看准了今年二手房十大潜力股

　　看准了  今年二手房十大潜力股

　　东地产  童丹霞    整理

　　2011房地产市场在风雨跌宕中一路走过，2012年将何去何从？二手市场买卖双方如何博弈求机会？

　　本期《东地产》邀请沪上五大中介机构：中原地产、21世纪不动产、德佑地产、汉宇地产、信义房屋共论2012年上海二手房走势格局，为购房者精心挑选十大潜力板块。

　　预测1        买卖双方的2012心理

　　对买家而言，2012年观望中期待抄底，对卖家来说，期待中翘盼筑底反弹。

　　面对楼市的不明朗因素，2012年买卖双方心理博弈还将继续，买家心理预期大致可以分为：

　　积极抄底型：购房意愿非常强烈，绝大多数属于刚需或是置换。长期依然看涨，低迷的楼市被视作抄底良机，看中的房子如果有一些让价反而能够提振他们的购房信心，出手往往非常果断。

　　心猿意马型：这部分买家在目前的二手房市场最为普遍的。他们易受整个市场环境左右，房价在他们心中的走势永远是模糊的，一方面他们觉得调控下房价还会下跌一段时间，一方面他们又觉得房价今后还要上涨。

　　消极观望型：这部分买家被市场低迷和新盘的降价打折给镇住了，短期内其实并没有出手打算。他们往往预期二手房价将出现较大跌幅，为避免踏空，保险起见宁可持币观望。但一旦市场出现确切回暖迹象，又会纷纷匆忙入市。

　　第一种心态将定是明年初二手成交的主力，后两种是主流，但能否大量入市还有待观察。

　　对于卖家的心态而言，明年的市场还是会出现一些变化，降价趋势也可能蔓延。

　　第一种：谨慎降价。随着上海楼市降价趋势进一步蔓延，多数区域都已经出现了一二手房价格倒挂的现象，这种倒挂意味着一二手市场预期的出现离心趋势。虽然限购令没有取消，但政策面进一步收紧的空间也已经非常有限。2012年二手房市场降价的阵营将会扩大。

　　第二种：维持观望，或者说坚决不降价。这类型卖家往往属于入市较早的，目前其手上持有的物业已经取得高额回报，在没有更好的投资渠道，或者是新的购房需求的前提下，不会降价套现，更愿意选择观望或者是转售为租。

　　当然，市场上可能还是会有一些投资客的抛售，但是这部分的比例会非常小。就总体趋势而言，谨慎降价的队伍将会逐渐扩大，并占据多数，维持观望的队伍将会压缩。

　　预测2        上海二手房走势

　　2012年，不确定的一年，但普遍的观点是看空上半年成交量价走势。

　　中原地产：2012年高端物业开发面临更为严峻的资金压力，一些中端豪宅将面临一波价格振荡，2011年年尾已有初步迹象，2012年会更普遍，但对顶级豪宅仍会非常稳健，不会出现较大波动。

　　21世纪不动产：至少2012年二季度前楼市仍是下行走势，市场价格的回落将进一步由点向面延伸。只是在经历了2012年一季度的观望及磨合后，部分潜在的购买力或会出现阶段性的释放，这是成交量预计将在低位出现一定程度的回升。

　　汉宇地产：预计2012年的二手房市场将呈现出“先抑后扬”的走势。上半年的成交量预计将维持在10000套左右或以下，甚至触及历史低位。价格僵局一旦打破，政策压力才有望缓解，至下半年市场有望逐步回升，并且达到一个相对的中高位。预计全年成交量在15万套以上，不会低于2011年低位水平。价格方面，除了内中环线和一些优质二手楼盘外，外环以外、甚至中外环线的二手房价格僵局有望在明年二季度打破，这些区域价格调整的幅度有望达到15%～20%，个别板块甚至可能出现恐慌性的抛售。

　　德佑地产：2012年各方都处在一种期望的状态，购房者期望房价的调整到合理，开发商期望政策能够放松，政府期望成交量的回升带动土地成交的回升，因此各方的方向应该是空前的一致，就是房价的调整，成交量的回升。大胆预测2012年将是成交量长时间筑底之后价格的调整，随之而来的就是成交量的稳步回升。

　　信义房屋：理性与可持续发展将是2012年房地产市场的基调。2012年仍将是地产政策年，物业税的调整将深刻影响行业发展，从紧的房地产调控将持续，诸多的政策必将更好的促进产业长期健康发展。

　　预测3        购房者如何行？

　　从量、价关系上判断，物业降幅30%已近跌幅底部。

　　中原地产：我们认为二手房降价20%-30%就能达到底部，在政策调控不放松的大势下，业主信心将会逐步瓦解，降价尺度也会逐渐向这个方向靠拢。但从现有的价格到市场底部的过程中，不同区域尺度上存在一定的差异。对于外围城区的二手房，由于较低总价，主要受到刚需人群青睐，市场需求较旺，降价底部为20%；而目前中心城区已经出现了降价两折的房源，但市场反应一般，我们认为依然存在价格寻底的空间，3折是更为合理的尺度。对于购房者而言，降价尺度能够达到或接近这个尺度的，都是可以考虑入手的。

　　21世纪不动产：调控高压短期难以改变，是否值得入市需要更多的从量、价关系上判断。首先，成交量已见底。经过去年半年的下降，目前二手房交易量已提前进入“春节行情”的低点，可谓跌无可跌。其次，已有房价降幅被市场认同，未来降价主要体现在范围的扩大。新房降价20%，房源即可获得去化；其降价趋势也将逐步传导至二手房、但幅度会稍小。因此，房价降幅的进一步扩大难以出现，市民更需关注的是哪些盘源可能后续跟进，伺机入市。

　　汉宇地产：从2011年四季度开始实际上已经进入到了所谓的“抄底”时机，但这个“抄底”不是指大降价，而是只有在这个期间你能获得充分话语权，争取的议价空间。住宅市场尤其是中心城区的二手房供需矛盾不会因政策而改变，但政策迟早是会变的。2012年将会是今后数年最佳的入市时机，建议实际上只有八个字：宁早勿晚，宁缺勿滥。遇到合适的房源如果有一定议价就应该果断出手，碰到房源或者价格不合适就应该迅速转移目标，但是不要干等，否则你永远找不到入市的点。

　　德佑地产：成交量能够很好的体现房价上涨动力和调整的压力，对于一些急需买房的刚需购房者，选择一些房价抗跌的区域，或者前期房价已经出现明显下跌的区域就可以了，这样可以避免未来房价大幅调整带来较大的损失。

　　信义房屋：2012年中国经济整体将步入稳健期，地产调控将持续进行，但调控力度不排除适度放松，所以预判明年的房市大幅波动的可能不大。

　　经过几次调控和政策的出台，目前市场上以自住需求为主，对于刚需购房者明年一季度末或二季度会是一个不错的购房良机，信义房屋建议，遇到合适的房子该出手就出手，房价不会如你所愿“跌跌不休 ”。

　　预测4        买哪更具潜力？

　　是规划概念板块，还是降价到位板块，2012年买哪更具潜力。

　　嘉定新城：价格估值回归

　　嘉定新城是过去三年上海新房市场最活跃，成长速度最快的板块，在这一轮楼市调控中，嘉定新城也是降价的热门板块，而到明年板块新房的降价空间已经非常有限，二手房的降价局面有望打开，是一个适合抄底的板块。

　　虹口区北外滩：内环+外滩=保值

　　北外滩地区的规划目标是建成一个金融国际航运商贸、现代商业、高尚居住和滨江休闲为一体、具有国际一流水准的现代化区域，其规划范畴比陆家嘴地区更为完善。尽管目前北外滩规划建设刚起步，其现状无法与小陆家嘴相媲美，但作为同属于未来上海中央商务区版块，北外滩未来的楼价将向小陆家嘴看齐。该板块租赁客源稳定且充足，出租回报稳定，这些客源主要是在浦东陆家嘴、四川北路及外滩附近工作的公司中高层主管，尤其是1-2房的小房型基本上处于供不应求的状态。

　　徐汇建国西路：毗邻名校 成熟商圈 准父母热捧板块

　　徐汇区淮海路商圈建国西路板块，毗邻徐汇、卢湾两大区，地处内环中心位置，交通自然非常便利，轨道交通方面，一号线陕西南路站，步行约15分钟；规划建设中的九号线嘉善路站，更是近在咫尺。再加上学区资源，向阳小学、建襄小学、徐汇区第一中心小学等都是上海市重点小学，而与之对应的重点中学则有：中国中学、位育中学等。建国西路板块比较有代表性的楼盘有梧桐花园、汇景苑、襄阳公寓、明园世纪城、东方巴黎等。作为一个自住投资皆宜板块，2011年该板块的房价并没有降，预计2012年会跌的可能性比较低。

　　静安区中心：刚性需求释放 

　　静安区中心板块以新建的公寓楼为主，房龄大都在5年左右，比较有代表性的楼盘有曼克顿豪庭、静安枫景、以及刚交房的静安豪景等。这几个物业共同点，第一，均为新加坡发展商，当年有些是在境外发售；第二，品质高尚，均为知名外资物业公司管理；再者他们都配有功能齐全的会所，游泳池、网球场是标配，其中静安豪景甚至配有保龄球馆，所以吸引了众多高层次人士的目光，境外客户入住率均达到40%以上。

　　徐汇滨江：江景资源向南延伸

　　徐汇滨江属于上海市沿黄浦江西岸南延伸段范围，与浦西世博会址临近并且隔江就是浦东世博规划区。板块依托徐家汇商圈外扩的规划，周边配套设施受到较好带动。临近徐汇中心商业圈、龙华旅游区，上海植物园等商业及旅游资源。并且区域交通优势也十分明显内有内环、上海南站、轨道交通3、7号线、上中路隧道等。当前区域内新建江景房价格在5-6万左右，随着区域建设进入中后期，高端商务人群的引入将带动对高端物业需求的提升。

　　陆家嘴滨江南端：豪宅聚集地

　　对于陆家嘴而言，大家再熟悉不过了，20万的豪宅汤臣一品，15万的豪宅中粮海景一号，未来的20万的滨江凯旋门等耳熟能详的世界级豪宅，但是作为陆家嘴区域位置相对略差的南端，也有很多在10万元以内的豪宅，部分项目还仅在7万元左右，作为购房的参考第一位的地段当前的市场，那么在这里购房还是具有较高的性价比的。

　　浦东外高桥；全国经济总量最大的保税区

　　外高桥板块地处浦东新区东北部，是目前全国经济总量最大的外高桥保税区。轨道交通6号线在该板块设有多个站点，为出行带来极大的便利。板块内规划有森兰绿地大型生态社区，绿地面积相当于2.4个世纪公园，对板块的居住品质及商业配套升级起到提升作用。目前板块内二手房以40-50平方米的老公房房源为主，均价在1.3-1.4万元/平方米之间。另外有20%-30%左右的房源是05年以后的次新房，目前均价为1.7万元/平方米。

　　闸北大宁：配套完善后发有力

　　大宁板块位于闸北区中心位置，是一个居住密集，各项生活配套齐全的地区。板块紧邻1号线轨道交通和南北高架桥，无论自驾或是乘车出行都极为便利。板块内大型商业项目——大宁商业广场以及较为成熟的社区商业，能够满足居住人群的主要购物需求。目前板块内二手房以次新房为主，占总房源的60%-70%，均价在2.8-3.1万元/平方米之间，房源选择性较多。另外20%-30%房源为老公房，单价在1.9-2万元/平方米。

　　长宁古北：租金回报率较高

　　长宁古北已为发展多年的成熟板块，也是涉外居住区的典型代表板块，2011年11月末楼盘价格监测显示，在全市40个标杆楼盘中，有4个楼盘的部分户型租金回报率超过3%，其中有两个位于长宁古北板块，分别为古北瑞仕花园和御翠豪庭，前者大、中、小户型租金回报率在3.28%-3.73%之间，后者中、小户型租金回报率在3.59%-4.63%之间。从目前情况来看，古北标杆楼盘的高租金回报，已吸引了少数投资客转作二房东，这将进一步推升板块的租金水平。

　　浦东世博：地块存在升值空间 

　　2011年10月，上海政府推出世博会B片区10幅商务办公用地，其中有9宗为大型国企最终成交，楼板价在1.36-1.91万元/平米，在年内成交商办用地楼板价中排名居前。该地块之所以能以高价拍出，因为其存在如下几方面升值空间：1)根据其规划中明确指出的“将发展成为知名企业总部聚集区和国际一流商务街区”，如能顺利通过建设、招商、运营、管理实现该目标，则地段价值必有提升空间。

　　2)作为上海黄浦江沿岸统一规划和开发的一部分，如浦江两岸的整体规划及建设能顺利进行，则也将带动提升世博地块的价值。

　　3)鉴于中国及上海经济的长期向好前景，世博地块作为城市标志性地段，价值也有长期升值机遇。