后李泽源时代地产纠纷起 无锡地块引发金娃娃之争

　　张硕

　　春节前，郑州市郑东新区金水东路延长线上，“深航金鹏时代”售楼中心里，购房者正在支付购房尾款及签订购房合同。这是一笔划算的投资——相比周边楼盘11000-13000元/平米的均价，“金鹏时代”平均9500-11000元/平米的价格相当优惠。

　　“说是开发商准备尽快回笼资金而让利。”一位正准备签合同的购房者告诉记者。但不曾想到，金鹏时代的土地使用权在去年底已被深圳市中级人民法院查封。

　　被查封的原由，要追溯到2009年底，原深圳航空有限公司(下称“深圳航空”)负责人李泽源因经济问题身陷囹圄，所引发的一场土地归属纠纷。当初李借航空用地名义搞房地产期间，遗留下的土地及房产开发收益，如今已悄然成为各方资本明争暗夺的“金娃娃”。

　　邱传津的“如意算盘”

　　邱传津的如意算盘，随着2009年底李泽源“涉嫌经济问题被调查”瞬间落空。

　　李泽源案发前，深圳航泰有限公司(下称“深圳航泰”)董事长邱传津一度深信“与李泽源合作开发房地产项目，将是一笔双赢的买卖”。

　　2009年8月，深航房地产开发有限公司(下称“深航地产”)与无锡市国土资源局签订协议，通过深航地产全资子公司无锡深航置业有限公司(下称“深航无锡置业”)，以3.0865亿元，收购位于无锡市滨湖区太湖新城无湖大道东侧、周新路南侧的地块(约97.84亩，下称“无锡地块”)。

　　深圳航泰方面预计，参考周边万科等楼盘接近12000元/平米的均价，如果将“无锡地块”开发为住宅类项目，投资回报将不低于2亿元。很快地，深圳航泰方面找到深航房地产高管李泽源等人。

　　“双方几乎一拍即合。”一位称了解内情的人士透露，当时深航地产与李泽源也没有开发“无锡地块”的具体规划，而李泽源投资的其他房地产项目又急需资金周转。2009年11月，深圳航泰与深航地产签订了 “无锡地块”的转让协议。

　　转让协议显示，深航地产作价4亿元将深航无锡置业100%股权转让给深圳航泰，并承担和处理无锡深航置业因缴纳土地出让金而产生的2.9865亿元债务，深圳航泰先行支付5000万元定金，并在合同签订5个交易日后再付款2亿元，其余金额分期支付。

　　“不到3个月，李泽源方面就通过倒卖土地净赚近1亿元。”上述人士透露，深圳航空购买无锡地块的资金，主要来自银行贷款(即2.9865亿元债务)，而李泽源方面的规划是等4亿元转让款到账，便全额偿还银行贷款。

　　“这正是李泽源借航空大搞房地产获利的方法之一，利用航空公司贷款及航线开拓诉求，向地方政府要求低价买进优质土地用于航空公司后勤保障用地，再出售或寻找资金方合作开发住宅房产谋取高额收益。”一位深航人士回忆说。

　　由于无锡地块性质原本属于办公用地，要转化为住宅用地，需要深航方面出面协调。为此深圳航泰与深航地产约定先由前者受让深航无锡置业公司51%股权，剩余股份暂交深航地产代持，在得到相关住宅房地开发许可文件后陆续划拨。

　　然而，邱传津的如意算盘，随着2009年底李泽源“涉嫌经济问题被调查”瞬间落空。

　　深圳航泰交付首笔5000万元定金后的第3天，因李泽源被拘，深航地产账户被查封，与深航无锡置业股权转让协议被搁置，而深航无锡置业欠下的2.9865亿元债务，成为无锡地块争夺战的“导火索”。

　　“无锡地块”该归谁？

　　深航方面认为无锡地块牵扯李泽源案，需要调查明朗后才能决定是否履行上述合同。

　　深圳航泰只能与深航地产的另一个股东——深圳航空[注：占股30%，李泽源控制的深圳市汇润投资有限公司(下称“汇润投资”)拥有另外70%股权]管理层沟通，希望对方能够继续履行转让合同。前述知情人士透露。

　　但令邱传津始料未及的是，深圳航空似乎也盯上了“无锡地块”。

　　“双方的沟通几乎无果而终。”这位人士称，深航集团方面认为无锡地块牵扯李泽源案，需要调查明朗后才能决定是否履行上述合同。与此同时，深圳航空开始全面接管深航地产的经营决策大权。

　　记者得到的一份深圳航空于2009年12月22日签发的内部文件《关于在特殊时期加强深航房地产公司管理的通知》显示，基于深航地产大股东缺位(当时汇润投资即将破产清算)，深圳航空指派副总裁何长庆暂时分管深航地产；深航地产及其下属公司所有印章(沈阳项目除外)暂由深圳航空监管使用；而深航地产在各地的已施工房产项目继续进行，尚未开工的项目则暂缓实施。

　　“但上述《通知》没有提及已签署的转让合同需要暂停履行相关义务。”一位自称了解内情的律师指出，由此拉开了深圳深圳航泰与深圳航空针对“后李泽源时期”无锡地块归属问题的拉锯战。

　　由于数次沟通未果，邱传津转而以深航地产违约为由，要求解除《深航无锡置业股权转让合同》，及双倍定金(1亿元)赔偿，并向深圳市中级人民法院申请查封深航无锡置业的100%股权。“邱传津诉讼的目的，还是希望双方能坐下来协商如何共同开发这块地，毕竟开发收益相当诱人。”上述律师透露。

　　然而，深圳航空可能另有谋划。不久，深圳航空以深航无锡置业拖欠贷款2.9865亿元为由，要求无锡市中级人民法院查封无锡置业持有的无锡地块使用权，并迅速通过法院“强制执行”将无锡地块使用权过户给深圳航空。

　　“当时无锡地块的划拨过户，没有按照三次公开招拍挂流程，仅通过一次公开招拍挂，就匆匆以抵债形式过户给深圳航空。”上述人士回忆说。

　　上述说法未得到深圳航空方面证实。但记者了解到，过户的“理由”并不是深圳航空有意转移深航无锡置业有效资产，而是考虑到无锡地块由当地政府售给深圳航空用于办公用地，如果没有尽快开发，则可能被当地政府收回。

　　上述律师称，“这等于将深航无锡置业的唯一有效资产掏空了。这块土地资产原本是深航无锡置业的唯一资产，或许能替深航地产偿还大股东——汇润投资的庞大欠债。”李泽源借航空公司借款购买无锡地块的最大隐患，就是一旦出现变故，将拖欠深圳航空贷款难以归还，极有可能引发深圳航空与项目合作方围绕土地归属问题的争夺，至于无锡地块能否替汇润投资缓解偿债压力，同样得先解决深圳航泰无锡地块的归属纠纷后，才有定论。

　　追债遭遇“无钱可偿”

　　邱传津发现，深航金鹏时代项目销售收入去向谜样神秘。

　　为了讨回无锡地块或1亿元赔偿，邱传津踏上漫漫“追债路”。

　　2010年10月，深圳航泰向深圳中院申请查封深航地产另一家全资子公司——深航郑州置业有限公司(下称“深航郑州置业”)100%股权，及其所开发的“深航金鹏时代”项目土地使用权，要求深圳航空(目前拥有深航地产的公司印章及管理职责)返还1亿元赔偿，或协商无锡地块归属，双方随即重新回到谈判桌上。

　　但邱发现，深航金鹏时代项目销售收入“去向不明”。

　　资料显示，深航郑州置业由深航地产投资1000万元，于2007年10月30日注册成立，后增资至5000万元。而它另一个身份，是时任深航负责人的李泽源在河南省做房地产投资的“桥头堡”。

　　一位当地房地产人士回忆说，当时李泽源许诺深航将拓展郑州航线，向当地政府低价收购优质地块用作办公用地，2007年11月，深航地产竞得编号“郑政东出(2007)048号地块”的国有土地使用权，这个地块正是位于郑州市郑东新区金水东路延长线上，总面积108974平方米，成交总价为1.96亿元。经核算，该地块的楼面地价约是1800元/平方米，较周边地块招拍挂价格低2000-3000元/平方米。

　　两个月后，上述合同受让人变更为深航郑州置业，并在2009年底与2010年年中，分别获得“深航金鹏时代”用地规划许可证与建设工程规划许可证。

　　如今，“深航金鹏时代”的四幢高层住宅楼及相应写字楼盘已基本建筑完工，耸立在这块地皮上。记者从深航金鹏售楼中心人士处了解到，除了2号住宅楼尚有几套房没有售完，1号楼已确定由深航内部员工认购，3-4号楼基本被当地事业机关单位人士认购一空；写字楼项目则即将进入预售期。

　　“初步测算，深航金鹏时代首期建筑面积约13万平米，扣除绿化地后，按每平米8000-9000元测算，房产销售收入或将超过6亿元，再扣除1.9亿元土地收购款及相应施工款后，盈余至少2-3亿元。”上述人士称，但深圳航空强调深航郑州置业“没有钱”。

　　上述人士表示，去年11月14日，深圳航泰负责人与深圳航空高管在深航国际酒店碰面，前者开门见山地要求深圳航空归还5000万定金并给予相应补偿，但深圳航空管理层则强调，尽管此前金鹏时代3、4号楼出售时，已将预付款比例从60%提高至80%，但项目资金尚未回笼，部分工程款还被拖欠；而深圳航空也不会替深航地产偿还5000万元定金，最好的解决方案是公安机关审理李泽源案后解封相关账号，将5000万元归还深圳航泰。

　　记者调取2011年3月深航郑州置业申报的年检资料时发现，金鹏时代建设过程，深航郑州置业的负债主要以短期债务为主——截至2010年底，公司资产总额50301.95万元，负债总额46470.82万元，净资产为3831.13万元，且公司不存在长期负债。

　　深圳航泰方面怀疑，金鹏时代项目的房产收入流向，可能与深圳航空其他业务拓展的资金需求相关，“有时深圳航空也曾要求房地产项目收入来反哺航空等相关业务的资金需求，如2009年航空公司资金压力较重，深圳航空管理层就曾提出房地产项目收入补贴主营业务，要求郑州置业当年向总部回流近1亿元。”但记者致电深航地产人士，对方对此传闻不予置评。

　　去年12月28日，深圳市中院查封金鹏时代项目土地使用权(面积37700平方米，即“深航金鹏时代一期”的土地使用权面积)的前两天，当事双方再度坐到谈判桌前。

　　“由于深圳航空已将无锡地块过户到自己名下，深圳航泰自感索回艰难，将谈判的焦点放在深圳航空是否愿替深航地产支付相关补偿款及定金上。”上述人士透露，深圳航空对此稍做“让步”，提出由双方一起向法院提出请求，了解李泽源案的审理进展，只要深航地产相关账户解封，就及时归还定金，但它的谈判底线仍是深圳航空作为深航地产股东之一，不会为深航地产的债务埋单。

　　双方依然无果而终，只能诉诸郑州中级人民法院等待判决。

　　“目前，无锡地块与金鹏时代项目销售收入可能不再划入深航地产。”前述了解案情的律师称。

　　“后李泽源时代”地产迷局

　　这场围绕李泽源案发前后的房地产投资迷局及背后利益纠葛，终需拨云见日的一刻。

　　去年1月24日，深圳中院裁定宣告汇润投资破产清算。据深圳广朋会计师事务所出具的清算审计报告显示，截至2010年3月20日，汇润投资的资产总额约为10.15亿元，负债总额约为40.14亿元，净负债接近30亿元。

　　而汇润投资持有的主要资产，包括深圳航空24%股权，深航地产70%股权与郑州飞机维修工程有限公司70%股权等，都将被用于偿还30亿元债务。

　　汇润投资的很多债权人都把偿债资金来源，瞄向深圳航空24%股权拍卖的估值。在他们眼里，这是汇润投资旗下最值钱的资产，至于深航地产等资产拍卖时能卖出多高价钱，他们没有过高的期望。在李泽源主政深航期间，深航地产的资金运作非常复杂，要理清财务绝非易事。

　　记者查阅深航地产对外公开的所有共计238页的资料时，没有发现财务资料，包括年检报告、审计报告、资产负债表等。

　　“只有少数李泽源案知情者，或许才知道深航地产究竟能拿出多少资产用于偿还汇润投资的30亿债务。”上述律师表示。

　　但记者从一位深圳航泰的人士了解到，李泽源案发后，专案组没有查封深航无锡置业的股权和土地使用权，也没有发文要求停止合同的履行，更没有找深圳航泰约谈。

　　“或许相关部门认为无锡地块的股权转让合同是深圳航泰与深航地产签订，而不是与李泽源个人签订，与李泽源案件没有直接关联，没有直接将它划入汇润投资的偿债资产包。”他分析认为，这足以让“无锡地块”变成项目合作方深圳航泰及深圳航空双方眼里的“金娃娃”。

　　但是，这场围绕李泽源案发前后的房地产投资迷局及背后利益纠葛，终需拨云见日的一刻。