地价见底了吗

　　龙飞

　　众所周知，房价连着地价，地价又连着中国经济。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就认为，2012年中国经济是否能实行软着陆，取决于土地资产价格的走势如何。

　　2012年1月，全国土地市场一片惨淡。上海1月份土地出让收入同比缩水七成，北京只有去年同期的三分之一，广州缩水幅度更高达九成。不仅仅一线城市，全国300个城市这一时段的土地出让收入不到900亿元，同比减少了67%，其中住宅类用地更减少74%。

　　这直接涉及地方政府的钱袋子。中指研究院的数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为1.9万亿元，同比减少11%，北京大幅减少三成多，上海也有接近两成的降幅。北京市财政局统计的数据显示，2011年北京市土地出让收入完成1233.68亿元，2012年的土地出让目标调低至900亿。这也让北京市级财政预算收入大幅下降，其中市级政府性基金预算收入仅为493.6亿元，下降42.8%。上海今年该项数据也下降了一成六。

　　近日国土部土地利用司副司长窦敬丽表示，今年的任务是努力保持土地市场平稳运行，避免大起大落，除了防止出现地王外，所有流标、流拍的土地都要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报。窦敬丽认为，如果住宅土地供应不足，将影响未来几年商品房的供应。

　　从2012年1月的成交数据看，国土部的担心不无道理。当月全国300个城市推出近1.15亿平方米的土地，但成交面积只有5678万平方米，从面积上有近五成土地流拍。也许有人会问，就不能降价？房价能降地价就不能降吗？其实红线是确实存在的。业内资深人士表示，政府内部严格限定土地出让收入不得低于拆迁成本。

　　今年1月成交土地中的溢价率不足2%，巴曙松认为，这意味着土地资产的市场交易价格已回归成本价，也意味着下行空间有限。与历史水平比较，“目前土地资产价格已到谷底。”

　　实际上，各地政府都在绞尽脑汁，在红线前“跳橡皮筋”。现阶段，各地政府大多在商业地产上做文章。近日，合肥市政府宣布土地新政，鼓励开发商业项目，根据不同物业自行持有比例，在地价上给予5至7折的优惠条件。2月中旬，深圳下调了后海地区两幅商业用地的底价，比2011年该地块流标时下调了13%，结果成功以底价成交。2月21日，绿地集团也成功在广州海珠区拿下两幅商业地块，地价只有5000多元/平方米。“只要价格合理，商业项目也可以变成公寓出售。”有业内人士告诉记者，市场上有不少开发商会把商业项目开发为住宅公寓出售。

　　兴许是认同巴曙松的观点，这两周资金实力雄厚，抑或是有政府背景的开发商开始陆续介入土地市场。例如潘石屹高调宣布今年要百亿元购地，栖霞建设连续在南京拿地，招商地产联合九龙仓也开始在北京望京入货。

　　从数据上看，近两周的住宅土地市场开始走出低谷。2月6日至12日，全国20个主要城市共推出20宗住宅用地，其中有16宗成功出让，成交面积为88万平方米，成交环比上周增加了1.3倍。2月13日至19日，同样这20个主要城市推出23宗住宅用地，成交了18宗，成交面积为108万平方米，环比又增加了22%。

　　另一方面，土地市场的回暖部分原因还来自于住宅销售的“小阳春”，数据显示，2月13日至19日，全国大部分城市住宅销售环比上升，上海、广州销量接近去年平均的7成，深圳接近8成，北京虽然只有去年的一半，但环比上升了123%。