提前结构性布局 万科恒大市场份额逆市上升

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　 被称为“史上最严调控”的2011年已然收官，纵观整个房地产行业，大多数房企呈现销售量下滑、均价下跌以及资金链趋紧等趋势，但也有一些房企销售面积和市场份额呈现逆市上升的局面。

　　 以龙头房企万科和恒大为例，2011年，万科销售面积达到1075.3万平方米，占全国总销售面积的0.98%，而2010年万科占比仅为0.86%；恒大去年合约销售面积1219.9万平方米，占全国1.11%的市场份额，比2010年的0.76%上升了0.35个百分点。

　　 与此同时，恒大释放信号称暂停拿地，而雅居乐等房企也公开表示将调整工程进度，在调控尚无明显放松信号的情况下，房企缩减开工量或者收缩布局已经成为楼市主流。

　　市场份额结构性上升

　　 今年年初，龙头房企万科和恒大相继发布2011年12月月度业绩，两家房企去年全年的销售数据也随之公布于众。

　　 据业绩公告，2011年，万科实现销售金额1215.4亿元，销售面积1075.3万平方米，同比增长19.8％。恒大在港举行的业绩发布则透露，2011年全年恒大累计实现合约销售额销售803.9亿元，合约销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%。

　　 2010年，万科和恒大录得的销售面积分别为897.7万平方米和788.7万平方米。国家统计局前期发布的数据显示，2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比2010年的10.43亿平方米增长4.9%，增速出现回落。

　　 按照销售面积计算，2010年万科和恒大占据的市场份额分别为0.86%和0.76%，这一数据在2011年出现了明显的上升，据上述方法计算，2011年万科和恒大的市场份额分别提高到0.98%和1.11%。

　　 无论从销售面积的增长幅度还是从市场份额的提升来看，在全国整体销售增幅出现下滑的时候，万科和恒大却在逆市增长。

　　 亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出，上述两家房企的主要项目集中在二三线城市，而这些城市受调控的影响明显小于一线城市，除此之外，也跟开发商根据市场需求在户型和价格方面做出的调整有关。

　　 根据万科透露的数据，2011年，万科在一线城市（北上广深）的销售占比仅为28.7%，截至目前，万科进入的46个城市中，二三线城市占大多数，从去年年底至今年年初，万科增加的项目多数位于珠海、东莞等二三线城市。

　　 恒大的这一结构性因素更为明显。2011年恒大在二线城市和三线城市的销售分别为487.8亿元和282.4亿元，依此计算，恒大二三线城市的销售占整体的95.8%。

　　收缩战略已成主流

　　 来自中投证券的一则报告指出，从近几年市场需求格局的变化来看，一线城市的成交在全国商品房的比重已经无足轻重。2011年前9月，二三四线城市商品房成交面积占比已经从2009年的90%提高到94.5%。

　　 目前，虽然部分城市已经出台了相关的调控政策，但对于诸多受困于一线城市的房企来看，二三线城市明显已经成为应对调控的“避风港”。

　　 但一个不容忽视的问题是，近期一些二三线城市意图放松调控的苗头均被遏制住，业内普遍认为，这表明了中央对二三线城市调控的决心。

　　 去年7月12日召开的国务院常务会议就曾表明，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　 房企显然已经“嗅”到了二三线城市暗藏的风险，从去年下半年开始，龙头房企纷纷采取了的应对措施。

　　 去年年底，万科总在郁亮公开宣布了万科的“过冬”策略，主要归结为快速销售、积极销售以及谨慎拿地，与此同时，万科在多个城市的降价潮也被外界视为过冬策略的一种表现。

　　 去年下半年，恒大董事局主席许家印公布了恒大 “谨慎拿地”的策略。他表示，2011下半年不再购买新的土地，无论是住宅用地还是商业用地，都将遵循这一“原则性”的要求。

　　 恒大向《每日经济新闻》记者提供的数据显示，2011年上半年恒大新增的土地面积为3939万平方米，而下半年仅增129万平方米，放缓的迹象十分明显。

　　 据记者了解，除上述两家房企之外，包括金地、招商地产和雅居乐在内的诸多房企都采取了相对保守的策略，雅居乐方面此前也表示将放缓部分项目的施工进度。

　　价格或“恢复性”反弹

　　 中国房地产研究会副会长顾云昌对《每日经济新闻》记者表示，目前的市场低谷对一些有实力、资金充裕的开发商来说，不失为拿地抄底的时机，但资金链紧张的中小开发商或面临被兼并的危险。

　　 纵观2011年调控对整个房地产行业的影响，中投证券在研报中指出，除销售面积出现大幅回落、融资渠道收紧以及房地产投资增速明显下滑之外，还包括房企新开工与施工增速的明显下滑。

　　 美联物业全国研究中心预计，2011年全国商品房开工面积已经逼近历史顶点，2012年商品房新开工量或步入下行。

　　 中投证券预测称，2012年下半年至2013年，市场供给将持续下滑，但同时指出，今年二季度后严厉的紧缩性调控政策有趋缓的可能，而以限购为主的行政性调控手段也将退出舞台。随着供应减缓，由供应减少、刚性需求得到释放而引发的 “恢复性增长”即将来临。

　　 顾云昌也表达了自己的担心。他认为，房地产市场存在周期性因素，开发商减缓拿地、缩减开工量都是针对调控政策所采取的措施，但市场上存在的巨大刚性需求不可能一直被抑制。从长期来看，一旦调控放松，需求得到释放，将形成供小于需的局面，价格有可能出现反弹。