陈志龙：地产泡沫是一条不归路

　　陈志龙

　　早春二月的中国楼市，许多“信号”和探测风向的氢气球值得玩味。

　　春节上班伊始，先是芜湖市推出“免税、补钱、送户口”的刺激楼市新政，奈何新政“短路”，2月1日人大通过，9日发文，10日批准生效，12日即被叫停。这是继广东佛山之后，第二个筹划楼市“再调控”而被紧急叫停的城市。

　　芜湖市释放的这个试探楼市风向的气球刚一松手即被戳破，但仍有不罢休的继续跟进。上周，宁波市象山县又悄然变通“限购令”，只要一次性付款便可购买多套房。

　　从各地忽明忽暗对房地产调控的“明紧暗松”、“变相松绑”情况看，在持续两年多的“史上最严厉”房地产调控继续深化的背景下，过度依赖土地财政的地方政府的承压能力已到极限，深度博弈还在继续。

　　据统计，2010年的我国土地收入近3万亿元，而2011年不足2万亿元，今年元月，全国300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。土地收入锐减，而政府对资金“刚需”的路径依赖已欲罢不能，特别是信贷狂飙的年景，盲目举债“刚需”今年面临第一轮还债高峰。

　　经过去年的清理规范和压缩，全国一万多个地方融资平台的贷款余额尚有9万多亿元，今年1/3要到期还本付息。发达地区的一家省级平台公司的老总说，公司现在一天的利息就要360万元，一年光利息要12亿元，而现金流只能维持公司日常运行。一些地方开始以高利息向机关事业单位职工集资，新一轮的展期、借新还旧的债务循环再次开始。土地和房地产市场的冷却对地方财政收入的影响相对滞后，但最迟不过今年二季度，这个“深坑”将会清晰呈现。

　　过度依赖土地财政暴饮暴食的地方政府，如今面对的是债务集中到期，清汤寡水的日子当然难熬。于是一个个寄希望于对限控政策“适度预调微调”，半遮半挡，边调边看。中央政府则一再强调坚定正确的调控方向不动摇，促使房价回归合理。

　　杂音和小动作混淆了市场预期，使人无所适从。而更大的风险在于，一些地方的“放气球”将很快得到“左邻右舍”的响应，让当下房地产调控来之不易的既有局势失控。用一位财政局长的话说“地方政府做梦都渴望房地产调控能松绑”。一粒小火星很快就会形成燎原之势，如果后续者密集跟进，倒逼调控政策改弦更张，重蹈过往数轮调控的覆辙，那么不仅政府的公信力会受损，整个房地产市场也将出现报复性反抽，历时数载的调控成果将毁于一旦。

　　美国财政部驻华经济与金融特使David Dollar最近在一篇《关于美国房地产市场泡沫破灭对中国的借鉴意义》的文章中说，从1998年到2006年的8年间，美国的房价翻了一番，8年内住房按揭贷款增长了150%，而同期国民收入和GDP的增长却没有那么迅速，这比GDP的增长速度快得多，房价的上涨超过了基本面，所以回过头来看，是很糟糕的泡沫状态。相比而言，中国的许多城市在过去十年中，房价出现了十倍以上的涨幅，以至于连巴菲特都说“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大，有一群人在大面积地豪赌”。

　　当房地产泡沫极度膨胀、市场机制全面失灵时，管理者必须对经济安全和社会稳定承担责任，并果断而及时地进行调控。如果一味暧昧纵容，任由利益集团张目，悲剧性的教训俯拾皆是。

　　上世纪80年代，在日元升值狂潮中，日本财团买光国内的土地物业，炒得沸反盈天后再“买世界”，最著名的案例是三菱地产购买了美国的洛克菲勒环球中心，但进入90年代后，随着信贷紧缩和地价回落，日本泡沫经济破灭，日本人在最高价买入的洛克菲勒环球中心5年后在付出了逾6亿美元的亏损后，再以半价转让给原房产所有人洛克菲勒财团。一场游戏一场梦，日本全国为这种疯狂付出了代价，日本时代随之结束。

　　从1997年的亚洲金融危机到2007年的美国次贷危机，从上世纪80年代的日本到眼下的美国和欧洲，历史上很多金融危机的一个共同教训就是绊倒在房地产这个“硬石头”上。政府过度举债且债务的高度不透明、大批公共工程盲目上马刺激地价上涨、房价追着地铁轻轨跑，加之金融系统对房地产领域的过度放纵和煽风点火，烈火烹油，助长泡沫膨胀和破灭。

　　发达市场经济国家泡沫经济破灭的教训说明，泡沫经济是一条不归路。泡沫吹大了，所有的利益相关者都不希望泡沫破灭。这种全民非理性的“羊群效应”和从众心理，只会让管理者左右摇摆、首鼠两端，纵容继续吹大泡沫直至最后的破灭。我们，能够摆脱宿命吗？

　　(作者系资深媒体人)