三大房企捧场2011郑州土地市场10.6亿收官

　　 尽管土地收官之战金额不菲、全年出让金仍有上涨，貌似市场并不冷清，但是各幅土地均以起始价成交，较2010年最后收官“地王”之风光，还是有颇多凄清的味道。

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 2月8日，郑州市国土资源局以总金额10.6亿元的价格成交了2011年推出的最后10宗商服、住宅土地。尽管土地收官之战金额不菲、全年出让金仍有上涨，貌似市场并不冷清，但是各幅土地均以起始价成交，较2010年最后收官“地王”之风光，还是有颇多凄清的味道。

　　

　　实力房企出手

　　与重点城市流标率的居高不下相比，郑州土地市场并不算太冷。据郑州市国土资源局土地交易中心副主任杨亚平介绍，在2011年挂出的112幅土地中，仅5宗流拍，其中有住宅地块，但多数为工业地块。

　　尽管房地产市场由于史无前例的调控的影响，企业日子较为难过，大多采取收缩战略以度寒冬。尤其春节前后，迫于工程款、员工工资压力，企业手头更为紧张。但是，正商地产、升龙集团仍然于节前出手布局新战场。

　　此次挂出的十宗土地分别位于紫荆山路、航海路、长江路附近区域，均为城中村改造项目。截至2月8日上午9时，各地块均只有一轮报价，未进入现场竞价。103-109号地块被河南正商置业有限公司（以下简称正商）以总价37646万获得，河南永恒凯悦地产发展有限公司、河南安徐庄实业有限公司也分别以43033万、25361万获地。

　　正商一直致力于郑州东南，航海路沿线是其根据地，近水楼台先得月，岂有拱手相让之礼？虽然正商产品多为住宅，受调控影响较大，企业排名滑至第四，但仍为河南本土的实力企业。

　　进入2012年以来，正商旗下公司河南上林置业有限公司以6.3亿获得航海路京广路附近区域8宗土地。而升龙集团旗下公司郑州中元置业有限公司也于1月18日拿城中村改造地块。上述企业堪称城中村改造“专业户”。

　　但是，河南永恒凯悦地产发展有限公司、河南安徐庄实业有限公司在市场并不能熟于耳畔，怎会突然布局城中村地块？

　　经记者查实，上述两家公司分别为永恒集团、中岳秀峰地产集团的旗下公司。截至今年，永恒集团成立15周年，而中岳秀峰地产集团则成立20周年，均为实力房企。

　　

　　地价松动

　　“虽然房地产调控影响波及到土地市场，整体底价成交，但也有个别地块出现竞争。”杨亚平说。由于进入现场竞价的地块屈指可数，现已被正商划入正商城项目的长江路碧云路地块及双汇旗下企业所获的建业一号城邦对面地块所出现的火热拼抢令人记忆犹新。但是，随着天气的转冷，市场也一步步降温。

　　此次挂牌的10宗土地延续了持续几个月的底价成交旋律。“不管是商服地块还是住宅地块，下半年来多是底价成交。”河南省土地估价师协会副会长王国强说，全国2011年第四季度底价动态监测显示，12月份住宅地块价格环比涨幅为零，而郑州有下行迹象。

　　经计算，航海路北、紫荆山路南地块的成交单价为335.5万/亩，其余地块也仅仅高于300万/亩。“现在大学路、淮河路附近的地块的起始价仅在每亩350万左右。而刚刚挂出的建设东路南、大学路西地块位置绝好，底价每亩也仅500多万。”王国强认为，现在大幅度的降价还没有，但是地价从出让底价来看有所降低。

　　

　　出让金依然上浮

　　据杨亚平介绍，在郑州市本级（包括市五区及高新区）2011年全年推出的112幅土地中，商服地块25宗，722亩；住宅地块45宗，3456亩；工业用地37宗，2091亩。总出让金为89亿元，较2010年73亿略有提升。

　　“去年出让面积有所减少，而总成交金额上升的原因在于今年的住宅、商服地块总投放量占到了65%，比重较大。”杨亚平分析称。

　　但是，对比今年与往年的挂牌公告，商业地块比重明显增多，而住宅地块兼容商业的比例、容积率也在进一步提升，是否是商业地块的增多带动了出让金提升？

　　王国强分析认为，商业地块多为临街，受里地线的限制，其所占面积比例小。虽然大型商业中心、商场并不受里地线的限制，但是商业用地的在整个城市中中的比例占得很低。想要以此来弥补住宅受损的出让金是很难达到的。

　　但是，不可否认，商业、容积率的增大对开发商的积极性调动了不少，这也是郑州土地市场不太冷的一个原因。