上海地铁大站笋盘抄底

　　地铁大站笋盘抄底

　　在上海，有地铁站点就有投资机会。在人民广场、中山公园、世纪大道等三线、四线换乘的大站，更是因为出行四通八达，万分便利，而成为投资者最为青睐的“大盘股”。

　　东地产 汪露    报道

　　站点1        世纪大道

　　轨道交通2号线、4号线、6号线、9号线交汇

　　辐射板块：世纪大道板块

　　议价空间5%-10%

　　世纪大道板块主要特点为交通方便，生活配套齐全，更汇聚了浦东重点幼儿园小学及中学，人文气息浓厚。

　　目前代表笋盘为陆家嘴国际华城、涵乐园、梅园新村。价格方面，国际华城价格在40000元每平左右，涵乐园目前价格在32000元左右，梅园新村价格为30000-35000元左右，目前成交最为活跃的楼盘为梅园新村内的三到七街坊。据21世纪苗圃路店经理徐华伟介绍，经过去年二手房市场的调价后，房东已经不愿大幅度降价了，议价空间在5%-10%。而买家心态也相对去年较好，从20%-30%的砍价幅度降至10%-15%，不过仅个别急售房东愿意接受，从而带来成交量。

　　代表笋盘

　　涵乐园  上榜理由：个别房源低于市场价50万元

　　国际华城  上榜理由：部分房源降价幅度20%

　　投资建议：依托世纪大道板块的利好因素，加之大多数房东不急于出售，目前10%的降幅已是房东底线，对于刚需族或青睐学区房的置业者来说，可适时出手。

　　站点2        人民广场

　　轨道交通1号线、2号线、8号线交汇

　　辐射板块：人民广场板块

　　房东谨慎报价  议价空间不大

　　人民广场板块二手房主要集中在紧邻成都北路高架东侧的地段，处于市中心地段，区位优势明显，地铁1、2、8号线近在咫尺。板块内的知名楼盘有杰仕豪庭、华盛大公馆、上海滩新昌城等，是该板块内成交较为活跃的楼盘。

　　板块的二手房近期都有成交，其中，华盛大公馆成交2套，杰仕豪庭成交2套，上海滩新昌城成交1套，据德佑地产黄浦店经理刘洪佳介绍，成交的房源都从挂牌时的价格下调了5%左右。从客户的砍价幅度来看，有诚意的客户基本上不会出现大幅度的砍价，因为他们认同板块的升值潜力。从门店挂牌情况来看，目前挂牌的业主普遍不看好房市，急于退出，普遍倾向于降价抛售。因此，对于购房者来说，现在正是低价买进的大好时机。

　　代表笋盘

　　上海滩新昌城  上榜理由：步行至人民广场地铁站7、8分钟，距离新闸路站仅需3分钟

　　华盛大公馆  上榜理由：板块重点学区房，步行至地铁1、2、8号线人民广场站10分钟之内

　　投资建议：凭借板块优势，板块内房价议价空间不大，但相对于市场较好的时候，目前的价格已经有20%的降幅了。一般诚心出售的房东会谨慎报价，不太接受议价，挂牌两个月以后没有成交，就会收起来捂一捂，就目前房东的心态而言，降价的可能性不大。对于客户来说，作为长期持有的方式，现在买进很划算，但不适合做短期投资。

　　站点3        中山公园

　　轨道交通2号线、3号线、4号线交汇

　　辐射板块：中山公园板块

　　房价不涨也不降  房东不急售

　　中山公园板块是较成熟的社区，周边有中山公园、天山公园，该地区开发较早，已成为新的次中心城区。中山西路高架、延安路高架也近在咫尺，交通非常便利。大卖场有乐购，以及综合性购物中心——新宁购物中心。中山公园地区交通便捷，购物方便，周围绿化好，楼盘多，近年房价涨势明显，在市场不好的情况下，也会有很强的抗跌性。

　　据德佑地产中山公园点徐强介绍，目前板块内形成了这样的一个僵局，面对市场调控，小业主并不急售，所以一般不会有议价空间。而客户比较青睐的房源，面对这样的市场环境，希望价格会有所下调。因此板块二手房成交量不是也别明显。

　　代表笋盘

　　凯欣豪园  上榜理由：板块内标志性楼盘

　　兆丰嘉园  上榜理由：自身品质高

　　投资建议：因为目前板块内的新房少之又少，二手房就成了房产投资的最佳产品。另外，地段上而言，中山公园的便利性不言而喻。房东不降价，也就意味着板块二手房的抗跌性，不涨不跌，有闲置资金，可以随时出手，反正日后限购政策取消，保不准这儿的房子因为稀缺翻倍涨。

　　站点4        虹桥路

　　轨道交通3号线、4号线、10号线交汇

　　辐射板块：虹桥路板块

　　租金回报率高  宜投资

　　虹桥板块位于中环于内环交接处，整个区域内住宅业商业并重，从虹桥豪苑、到虹桥华庭，从仁恒河滨到天山河畔，无不是沪上知名的中高档楼盘，是上海成熟的居住区域，朝南紧邻古北，上海最早成型的知名国际居住区。周边配套齐全丰富，教育体系从小学到大学均有分布，也成为很多东南亚、欧美人士的居住首选地和归国华侨的回国置业首选。

　　虹桥板块交通便捷，多条公交线路鱼贯而入，二号线娄山关路位于板块核心地段。地铁站周边有老式公房，天山二村，在售单价3万左右，2房租金2500-3000左右。相对境外人事喜欢租住的楼盘太阳广场两房租金为1.2-1.3万，豪苑两房租金1.4万，三房租金1.6-1.7万。

　　代表笋盘

　　太阳广场  上榜理由：租金回报率高

　　新世纪广场  上榜理由：部分房源降价空间大，离地铁站较近

　　投资建议：虹桥板块是高档办公楼的云集之地，仲盛金融中心、盛高国际大厦、现代广场、世贸商城、新虹桥中心大厦、金桥大厦、远东国际广场等都是公司总部办公首选之地。如此，板块内聚集大量精英人士，租金回报率方面可观。投资者可适时出手。

　　站点5        上海火车站

　　轨道交通1号线、3号线、4号线交汇

　　辐射板块：闸北不夜城板块

　　次新房降价空间不大

　　不夜城商圈是上海发展较早的城市副中心之一，板块以标志性商业配套太平洋百货为核心，辐射周边地区形成不夜城休闲广场。随着轨道交通建设的加速发展，如今板块的最大优势正体现于此，板块被1、3、4号线三条轨交同时覆盖，日常出行便利不言而喻。

　　据汉宇地产中兴分行置业顾问介绍，上海火车站站点辐射范围区域内的租赁房源以老公房为主，如面积在50-60㎡左右的两房平均租金价格在3000元/月，这样的价位普遍能令租客所接受因此租赁成交情况尚佳。在二手房买卖方面，挂牌房源老公房和次新房均有，但近期的市场行情来看还是以刚需购房为主，因此成交的房源大多为总价在100万以内的老公房，次新房则少有人问津。关于挂牌价格的议价空间还是与房东的心态有很大关系，大多房东并不存在急售心理，因此一般房龄在十几年、总价大约在200万左右的次新房只可有5万元左右的下调空间。

　　代表笋盘

　　精文城上城：2004年建成的次新房小区，小区位于虬江路1488弄，小区建筑形态为层高24层的高层，容积率为1.8、绿化率45%。房源类型从70㎡左右的一房、110㎡左右的两房到150㎡左右的三房均有，因此能够覆盖的客群也较多。

　　投资建议：尽管板块内轨交、商业、教育等各类生活配套十分齐全，但也由于上海火车站的存在会对区域环境形成一定脏、乱、差的影响，因此这个就成为不夜城板块不可避免的硬伤。对于”要便宜，也要品质”的刚需族来说，需要掂量掂量。

　　站点6        曹杨路站

　　轨道交通3号线、4号线、11号线交汇

　　辐射板块：曹杨路板块

　　租赁市场好  二手房买卖无议价空间

　　随着轨道交通三号线、四号线、十一号线，三条轨道交通逐一开通运营，使得曹杨路站一跃成为全市重点交通枢纽点，此外，未来轨交十三号线也将贯穿此板块，凸显曹杨板块的交通优势。

　　据汉宇地产曹杨分行彭经理介绍，地铁站点周边的楼盘分为两类，第一种以房龄较新的次新房为主，代表楼盘是绿地世家、上海春天等，目前单价普遍在3.2-3.3万元/㎡。第二种则是老公房，以曹杨新村、隆德小区为代表，平均挂牌均价在25000元/㎡左右。上述两种不同类型的小区，均可满足首次置业年轻买家及改善型客户的置业需要。

　　相较于二手成交而言，目前板块内的租赁表现更为活跃。因此大多数房东将挂牌房源“转售为租”，议价空间方面不明显。对于客户而言，降幅期望却很高，砍价空间一般在10%-15%，房东基本上不接受。

　　对于小区周边环境较为注重的客户而言，由于内环内高架位于板块之中，因而难免会对于周边小区造成一定噪音干扰，例如，地处中山北路、曹杨路交汇口处的中关村公寓，距离中山北路高架较近，因而产生一定不利影响。

　　代表笋盘

　　地方天园：小区位于东新路武宁路交接处，距离轨道站点曹杨路站步行约8分钟左右。小区户型分为56-72㎡一房，85-105㎡两房及99-131㎡三房，房型设计较为全面，因此能够满足不同类型购房者的需要，小区交房时间大致在2000、2001年。

　　投资建议：板块内教育系统强大，华师大附小、普陀区中心小学、曹杨二中等多所中、小学校，一直具备良好口碑，解决板块内孩童的就学问题，这也是租赁市场利好的优势之一。投资获取租金回报率也不失是一种好方式。

　　站点7        镇坪路站

　　轨道交通3号线、4号线、7号线交汇

　　辐射板块：光新板块

　　老公房是热销品

　　板块内目前销量较好的是总价100万-150万之间的小两房，这类房子当然非老公房莫属。以管弄小区为例，两房不到140万元的总价，加之交通、配套设施方面的完善，大受刚需族的热捧。2月未到中旬就有5套房源的成交量。

　　另外10%-15%的议价空间确实带动了板块的成交量。就板块而言，3、4、7号线地铁经过，出行交通十分便利，这一点对刚需族来说是巨大的吸引力。当然，有利也有弊，板块最大的不利因素老公房的房龄较老，环境较差，噪音会很大。

　　代表笋盘

　　管弄小区  上榜理由：低总价，学区房

　　宁泉新苑  上榜理由：靠近市中心，议价空间大

　　投资建议：对于囊中羞涩的新婚小夫妻来说，这里无疑是“家”的好居所。

　　站点8        宜山路站

　　轨道交通3号线、4号线、9号线交汇

　　辐射板块：宜山路板块

　　地铁带动板块房价上涨60%

　　自轨交9号线建成开通之后，宜山路区域已经成为上海西部松江地区进入市区的门户，这个由3号线、4号线和9号线组成，再加上交织在不远处的1号线和7号线所共同围合成的三角地带，成为了上海轨道交通最为密集的区域。以中山西路为界，宜山路房价一直呈现出北高南低的格局，这主要是由地理位置和周边居住环境差异较大造成的。宜山路北部靠近徐家汇商圈和万体馆，又处于内环内，其交通、生活设施和环境都要好于南部。而在楼盘品质上，北部楼盘更胜一筹。宜山路南部尚有不少老公房，社区和街道相对北部显得较为凌乱。据了解，投资者大部分集中于宜山路北部地区，上海本土居民多集中在南部地区。  　　宜山路站周边由于近几年新的宅地供应较少，房地产市场基本以二手房交易为主，价格略低于新房均价，在30000-35000元/平方米。自宜山路站3号线开通以来，历经4号线、9号线的建设通车，周边房价由最初的20000元/平方米左右涨到了现在的32000元/平方米左右。

　　代表笋盘

　　汇贤雅居  上榜理由：房型好，配套完善

　　徐虹华庭  上榜理由：花园式住宅，对口交大子弟小学，物业管理好是其优势之一

　　投资建议：由于板块交通的便利性以及毗邻徐家汇、中山公园商圈，二手房市场也受到一些自住客群的关注。虽然价格与徐家汇有一定距离，但恰恰说明宜山路板块的公寓相当有潜力，即使没有被低估，继续冲高的可能性依然存在。既适合居住，又有升值空间，何乐而不为。