二手中介跨界急刹车 回头卖二手房

　　二手中介跨界急刹车

　　东地产  汪露  报道

　　龙湖郦城楼盘降价时，300多名老业主围攻砸售楼处，“冒充”老业主的还有中介分销顾问的身影。

　　靠代理新盘佣金度日的中介公司发现，去年年底开发商日子难过，连带着给自己的佣金也变得遥遥无期。

　　原计划在代理行业高歌猛进的中介公司们，不得不在2012年转回老本行。然而，老本行也面临成交量萎靡，难见转机，入不敷出的中介公司2012年难上加难。

　　中介“结佣难”混水砸售楼处

　　在南翔地铁站出口处，记者见到了去年开始从事房地产中介的置业顾问刘绍根，他手上抱着一叠南翔附近一些新盘项目的宣传单。“守在”地铁站出口处的可不止他一个，《东地产》记者从南翔站出来沿丰翔路走到一些新盘项目比较集中的宝翔路，途间收到几十张宣传单。

　　一边是置业顾问们新房代理“热情饱满”，另一边中介公司结佣“苦不堪言”。

　　中原地产一位代理新盘的置业顾问向《东地产》记者透露，卖掉一套房子很久都拿不到佣金，真有砸售楼处的冲动。

　　无独有偶，《东地产》记者在龙湖郦城业主论坛里看到这样一个帖子，龙湖郦城楼盘降价时，300多名老业主围攻砸售楼处，“冒充”老业主的还有中介分销顾问的身影。《东地产》记者在论坛里联系到业主张先生，张先生证实确有中介混水冲击售楼处。

　　中介砸售楼处这种现象的出现，显然让原本亲密相处的开发商与中介出现隔阂。业内人士称，究其原因还是由于开发商面临着严重的资金链短缺问题，导致部分代理项目的中介公司陷入“结佣难”困境。

　　中原地产董事总经理谭百强认为，目前，开发商给代理项目公司开出的佣金条件，较前两年已提高不少，但因其资金链紧张，难以如期兑现佣金的现象也的确存在。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟也表示，在一二手联动中，中介在和开发商合作中是出于弱势地位。当开发商资金链出现紧张时，收佣的确是一个非常大的难题。

　　急刹车回头卖二手房

　　面对结佣回收无门，中介公司也纷纷调转方向，转回老本行。

　　《东地产》调查了解到，沪上一大型中介机构今年以来对所有门店的二手房销售业绩都提出了硬性要求。一般一个门店有2-3个组别约20多个业务员，必须有一个组别留守专注二手房买卖市场和租赁市场。

　　“对于不同区域的一二手房销售业绩差别对待，比如高端区域二手房市场比较低迷，内环以内的门店可能更重视一手；中外环二手房相对活跃，会要求门店更重视二手房。另外，春节之后，公司为鼓励二手房业绩，也增加了相应的物质奖励，以激发二手房业务人员的工作热情。”一中介员工透露说。

　　谭百强说，为了解决“结佣难”问题，有些开发商提出了“以房抵佣”，即把物业按照当前成交价格的9折，抵给代理销售的中介公司作为佣金。“我认为可以对这种模式可以做选择性接受，比如一些刚需楼盘的房源还是可以考虑抵充佣金的。这类房源不愁卖，如果碰到可以一次性付款的买家很快就可以套现。但有些小城市比如昆山、太仓的楼盘，目前出售速度慢，这类楼盘上海中原就不考虑接收了。我们也会加强二手房方面业务的发展，做到一二手联动，淡市之际，高低立分，越是前瞻性地把握到二手楼市发展趋势的房产中介，也越能在当前市场下生存并发展。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎同样表示，二手业务才是中介公司的老本行，一手代理只是政策逼出来的暂时的“救命稻草”，结佣困难，现金流同样是问题。

　　老本行佣金同样被打折

　　不过，在跨界一手代理遭遇的结佣难现象，事实上，在二手交易过程中同样出现佣金被打折情况。

　　原规定的销售一套二手房可得的佣金2%，但在楼市低迷时期，交易量减少，竞争加大，因此，一些中介公司不得不通过牺牲佣金来抢夺市场。

　　陈史翎告诉《东地产》，市场不景气，买房者“买涨不买跌”的心理必然会产生一大批观望者，买房观望的同时，二手房卖家似乎也不急着出手，与新盘开发商跑量回笼资金不同，二手房卖家通常是个人，短期类并不会出现资金短缺的问题，因此卖家通常是“可卖可不卖”，或者转售为租，用租金赢得短期收益。如此，会出现中介费打折的现象，过甚者可能会打到7折。

　　业内人士称，上海2%的中介费，在国内外处于较低水平，二手房成交量就低迷，再加上中介费打折，难以维系中介公司生存。而中介公司通过降低服务质量，来弥补中介费打折缺失，也让这个行业变成诟病。

　　陈史翎向《东地产》透露，沪上中介门店人均佣金收入达到1.2万元/月才能维持住成本，中介公司去年基本都处于亏损状态。一些中介公司只能关闭门店或缩减员工来尽力维持收支平衡。一手代理“结佣难”，二手市场成交惨淡，2012中介入不敷出迹象或将延续。

　　二手房降价

　　通道扩大

　　东地产  汪露  报道

　　一月份作为传统楼市淡季，二手房市场表现往往并不活跃，而今年的一月份遭遇了元旦和春节两个节日的围堵，更是不利于营造出整个市场活跃的交易氛围。

　　中原地产数据统计显示，在1月份全部218个样本楼盘中，约有72%的楼盘价格下跌。从区域来看，1月份上海12个样本区域指数均下跌， 且有8个样本区域的跌幅超过2%，其中静安和杨浦领跌，跌幅分别为3.1%和3.0%。

　　上海二手房指数办公室数据统计同样显示，1月份全市128个板块中，下跌39个，持平89个，无上涨板块。下跌板块1月平均下跌0.40%，跌幅比上月缩小0.13个百分点。业内人士称，跌幅缩小是因为春节长假和上海普通商品房标准将作提高，导致买卖交易延后，当期零成交蔓延，而非价格止跌。

　　元旦小长假，据汉宇地产前期门店调查资料显示，除浦东、宝山等区域的门店带看量有15%的小幅回升外，多数门店的带看量依旧延续低迷，同时由于受到客户假期出游的影响，部分门店的带看量甚至比节前更低，近七成门店无成交。需求的冷淡令供应同样提不起劲，元旦期间的二手房挂牌量也是毫无起色。

　　在刚刚过去的春节黄金周，二手房市场与过年火热的节日气氛形成鲜明对比，成交持续陷入低迷的泥潭难以自拔。汉宇地产市场研究部就春节期间的二手房买卖成交情况对门店进行了调查，结果显示绝大多数的分行都只能交白卷。此外这些分行大多数在春节期间也并没有更多的新增供应，在售的都是节前甚至更早时期已经挂牌的房源。

　　总体来看，春节期间二手房市场的成交情况只能用惨淡来形容，除了节假日的影响，还受制于今年持续性楼市严控，购房者入市相当谨慎，砍价也非常干脆。同时又面临新版普通住宅标准即将实施会涉及日后交易过程中的税费减免问题，重重叠加效应令1月份的二手房市场“深度昏迷”，业内人士称，面对低迷市场，降价通道或将继续扩大。