东地产：搬个家一年省10万

　　搬个家  一年省10万

　　东地产  汪露  报道

　　案例

　　曾先生，32岁，国企职员，月薪1万元左右，年终奖2万元。妻子33岁，从事通讯行业，月薪4000元左右。女儿3岁，刚刚上幼儿园。曾先生和妻子结婚时由父母出首付款在长宁区购买了一套新房，100平方米左右，目前市值大约300万，房贷余额35万元，贷款剩余期限11年，月供3620元。2009年年底，一直看好楼市的曾先生用前几年攒下的一些积蓄在嘉定区贷款购进了一套总价150万元的房子作为投资，110平方米左右，目前市值大约180万元，房贷余额80万元，贷款剩余期限18年，月供5720元，现空置。另外，曾先生和妻子结婚时，已购得自用车，目前夫妻二人的活期存款有两万元。

　　理财目标

　　曾先生目前的家庭支出情况分别是贷款月供9300元；女儿上幼儿园，每月800元；家庭日常生活月支出3000元左右。如此，曾先生夫妇便成了“月光族”，如果遇到突发情况，家庭“应急抗险”能力相对而言较弱，加之女儿渐渐长大，所需的教育费用已经不仅仅局限于上幼儿园。曾先生考虑，是否应该卖掉嘉定的房子，早日摆脱当前财务紧张局面，提高生活消费水平，增强家庭抗风险能力，同时为孩子存一笔教育费用。

　　理财规划

　　市场模糊  二手房不好卖

　　曾先生的家庭不动资产有近500万元，夫妻二人的工作也比较稳定，家庭收入相对固定。但同时，沉重的房贷压力和孩子的教育压力也压的曾先生夫妇喘不过气来，所以曾先生期望合理的配置家庭的资产负债，充分做好家庭主要成员的风险保障显得至关重要。但目前，市场前景模糊，二手房确实不好卖。

　　21世纪不动产上海区域市场中心数据显示，自今年7月份开始，上海二手房成交量已连续4个月持续下滑，10月份二手房成交量已不足1万套；而11月份二手房的成交为0.69万套，环比降14. 6%、同比降49.6%。时至年底，置业者对于明年的楼市前景还抱有很多的期望，以观望为主，即便曾先生将房子挂出去，短时间也很难转让出去。另外，由于曾先生在闵行的房子自购得至今还未满五年，按照规定需要交付一定的营业税和个人所得税，大约为70500元。(如下表1)

　　如果曾先生在满五年后出售，则只需要支付成交总价1%的中介费即可。中原地产谢尚飞告诉《东地产》，嘉定目前整个区域发展规划都比较完善，曾先生房产所在的南翔板块未来规划更是不容小视，板块在周边众多如华润、新城等大型开发商的共同开发下，未来成熟规划具有无限潜力，未来升值空间非常可观，现在出手有点可惜了。

　　家庭赤字问题多

　　曾先生和妻子双方虽然工作和收入相对稳定，但是月度收支处于入不敷出的状态，家庭财务每年的赤字总数达到13100*12=157200元，几乎抵消一年的年度收支盈余，虽然节衣缩食，但是年度赢余只有3万元，这对于家庭的资产净值的提升十分的不利。

　　从家庭的资产负债结构来看，家庭的绝大部分资产都配置在房地产上，银行存款仅为两万元，因此，整个家庭的资产流动性很差，抗风险能力较弱。

　　曾先生家庭的资产中，房地产占据了总资产的95%，而且目前一套空置，一套自住，不产生任何收益，外环房产因交通和地段原因，租金较低，尚不能以租养贷。总体来看，资产的投资回报率低。

　　家庭风险保障力度不足，在资金相对紧张时期要做好家庭主要支柱的风险保障，保证家庭生活质量和子女养育不受意外因素的影响显得尤为重要。

　　因此，即便郊区的那套房子不适合当下出手，也必须有一个对策能够解决家庭赤字以及由赤字滋生的一系列问题。

　　投 资 建 议

　　曾先生家庭经济月度收支赤字的最主要原因是还贷支出占了很大一部分。

　　“以租养贷”其实能够解决这一关键性问题。

　　问题是，嘉定南翔板块还处于规划中，目前人气欠佳，房产出租租金过低，租不能养贷。目前小区配套也还没有完全跟上，而且，该地段现阶段楼盘林立，短期内租金很难上涨，投资回报不高。

　　《东地产》建议，可先将嘉定的房子保留自用，将位于长宁北新泾的房子作为出租。众邦房产武雪梅说，北新泾附近基本上已经规划成熟，区域租金很高，100平方米的两房一般每月租金都在4000元以上。曾先生的这栋房子靠近地铁站，且装修的较好，按照区域租金均价，月租金在5000元应该是没有问题。

　　上海二手房指数办公室在采访中指出，过去几个月二手房成交继续冰封，但租赁市场却一派红火，呈现量价齐升态势。由于一手新盘大幅降价，二手房滞后，导致部分购房者分流入新房或进入租赁市场，业主转售为租，房源充沛；同时，部分上海本地改善型业主租房以谋过渡，租赁需求持续强劲，特别是交通便利、区域较为成熟的板块租金涨幅再度扩大。

　　考虑到林先生家庭已购有自用车，嘉定虽然偏远些，但有了车上下班还是方便的。而且，市区的房产租金回报率高。因此，可将市区房产通过出租，家庭资金可以得到有效的盘活。租金用来减轻每月的还贷压力。如此，在其他收支不变的情况下，家庭月可结余大概有6000元，彻底告别赤字状态。加之夫妻二人的年终奖，家庭年存款有10万元。