　　交通状况：轨交1号富锦路站、3号线江杨北路站、公交172、彭石线、彭泾线、永罗线、淞罗线等

　　教育设施：15分钟以外的月浦老镇有同达小学、乐业小学、月浦中学、月浦实验学校、松浦高级中学

　　板块升值潜力 月浦板块对于“轨交族”来说还是有一定吸引力的，1、3号线终点站在此汇聚。由于板块内的住宅空置用地较多，板块价值仍处于被低估的状态。

　　记者直击 该项目位于宝山区月罗公路与蕰川路交汇处，处于宝山区新建规划月浦新城的中心位置，周边配套设施完善。小区外墙底部为石材，上层为面砖，整体是淡雅简约风格。

　　周边有工业区，环境污染比较大，可能会影响到生活质量。项目距离地铁站比较远，无论是1号线还是3号线，都需要公交车换乘。蕴川路上大型卡车较多，上班高峰期会出现堵车的现象，对于有车一族也并不方便。

　　小资型婚房(200~500万)

　　人群特点 李先生，32岁，个体户，与父母一起经营一些小生意。余小姐，27岁，某品牌化妆品公司销售主管，两人年收入加起来接近30万，打算明年“五一”结婚。对他们来说买房并不是一件难事，而对地段和楼盘品质则更为看重了。

　　李先生希望自己购置的婚房能够具有一定的保值增值功能，居住很重要，希望同时也可以作为投资产品。

　　选房策略 升值潜力，居住舒适度。

　　推介房源

　　富力桃园

　　最低首付39万元(按照三成计算)，贷款78万元，20年期，按照当前基准利率7.05%计算，月还款额6200元左右。

　　项目动态 富力桃园目前主推房源为68-90平的1-3房，均价11100元/平。另外还有135平和150平的3-4房，仅剩底层和顶层房源。

　　基本信息 开发商：上海富力房地产开发有限公司

　　建筑面积：270000平方米

　　绿化率：40%

　　容积率：0.86

　　项目位置：青浦新城(青浦清河湾路389弄)

　　交付时间：2012年6月

　　精装状况：毛坯

　　交通状况：邻近青浦客运站，方便到达青浦新城区及老城区。轻轨：R17号线，即轨道交通2号线延伸青浦新城站(规划中)；公交：青浦7线、沪北青专线等。A9沪青平高速公路直通上海城区，距上海虹桥国际机场仅6公里，距上海浦东国际机场40公里。

　　教育设施：三原色幼儿园、青浦区朵朵幼儿园

　　板块升值潜力 淀山湖自然生态景观、朱家角旅游区以及大虹桥枢纽的辐射，增加了板块的价值。最近几年品牌开发商纷纷入驻，例如嘉华、仁恒、龙湖等，吸引了大批民众。未来，版块内土地供应量较大，未来附近还有20号轨道交通。但板块距离市区较远，规划启动慢。

　　记者直击 记者在项目附近看到，项目周围被河水环绕，小区红色的外立面极富英式气息与河水相伴可谓是宜居之地。售楼人员告诉记者，东面毗邻汇集世界500强的高科产业总部经济园区，距离配套成熟的老城商业中心约8分钟车程。但记者感觉目前居住氛围不够，周边配套仍处于建设中。轨道交通17号线的通车也比较遥远，沪青平公路路况并不理想，出行效率较低，而公交线路间隔时间较长，无论对于有车还是无车族都较为尴尬。

　　金辉兰湖美域

　　项目动态 在售景观电梯花园洋房，5层高，第5层为复式。面积140-200m2，均价22000元/m2，总价230-420万元/套，有样板房。

　　基本信息 开发商：上海融侨居业置业有限公司

　　建筑面积：70792m2

　　绿化率：35%

　　容积率：1.3

　　位置：宝山罗店(宝山月罗公路2333号)

　　交付时间：2012年11月

　　装修状况：毛坯

　　交通状况：7号线美兰湖站(距离7号线起点站仅1.3公里)；周边道路：沪太路、A20、A30、公交枢纽

　　教育设施：宋庆龄中福会基金幼儿园、罗店幼儿园、罗店中学

　　板块升值潜力 从目前来看，罗店板块对于很多人而言似乎还比较偏远、开发也尚未成熟，但是从长远来看，作为上海政府重点规划的“一城九镇”中率先启动的项目，宝山罗店将是一个极具发展潜力的板块。加之目前轨道交通7号线通车给板块增加了价值性。

　　记者直击 兰湖美域距离地铁7号线美兰湖站步行大概20分钟左右。项目是新古典主义电梯花园洋房，外立面有种法国宫廷的古典感。五层的洋房内，一层带全明地下室，五层带阁楼，很是吸引人。加上美兰湖优美的环境，清新的空气都让人流连忘返。不过小区周围现在还较为荒凉，小区对面是一座厂房和一片规划中的平地，菜场等也未健全。项目临近月罗公路，车流量较大，灰尘较多。

　　金地艺境

　　项目动态 金地艺境在售70-153m22-4房的公寓房，均价18000元/m2。花园洋房剩余不多的3房4房，总价200万-300万之间。公寓房，花园洋房源精装交付。另有，40-70m2SOHO酒店式公寓，均价10000元/m2 毛坯。

　　基本信息 开发商：上海金地宝山房地产发展有限公司建筑面积：182000m2

　　绿化率：39%

　　容积率：2.0

　　位置：宝山上大(宝山市台路555弄)

　　交付时间：2012年12月

　　装修状况：精装修。装修标准3000元/m2。

　　交通状况：金地艺境离外环丰翔路出口1.5公里，地铁步行到7号线、15号线祁华路站10分钟，17号丰翔路站5分钟。离虹桥枢纽18公里，人民广场23公里

　　教育设施：上海市宝山大场镇杨仙学校、上海大学

　　板块升值潜力 上大板块整体配套比较成熟。主要的商业中心都集中在聚丰园路上。上大板块的文教卫生配套也相当丰富，从幼儿园到中学全程皆有，其中不乏重点学校，主要有祁连中心幼儿园、徐悲鸿艺术幼儿园学林园等。板块内一二级医院较少，交通方面有轨道交通7号线，板块内有多个站点，且板块内公交线路较多，大部分居住区和商业地带都能换乘到公交巴士 。

　　记者直击 前期的花园洋房和公寓产品压轴巨献，还剩不足百余套。2月初SOHO物业类型开盘。外立面是美式褐石风格的建筑特色，从小区外围看，非常赏心悦目，并且楼层不是很高，没有压抑感。临街的商铺和喷泉小资感十足。项目距离7号线上海大学站及11号线南翔站都距离项目较远，但744路公交车将会从葑塘站延长至西区火车站，沿途将在小区门口设站点，并途径7号线站点。项目位于外环外，大型车辆较多，有时公路还会堵车，影响公交线路正常运营。目前项目周围配套设施较欠缺，距离上海大学生活圈大概2.9公里。

　　凯德嘉博名邸

　　项目动态 凯德嘉博名邸二期2月4日开盘，推出70㎡1房，90、93㎡2房，140㎡3房。均价34000元/m2，购房可享全款96折，贷款97折。

　　基本信息 开发商：新越置业(上海)有限公司

　　建筑面积：70528m2

　　绿化率：38%

　　容积率：1.8

　　项目位置：浦东塘桥(浦东齐恒路177弄)

　　交付时间：2012年6月

　　装修状况：精装修

　　交通状况：地铁7号线杨高南路站、6号线高科西路站；公交：219路东方路浦三路站，871路东方路浦三路站，604路，638路等。

　　教育设施：上海市实验学校、浦东中学、民办育辛高级中学、洋泾中学、白玉兰小学、浦南幼儿园、云台幼儿园。

　　板块升值潜力 浦东内中环间，紧靠内环，正居浦东中心位置，距离世博园区仅1.5公里，邻近陆家嘴、世纪公园，浦东八佰伴、时代广场等大型购物场所环伺项目周围。周边交通四通八达，开车去城市各区域都十分方便，也肯定了其日后的升值潜力。

　　记者直击 记者从地铁7号线杨高南路上来，一眼就看到了200米外的凯德嘉博名邸。由于项目在杨高南路和高科西路的交界处，与马路紧邻，因此感到车流量非常大。可能噪音和灰尘会给住户带来一定的影响。项目位于内环内，周边配套设施一应俱全，同时还受到世博区的辐射，今后世博园区域大型的规划，会使土地价格上涨。项目属于刚需产品，主力户型为2房90平方米左右的小户型。

　　链 接

　　挑选婚房 “关键词”

　　关键词一：50% 主要是预算方面，月供还款额不要超过家庭总收入的50%。

　　关键词二：2~3居 小户型固然实际，但升级困难，2~3居一步到位，居住也舒适。

　　关键词三：一小时 一小时生活区(商场、医院、学校、上班)。一般来说，小区周边有超市卖场、便利店是比较理想的。如果周边没有大型的卖场，一些基础的商业配套设施具备或者在建也算在合理范围内。

　　关键词四：增值保值性 主要有板块成长性及房子本身的品质和房型而定。

　　关键词五：未来预测 教育孩子、事业发展、职业变化、照顾老人等都将直接影响购房决策和生活状态。