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“天价盘”连续跳水南京楼市僵局待破

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-10 02:01 来源: 第一财经日报

  王肖邦 李颖

  南京楼市持续低迷,个别“天价楼盘”上演价格“跳水”。位于南京鼓楼区的“中山路99号”项目,5~18层备案均价达到45600元/平方米,但如今售价仅为3万~3.5万元/平方米,最大降幅高达34%。

  “中山路99号”项目原名“海华大厦”,开发商为江苏东汉投资开发有限公司,根据最初的规划,地上1层为商铺,2至4层为办公楼,5至18层为65年产权的酒店式公寓,其中5~18层酒店式公寓的备案均价达到了45600元/平方米。然而项目自2009年11月开始销售以来,成交惨淡,南京网上房地产的信息显示,至今仅有10套商铺售出,酒店式公寓的成交记录更是为零。

  世联地产分析师高峰告诉《第一财经日报》记者,65年产权的酒店式公寓属于住宅性质,受到限购、限贷的影响,导致销售困难,另一方面,该项目楼面地价仅为897元/平方米,45600元/平方米的定价明显虚高,在其对面的凯润金城售价不过38000元/平方米,折后仅26000元/平方米,因此“中山路99号”的大幅降价在意料之中。据悉,该项目已调整规划,将酒店式公寓改为商业办公性质,计划再度入市。

  无独有偶,南京另一个“天价楼盘”水晶蓝湾近日也传出降价消息。该项目位于江宁区,为绿城代建,对外宣称的销售均价为25800元/平方米,几乎为同区域楼盘的两倍,但自去年11月开盘以来,仅有8套成交、3套认购。

  项目开发商翠屏国际相关负责人告诉记者,水晶蓝湾在春节前曾推出21套特价房,主要是50和75平方米的65年产权的酒店式公寓以及少量住宅,特价房的备案价格约19000元/平方米,降价后为17000元/平方米,不过活动只持续了几天,由于65年产权的酒店式公寓受限购、限贷影响,公司最终决定调整销售策略,改推办公、商业为主的产品。

  “中山路99号”与“水晶蓝湾”项目的窘境也折射出南京楼市的低迷现状。2011年下半年,南京商品住宅库存开始快速增长,几乎每个月都创出历史新高,但至今为止,只有南京公积金额度放宽一个利好消息,对成交量的回暖略有刺激,并不能扭转整体的供大于求状态。

  世联地产的统计数据显示,截至2012年2月5日,南京市一手房可售套数已经达到54954套,若按近8周南京市新房周平均634.25套的销售速度,目前的新房可售量需86.6周才能被市场完全消化。

  市场的低迷也引发了南京各板块大型房企的价格战,中小房企项目也在跟进,但降价的作用只对部分项目有效,整体降价的氛围并未显著提升成交量。

  “大户型的房价下跌速度最快,而中等户型的跌速最缓慢。出现这一现象的主要原因是,大户型的购买群体受到限购的影响明显,无法购房,需求快速减少。而小户型的刚需客群,受到信贷额度收缩的影响最大,刚需支付能力有限,没有贷款支持,几乎无法购房。中等户型相对而言有一定的支付能力,如果某些楼盘降价合适,就可以出手,因此其价格相对而言最为坚挺。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。

  不过,土地市场的数据还是透露了不一样的信息。去年南京的商品住宅楼板价继2010年回落28.86%的态势,进一步下降到3105元/平方米,同比又进一步下降27.23%,已为房价下调腾出了空间。各大板块的商品住宅楼板价中,除了城中达到1.4万元/平方米外,其他各板块全都低于5000元/平方米的大关,尤其是今年住宅供求集中的仙林、江宁板块,楼板价都低于2500元/平方米,因此即使算上建筑、融资等刚性成本,多数板块的未来房价总成本依然较低。

  不过张宏伟认为,土地成本下降难以在短期内对房价产生影响,现阶段降价仍然取决于项目开发企业的资金情况,“另外,相比一线城市,二三线城市的调控政策在执行层面上不会太严格,今年房价甚至还可能微涨。”

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