吹哨的人

　　李一戈

　　 年轻时候，很是羡慕足球裁判。说你越位就是越位，叫你停下就得停下，多带劲。但后来看了中国足球才知道，吹哨这活儿也挺不容易。

　　 按照我个人的理解，芜湖给90平方米以下的刚性需求一点补贴，上海允许持有3年以上居住证的家庭购买二套房，合情合理。问题是，时机不对。全国“两会”召开在即，房地产多年都是热点话题，选择这个时间点来调整政策，哪怕是微调，都不明智。

　　 很显然，上级指派的裁判吹了暂停。上海的居住证，类似绿卡，本就应享受户籍人口的相应待遇，但一旦上升到“放松调控”，事情就大了，只有叫停。至少今年上半年，哪个城市若是胆敢再试探，照样会被吹哨。

　　 我曾经说过，今年是刚需买房的最好时期之一，现在仍然坚持这个观点。最近两周成交量的回升，有点出乎我的意料，我原以为这种现象到4-5月才会出现。但更让我意外的是，某些地产商和二手房业主天真地以为楼市的春天到了，居然逆市涨价。

　　 我曾跟有些地产商建议，2012年至少有两波出货时间窗。一是上面提到的4-5月，禁闭了两年的刚性需求，发现“两会”后的政策没有变化，熬不住了，就会入市；二是下半年，陆续会有一批地方政府微调政策，从而影响消费者预期。这两个时间点，要毫不犹豫地出货，争取回笼全年一半的现金流。

　　 市场永远超乎想像。部分刚需入市的时间提前，地方政府微调的时间提前，但这并不妨碍我们所作的总体判断：趁机出货。期望2012年内调控政策出现方向性的反转，只是幻想。这句话重复得我都不好意思再说了。

　　 您已经看出来了，既建议刚需买房，又建议地产商出货，我是多么地好为人师。不止于此。这篇文章主要是写给吹哨的人，想像中的。

　　 要想对调控进行微调的城市是如此之多，发展下去裁判们可能会穷于应对。当然，有人可以说，地方政府眼光不够高远，只盯着自己的一亩三分地，总是一味通过楼市来刺激经济，增加土地和财政收入。这些想法也没啥大错，有几个会为10年以后着想呢？5年以后在哪里都不知道呢，干一票再说。

　　 因此，购房者的心理预期要稳定，地产商的心理预期要稳定，地方政府的心理预期也要稳定。举例说，上面只说了要限购，但没说何时取消，地方一趴就是一年、两年，稍稍变个姿势也不行，着急啊。

　　 限购要有时间表。当然，谁都知道，须得找到替代政策。它在哪里？

　　 建议由各界代表组成一个专题研究小组，限3个月拿出报告。写个报告用不着3个月，他们得马不停蹄作大量调查、座谈。访问地方政府、消费者、中介机构、地产商、专家学者以及国外比较等等。顺便提一下，正式报告之外，得保留调查的文字和音频视频资料。

　　 譬如，普通开征房产税，是否足以替代限购政策？像上海重庆这种征法，实践证明力度不够，吓阻不了楼市投资。那么，就得再修改完善。

　　 再譬如，要不要学习日韩在城市化加速时期的做法，将“一户一宅”定为国策？如果“一户一宅”太严厉，“一户二宅”可不可以？若是，应制定怎样的配套法规政策？

　　 退一步说，倘若全国性的调控有一刀切之嫌，是否可以将其下放到各个城市，吹哨者只保留监督之权？

　　 有一点可以肯定，此次房地产调控无法承受失败的代价。日前看到有专家说，保增长决定了这轮楼市调控必然又是半途而废。我坚决不同意这种说法。以牺牲楼市调控而得到的增长，将是无价值的增长。

　　 限购限贷放松不得，一放就满盘皆输。那么找到替代性的所谓长效机制，就很关键。这个替代政策是如此重要，以至于我们连试验的成本都付不起。当然，什么都不做，只是吹哨最简单。拖到无可再拖再说了，又不止一个房地产。