对楼市无实质性影响

　　记者 李文龙

　　随着调控向纵深推进，当前楼市对政策极为敏感，那么年内存准率首次下调将会对楼市产生多大影响？

　　业界普遍认为，存准率下调旨在释放商业银行的部分流动性，给资金饥渴的实体经济带来“及时雨”，释放的资金将更多地投向中小企业、“三农”、保障房等领域。而对于房地产市场而言，目前市场环境下呈现出的前所未有的调整风险，让银行资金望而却步。因此，此次存准率下调，不会对楼市产生实质性的明显影响。

　　国家统计局数据显示，2011年房地产开发企业资金来源中国内贷款与2010年持平，房企自筹资金却增长28.0%。这意味着，在经济结构调整过程中，为最大限度发挥支持实体经济的功效，银行资金越来越向中小企业、“三农”等领域倾斜，而房地产贷款的占比持续下降，其作为银行优质资产的地位逐渐减弱。在这种趋势下，开发商从银行融资将受到越来越多的限制，从降低房价调整风险的角度考虑，银行即使有了更多的可贷资金，也不会再向房地产领域大量投放。

　　就住房按揭贷款而言，存准率下调后银行可贷资金增多，首套房购房者获得贷款将相对容易，而且近期一些银行也下调了首套房贷利率，可能会对刚性需求的预期产生一定影响，这也符合政府高层屡屡提出的支持首次购房家庭的贷款需求的表态。但这并不表明成交就一定会出现明显反弹。

　　事实上，去年12月央行下调存准率时，楼市也并未迎来明显利好，成交量反而在年底进入一个“冰冻期”。尽管加入促销阵营的楼盘不断增多，但是购房者却丝毫不为所动。这是因为，成交低迷的根源在于高房价仍然与购房者的支付能力不对等，刚性需求由于收入水平有限，大多需要贷款买房，如果房价出现一定幅度回调，会在很大程度上减轻贷款利息负担。因此，在房价处于实质性拐点的前夕，大多数刚性需求仍会选择观望，期待着更大的降幅。

　　我们看到，楼市已经进入一个下行周期，由于投资性需求持续退出，楼市逐渐回归到一般商品的价值规律，在严格执行限购、限贷政策的前提下，决定市场和房价走势的是供需关系以及房价的回调幅度，而来自外界的所谓的政策“利好”影响微乎甚微，短期内难以撬动成交量。

　　另外需要强调的是，经过近一年的严厉调控，如今的楼市格局与以往相比已大相径庭。在投资盛行的时代，楼市里充斥着房价只涨不跌的预期，房价的调整风险也被单边上涨所掩盖。但是如今，不仅仅是一线城市，二三线城市房价也出现了下调。国家统计局公布，1月份70个大中城市中，住宅销售价格与上月相比下降的达到48个。房价的普降预示着楼市将进入一个真正的调整周期，只要中央坚决调控的基调不变，这种预期就很难出现逆转。

　　有观点认为，楼市的深幅调整已经“山雨欲来风满楼”，去年底北京、上海等地个别楼盘价格出现了大幅跳水，并随之引发了老业主“维权”事件，未来调整的猛烈程度可能将超乎很多人的预期。在这种市场环境中，尽管仍然有利益群体仍在鼓吹房价反弹论和住房价值投资论，但是这些声音已经极其微弱。而且当前房价回调的大势和预期已经确立，市场信息公开更加透明，购房者的行为已逐渐趋于理性，很难再被这些鼓噪的论调所“蛊惑”。实际上，随着成交量节节走低，就连许多开发商对后市走势也不甚乐观。根据北京市工商局公布的数据，去年北京有217户外资房地产企业退出市场。

　　对于开发商而言，首套房贷利率下调以及存准率下调后，正是刚性需求跃跃欲试出手的好时机，此时更应借机降价促销，相应地二手房市场上投资者也会选择抛售，整体房价会进一步下行，而并非出现反弹。经过较长时间的成交低迷，目前楼市里已经积累了一批潜在的刚性需求购房者，只要房价回调到他们的心理预期价位以下，就会选择出手。由此可见，任何外围的政策“利好”均远水不解近渴，开发商只有主动把房价调整到位才能换来成交量。同时，当前一些地方政府开始试探性地为调控松绑，在楼市博弈趋于白热化的关键期，我们还应防范一些政策的微调被过分“解读”。