东地产：婚房撑起2012

　　东地产  童丹霞  汪露  曾倩文  报道

　　2012就要来了，我们结婚吧。

　　这句话或许并不十分完整。完整的语句应该是：2012就要到了，我们买房结婚吧！

　　一个不容忽视的现象是：去年至少有一半的房子卖给了新婚小夫妻。上海民政局的统计数据显示：去年上海一共有15万对小夫妻登记结婚。如果加上未在上海登记的外来“小夫妻“，去年上海保守婚房需求约为20万套左右。

　　根据上海德佑地产数据显示，去年上海一手房成交套数为18.54万套，二手房成交为15.45万套，两者相加，去年上海一二手房成交套数约为34万套左右。

　　以此估算，上海婚房在总成交比例中超过了一半。

　　今年适逢中国传统龙年，结婚人数只会有增无减。在中高端房源受限于调控的情形下，婚房需求仍然是市场最大主力。

　　可以毫不夸张的说，婚房即将撑起2012年的楼市。

　　开发商给婚房开道

　　限购之下，谁还有粮票。毋庸置疑，在有钱没粮票，没钱有粮票之间，婚房需求群体是不可忽略的购买大户。

　　有钱又有粮票的婚房者们，趁此可以和开发商杠上一回，谁叫现在是不折不扣的买方市场呢？

　　哪家开发商不把赚钱的希望瞄准他们，哪家开发商就有可能真难走出“2012”。

　　开发商：扎堆赚婚房钱

　　凭借着高周转率策略，万科、恒大在2011年加速甩掉对手保持优势。这也让其他开发商纷纷效法在2012年，将主攻方向继续向“刚需”群体回归，针对年轻人待婚、结婚群体的紧凑户型、低总价的婚房产品仍将占据相当的分量。

　　近日，各大开发商陆续公布了2011年销售业绩。在全国商品房销售面积和销售额增速大幅回落的情况下，开发商业绩加剧分化，采取高周转策略的房企业绩明显比追求高毛利率的房企更为亮眼。而面对2012年的楼市探底期，开发商纷纷摆出谨慎的态度，多持现金为王的策略，房企去库存化将加速。

　　在上海，主攻刚需现象亦是如此。金地上海公司在2011年大卖刚需对口的金地艺境后，也将希望寄托于同样针对刚需的金地艺华年。无独有偶，在2012年的开售项目上，龙湖地产则表示，2012年，将继续坚持“高周转”销售策略，

　　“哪里有粮票，我们就主攻哪里。”沪上一位开发商向《东地产》道出。

　　而同样将婚房市场定位在套型面积在70-110平方米，婚房总价主要集中在150-200万元的房源。中原地产对沪上二手房统计了解，截止到2012年1月31日，套型面积为70-110平方米的房源占全市住宅存量面积的46%。

　　购房者：砍价接济装修钱

　　“能砍多少是多少，节省下来的预算还可接济装修费。”准备年内买婚房的梁小姐揣着“粮票”不害怕，“之前朋友买房时正处在高位，后跟开发商协商最终获得装修费补贴，这说明开发商还是有降价空间，趁此机会说不定能买到比较低的房子。”

　　从一手住宅市场看，至年底，降价楼盘的市场比重已经接近10%。金地、绿地等品牌开发企业以外围的刚需房源为主力，迅即掀起降价风暴并大获成功，也一举确立了20-30%的阶段性降价标尺。

　　上海中原报价指数显示，到2012年1月中，二手住宅市场超过80%的业主愿意给出议价空间，这是最近两年的最高水平。其时，31%的房源降价幅度超过5%，降幅超过10%的房源也达到了12%。

　　一、二手房降价姿态都在做进一步的发展，虽然节奏缓慢，但对于交易的利好影响最为直接。

　　专家：刚需买婚房理性着来

　　对于婚房者购买力和时机点，同策分析师姚伯均认为成交回暖时点判断将在 2012 年的下半年。一部分熬过 1 年社保期的非上海户籍人员将达到可购住宅的标准。同时今年又是中国传统的结婚旺年，很大一部分刚需需要适婚房。因此诸如嘉定新城、青浦新城、南桥新城的住宅项目，若单套面积可以控制在 80 平方米左右，总价控制在 100万左右，还是可以取得较快的去化速度的。

　　尽管部分客群仍纠结于房价可能继续下挫，但上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，楼市政策环境的稳定，有利于楼市供求进入自由博弈状态，交易节奏将回归常态。基于让步20%所实现的积极交易成果，眼下供应方在做的功课是如何在在0-20%之间寻找到交易价格和交易速度的有效平衡。因此，这一价格底部，短期内面临的是更多供应方向它靠拢，而不是突破。

　　其建议自住婚房需求可以在市场中寻求降价幅度达到或贴近这一价格底线的房源。此外价格因素质外，实用性更值得考虑，在选房源的时候需要考察项目周围医院、学校的配套，特别是幼儿园和小学等后续生活中会很快涉及到的要素。

　　多些理性，少些盲从；多些实际，少些攀比，在这个金融危机影响尚未见底，房地产前景充满变数的时期，积极而理性地购房，也许是一种最好的选择。

　　链 接

　　两大政策利好婚房置业

　　1：差别化信贷

　　上海市有关部门近日明确指出，今年重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策；其中，在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。据了解，沪上一些中资银行首套房贷利率已逐步回归“基准利率”；同时，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。

　　婚房置业需求大多数为首次购房人群，银行贷款也是其首选的支付方式。去年下半年银行银根收紧，中小标的房源贷款成为难题，婚房需求受到抑制。此则信号的放出无疑是对婚房需求者的一大利好，这对于婚房需求的释放会产生积极的推动作用。

　　2：普通商品房标准调整

　　据房管部门透露，上海普通商品住房标准将作调整，并且最快将在2月底启动。新标准中，外环外区域的房源受惠新标准将最为明显。而外环以外的小标的房源是婚房需求的主要选择，可见此次政策主要是指向刚需购房者，通过降低二手购房交易成本，提高议价弹性和交易达成的积极性。

　　虽然目前细则尚未出台，但已经充分透露出管理层期望通过政策微调释放刚需人群的心态，未来政策走向无疑将会利好刚需人群，婚房需求释放再获利好。

　　菜鸟新人置业有主张

　　作为婚房刚需置业者，他们是买房的“菜鸟“，第一次置业或许给我们的印象是一片茫然，让房东和开发商牵着鼻子走。

　　实际上，现在的小夫妻买房可精着呢，他们都有自己独特的想法的和主张。

　　心中带秤不怕骗

　　人物：李镇 

　　年龄：28岁

　　职业：电气工程师 

　　婚房预算：160万内

　　首付预算：三成

　　倾向区域：宝山郊区的新房，美兰湖、罗店等均可

　　户型：90~100m2两房，小三房更佳，一定要南北通透

　　最关注的点：户型大小

　　看房经历

　　2月的第一个周末，记者陪同李先生从他及他的女友刘小姐所居住的场中路出发，前往美兰湖看房。大约20分钟后，我们从7号线美兰湖站1号口走出了地铁。

　　由于出发前就确定了刚需房的定位，首先美兰湖核心区附近在价格上符合的有远洋7号、美兰湖畔雅苑、美兰湖中华园、上置美兰优湖等四个项目；其次，由于美兰湖畔雅苑目前是现房销售，剩余房源只有面积为137平米的三房，没有小户型，而有小户型的上置美兰优湖是酒店式公寓。最终，李先生和刘小姐选择了远洋7号和美兰湖中华园作为这次美兰湖之行备选楼盘。

　　由于未开放实景样板房，远洋7号的售楼处并不在工地附近，而是将售楼处设置在美兰湖大道上。售楼处周末看房的客人很多，在记者的帮助下，李先生筛选出远洋7号里符合他自身条件的三种户型：92平米的A1、A2两房户型和106平米的B1“2+1”房户型。

　　因小区正在施工，我们参观了售楼处里的仿真106平米户型的样板房。由于李先生本身是做工程的，在看房过程中他关注到了一些容易忽略的小细节，如门窗的安装细节，电线粗细及插座、开关安置是否科学合理，计算机网络布线和接口设置是否方便实用，墙角是否方正等。

　　李先生自带了一把小卷尺，时不时地量一下飘窗和非承重墙等地方的尺寸。该户型单价1.4-1.6万元/平方米，细心的刘小姐拿出手机计算了一下，发现B1户型比A户型多出十几平米，但打折下来只比后者贵了6万余元，相当于赠送了一半面积。

　　从远洋7号出来，我们一行往东走15分钟左右到了抚远路上的美兰湖中华园。中华园里符合要求的房源有88平米2房和89平米“2+1”房两种户型，参观样板房后，李先生和刘小姐更喜欢89平米的户型。

　　于是，小夫妻俩决定进一步对比考虑两个楼盘的“2+1”房型。李先生最后告诉记者，带着心中的那把尺子去看房效率会高得多，最近他会继续在价格上再做进一步的了解。

　　买郊区新房不如买市区二手房

　　人物：刘伟 

　　年龄：26岁

　　职业：建筑设计师 

　　婚房预算：150万内

　　首付预算：60万元，月还款额控制在五千元以内。

　　倾向区域：地铁附近的二手房，徐汇、闵行为宜

　　户型：60平米左右的一房或两房，房型一般偏方形最青睐，卧室窗子朝向一南一北，采光性能良好便可

　　最关注的点：交通便利

　　看房经历

　　由于婚房是80后人生的第一笔大额投资，从各个角度考虑，总希望能给自己的另一半最好的。在确定未来婚房的特征上，刘伟纠结了很久。原本一直想不通，想买一手新房，由于预算太少，只有到很远的郊区去看房。有一次嘉定上海汽车城那里有一个新城地产的楼盘首次开盘，打完折大约每平米大约1.1万元，觉得价钱合适就叫上几个好朋友陪着去看房了。这是刘伟第一次去嘉定，4号线转11号线到了上海汽车城时，掐表一算路上用了一个小时。房子看下来觉得不是很满意，本打算顺路再去南翔看房，结果在上海汽车城等地铁就等了十分钟，到南翔时天都黑了。最后，刘伟和女友觉得实在不合适住得太远，就决定还是在中外环选择一套二手房，交通和购物都方便，而且若干年后置换大房子时也好出手。另外，希望未来的房子楼层最好装载监控系统，且停车位充足，收费较合理，房子有学区最好，没有也暂不强求。

　　不能只顾便宜不顾格调

　　人物：Jimmy

　　年龄：26岁

　　职业：某技术公司市场部营销经理

　　婚房预算：300万左右

　　首付预算：200万左右

　　倾向区域：宝山区、闵行区(只要房型好，配套完善、自己有车，交通不成问题)

　　户型：最看重的是两房或小三房，经济适用

　　最关注的点：配套、外立面、小区规模不要

　　看房经历

　　Jimmy和女友打算今年十一结婚，和很多年轻人一样，虽然家里有一套200平米的大房子，但Jimmy还是希望能与未婚妻拥有一个属于两人自己的小空间。房子不需要太大，两房或小三房都可以，“太大了居住起来生活氛围不太好。”Jimmy说。“最初看房我们就将区域锁定在闵行区，那边新房子很多，当时我们也看了很多。后来看中了宝成怡景苑和中环国际公寓两个项目，但是因为宝成怡景苑小区规模太大，而且外立面不是很好看，总体来看都不是很满意。中环国际公寓除了规模适中，外立面不错，还有一个优点就是阳台很大，采光也非常好，我和女友都很喜欢大阳台的房子。”Jimmy补充道。

　　过来人经验：开发商诚信最重要

　　人物：ZG.LEE

　　年龄：31岁

　　职业：某房地产公司市场部总监

　　婚房预算：300万以内

　　首付预算：150万左右

　　倾向区域：闵行区(新房较多、配套完善、轨道交通便利)

　　户型：最好是两房或小三房，80—90平米，适用，更易保值，并容易转手

　　最关注的点：品牌和配套。开发商的品牌好，信誉高，售后服务很重要。投资客、空置房、租客不要太多，希望小区的居住氛围更浓

　　看房经历

　　ZG.LEE和太太于2011年年底完婚，结婚之前在闵行莘庄选了一套两人都很满意的婚房。说起当初看房的故事，ZG.LEE苦笑一下，当初和太太看了大概有几十个项目，得到的经验就是开发商的品牌一定要好，买房子和购买其他商品一样，也讲求商家的信誉和诚信度。“我和太太之前也看过二手房，我们看中了一套200平米左右的复式房，是上下两层的，但是因为当时市场行情还比较好，房东屡次将价格往上抬。从挂牌价的180万抬高到200万，这就是很严重的诚信问题。另外，我们也看中过一套总价250万的新房，首付都交了，后来开发商承诺的贷款利率打折，也没能够兑现。经验告诉我，开发商的诚信问题真的很重要。”作为业内人，ZG.LEE提醒到。

　　丈母娘力挺首付  产证加名没商量

　　2012年的婚房置业潮中，丈母娘再度主导刚需置业，

　　在力挺首付、增强刚需购买力的同时，也让新司法解释背景下的产证加名成为理所当然。

　　“男方首付钱不够，我们愿意出钱，也保证了女儿在房产证上的名字。”人民公园“相亲角”内，即将荣升丈母娘的王阿姨告诉《东地产》记者。

　　新婚姻法颁布至今，曾一度热议的丈母娘是否愿意出资买婚房，如今正成为现实。

　　去年8月，新婚姻法“意见稿”第十一条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。

　　在采访王阿姨过程中，当记者提到是否愿意出资为女儿“加名”时，王阿姨很坦然的告诉记者，如果对方家庭买房子有问题，那我们肯定是愿意来分担购房款的；如果对方能够买得起，我们还是很希望按照传统的方式，给女儿做一些陪嫁物品。但是无论如何，女儿的名字要出现在房产证上。

　　在走访中，记者发现《婚姻法》司法解释公布后，仿佛一夜之间，买房已经不再是男人们的事情了，新规明显推动了女性购房的需求，更无形中增强了刚需族的购买力。调查显示，越来越多的“准新娘”们这主动要求分担婚房部分首付款的，更有女方抢在结婚前独自买房的，甚至没毕业的大学女生们都开始计划独立供房。

　　女儿今年十月份就将结婚的邱阿姨说，婚房刚定下来的时候，婚姻法出来了。我和孩子父亲最初打算给他们房子装修的，后来我们左思右想还是决定把原本用来装修房子的钱用作购房款，装修了房子摸不着看不见的，作为购房款我们就好说这个房子是两家出钱一起买的，女儿的名字加在房产证上就是理所当然的事。”如此，婚房的首付款会大幅度增加，也直接增加了刚需族们的购买能力。

　　律 师 在 线

　　丈母娘PK婆婆  两方都出资房产证写谁名

　　虽然房价没有大跌，虽然成交量持续低迷，2012年的房市或许延续了2011年的态势，或许还可以再观望一下，但是对于结婚族而言，购买婚房是无法持续观望的，该出手时还得出手。婚房，有的是结婚登记前购买，有的是登记后购买，有的是通过银行贷款购买，有的是一方父母或双方父母出资购买，到底购买的婚房归谁，这是夫妻双方甚至双方父母都关心的问题，不妨在购房前对相关法律规定略作了解，以避免矛盾和纠纷。

　　结婚登记前还是登记后购买婚房，对于婚房的权属是有影响的。《中华人民共和国婚姻法》规定一方的婚前财产为夫妻一方的财产。根据该条规定，如果婚房是一方在结婚登记之前购买的，那么该婚房属于购买一方的，但这也并非绝对的，还要结合购房的付款方式，也就是购房时是否通过银行贷款方式支付房款。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。也就是说即使婚房是在结婚前购买的，但是婚后夫妻共同还贷的，该婚房也不是绝对就归属于购买一方的。并且，共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分属于夫妻共同财产，而非一方所有。

　　由于年轻人的积蓄不多，父母出资购买婚房是很普遍的，结婚登记前后购买婚房的规定是完全不同的。从目前的规定来看，结婚登记前购买婚房，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。如果结婚登记后父母为双方购买婚房出资的，如果父母没有明确是对自己子女的赠与，则该出资是对夫妻双方的赠与，属于夫妻双方所有。

　　此外，如果结婚登记后一方父母出资购房并且产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该婚房为夫妻一方的个人财产；如果结婚登记后由双方父母出资购买的婚房，产权登记在一方子女名下的，在没有特别约定的情况下，该婚房按各自父母的出资份额按份共有。

　　由此可见，在结婚登记前后购房以及出资方式对于婚房的权属都是有影响的。当然，毕竟是基于感情才会走到一起，才会结婚，法律问题需要注意，自己的权利需要保护，但更需要的还是互相理解，这样的婚姻才不会为房所困。

　　特约律师  陈太贵

　　上海市律和理律师事务所

　　房地产法律事务部主任律师

　　电话：58353898