楼市调控引发房企退市潮

　　CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　从上市公司只要与房地产沾边股价就蹭蹭地往上涨到2011年三季度以来地产股几乎是“万绿丛中不见红”，地产行业疯狂暴利的时代已一去不复返。刚过去的2011年里曾经扎堆抢食的行业市场已瞬间成为争先恐后逃离的板块，2012年调控还在继续、资金链越趋紧绷，各地产企业中，无论是“主动转型”还是“被动撤退”，“小虾米”的“被扫地出门”还是龙头老大的“逢低吃入”，一幕地产商之间的龙虎斗大戏正在从“暗流涌动”走向“闪亮登场”。

　　退市潮汹涌澎湃

　　2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。对此，北京市住建委有关负责人向记者表示：“这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，注销资质公司的数量激增很有可能因为部分中小房企因经营不善而退出市场所致。

　　据记者了解，目前北京市房地产资质有效期内的企业大数是3000家左右。来自北京市国土部门的数据显示，最近几年来，北京市每年公开出让的经营性土地的平均供应规模不足200宗，而且今后经营性土地供应规模越来越难以超过200宗。假如以5年时间来计算，即便有1000家房企可以获得土地，原先拥有土地的房企5年内也应该开发完毕，这就意味着过五年后有将近2000家房企无法获得新的土地，而且每年市场都会有新的进入者，那么这2000家房企的出路或许也是消失。北京市工商行政管理局13日发布的统计数据表明，去年有217户外资房地产企业退出北京市场。北京新设立外资房地产企业129户，同比减少55.82%。截至2011年底，北京实有外资房地产企业1330户，同比减少7.90%。

　　房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。

　　各显神通的退出

　　业内人士表示，调控政策难放松的预期、资金链告急、债务高企等多重因素，导致不少企业主动退出房地产行业，有的企业是部分退出，有些则是全面撤离；有的企业采取项目完全转让的方式，有的则是通过股权转让的方式逐渐剥离房地产相关业务。据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比去年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，明年房企的股权并购仍会继续。

　　一些对房地产领域涉猎不深的上市公司早已萌生退意。2011年以来，已经有恒顺醋业、金发科技、西部矿业等跨行业进入房地产的上市公司宣布离开或打算撤离房地产行业。恒顺醋业在三季报中表示，由于国家对房地产行业的宏观调控，商品房市场成交低迷，本公司房地产销售下降，导致效益同比大幅下降。一位长期跟踪恒顺醋业的行业分析师向《中国联合商报》记者表示：“恒顺醋业从2010年起规划用3年左右的时间开发完现有的土地后，才能全面退出房地产业务。恒顺醋业上半年房地产业务收入约为8303万元，同比增长34.70%。从前三季度的预收账款来看，较去年同期下降超过50%。在目前的调控大背景下，恒顺醋业舍弃非自身主营业务的房地产，其实比较明智，颇有‘弃车保帅’的战略考虑。”“退市”企业中，有16家“涉房”的非房地产上市公司都是像恒顺醋业这样近几年“抢滩楼市”的非房地产公司，其中水井坊、宏达股份就是典型。

　　1月16日，以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。公司负责人表示将尽快完成企业转型，把白酒培养成新的增长点。这被业界看成是房企的“主动调整”。另外主动退市的还有中房信和复地，两家企业都计划在母公司体系内获得新的资源整合与重组。

　　多位业内人士表示，在销售不力、资金链紧张及库存高企等压力下，中小企业“被退市”的可能性最大。当然集中注销资质也的确导致部分中小房企“被动退市”。但从长远看，的确只有土地储备、项目运营、资金实力等各方面都资质较优的房地产开发企业才能在市场上长期生存。

　　从上海复地在香港退市之时起，中资房地产概念股就在一轮上市潮之后，开始了反向操作的可行性尝试。“上市后，一旦再融资功能发挥不出来，退市，并进行新一轮整合，就已经在很多企业的考虑范围了。”一位房地产金融专家表示。2011年，评级机构标准普尔把中国房地产行业评级展望降至负面，并给绿城中国、融创中国、合生创展、世茂房地产等十余家企业调低评级，严重影响了这些企业的发债能力。随着调控的深化，今后丧失发债能力的企业数量会进一步增加。上海复地也许只是一个先行者，更多房企可能将模仿上海复地退市。

　　而很多时候，尽管房企仍然具备开发资质，甚至是项目仍然在运转，其背后的主人已经更改了。如保利地产通过购买项目公司股权的方式收购北京海淀区东升乡地块；近日上海地产界围绕上海证大外滩地王也是纠葛不断；杭州绿城则不断通过卖项目的方式甩包袱。据统计，在上市房企2011年半年报中，已有20多家房企转身投资矿业，约占到上市房企的1/6。例如，华业地产去开金矿了，新湖中宝去开煤矿了。

　　相反央企地产业务的退出意愿却不强，有业内人士分析认为，毕竟房地产行业目前仍是朝阳行业，为企业创造的利润相当可观。海通证券等券商研究机构认为，国资委或许会将78家央企地产资产注入以房地产为主业的优势央企。但目前来看，更多央企可能希望通过产权交易所挂牌方式退出房地产业务。

　　链家地产市场研究部数据显示，截至2011年10月中旬，房地产行业并购案例已达90余起，超过2010年全年的并购数量。有抛售者，自然有接盘者。据观察，接盘者多是在这一行摸爬滚打多年，数次调控仍屹立不倒的大型房企。2011年9月后，万科花上百亿买地。积极买地的除了万科，还有招商。龙头企业稳步扩张的背后，事实上，他们拿地成本要比中小开发商低，一个是手里有现金可以抄底拿地，另一个是拿地方式在改变，过去以招拍挂为主，现在以并购为主。

　　除了被动出局，也有被动加入的。中房集团理事长孟晓苏表示：“我们不能光看到一些企业退出了房地产领域，应该看到随着保障房建设的推进也有一批新的企业进入到房地产领域。比如各地为了保障房建设的需要，已经纷纷成立了土投、城投等新的企业。”